一、新房避坑：重点防烂尾、减配、霸王条款
1. 开发商资质核验（保命项）
- 必查五证两书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》+《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，缺一不可，且要确认证书与楼盘名称、楼栋一致。
- 优先选国央企开发的楼盘，民企楼盘查近3年财报、有无债务违约记录（可查企查查/天眼查）。
- 避开“高周转”房企，警惕“首付分期”“零首付”陷阱，这类操作大概率是开发商资金链紧张的信号。
2. 合同条款抠细节（防扯皮）
- 拒绝“阴阳合同”，成交价、首付比例、贷款金额必须与网签合同一致。
- 明确交房时间+延期赔付标准：逾期交房违约金不低于每日总房款的万分之三，且要写清“逾期超90天可无条件退房并获全额赔偿”。
- 写死装修标准：精装房要列明主材品牌、型号、数量（如瓷砖品牌、卫浴型号），避免后期“同档次替换”的模糊表述；毛坯房明确墙面、地面、门窗的交付标准。
- 公摊面积、得房率必须标注，且注明“实测面积与合同误差超3%可退房”。
3. 实地考察别偷懒（防减配）
- 别只看样板间，去工地现场查看施工进度（是否停工、工人数量），看实体楼栋的采光、楼间距（楼间距=楼高×1.2以上为佳）、朝向。
- 了解小区规划：确认容积率、绿化率、车位比（≥1:1.2），警惕规划中“幼儿园、商业街”后期变“垃圾站、变电站”，需写入合同附加条款。
二、二手房避坑：重点防产权纠纷、隐性瑕疵、天价税费
1. 产权核验是核心（防钱房两空）
- 查不动产证：确认产权人是否与签约人一致，有无共有人（夫妻共有的需双方签字）；查产权性质（是商品房还是回迁房/经济适用房，后者交易有额外税费和限制）。
- 查抵押/查封状态：去不动产登记中心查档，确认房子无抵押（有抵押的需卖方先解押）、无查封、无租赁（买卖不破租赁，租约没到期可能无法入住）。
- 确认学位占用：尤其买学区房，问清卖方孩子是否占用学位，可去教育局或学校核实，写入合同“学位未占用”条款，违约赔付总房款10%-20%。
2. 房屋瑕疵排查（防买后修到哭）
- 找专业验房师（费用约300-500元），重点查：墙体/地面有无裂缝、渗水（看厨房、卫生间、阳台天花板）；水电是否正常（插座通电测试、水管打压）；门窗密封性；电梯品牌和运行情况（二手房电梯房要查梯龄和维修基金余额）。
- 问清房屋历史：是否发生过漏水、火灾、非正常死亡事件（凶宅），让卖方书面承诺，隐瞒可索赔。
- 查邻里关系+物业口碑：找小区业主打听，物业是否靠谱（报修响应速度、保洁水平），有无邻里纠纷（如噪音、违建）。
3. 税费计算要精准（防多花钱）
- 明确税费承担方：二手房常见税费有契税、个税、增值税，需写清哪方承担，避免后期卖方临时加价。
- 警惕“满五唯一”陷阱：确认房子是否满5年且是卖方唯一住房（可免个税和增值税），需提供卖方户口本、契税发票佐证，避免卖方伪造证明。
三、通用避坑：风水+交易流程双重把关
1. 风水避坑（自住舒适度加分）
- 避开穿堂煞：入户门正对阳台/窗户，气流直穿，可后期装屏风化解，但优先选户型方正、动线合理的房子。
- 避开路冲、尖角煞：房子窗户/大门正对马路直冲、对面建筑尖角，影响居住体验。
- 厨卫禁忌：厨房不与卧室门正对，卫生间不位于房子中心，不与入户门正对。
- 用鲁班尺测量入户门、卧室门尺寸，优先选“财、义、官”等吉利刻度。
2. 交易流程避坑（防资金风险）
- 首付/定金必须走资金监管账户（新房走监管账户，二手房走不动产登记中心监管），严禁直接打给卖方/开发商个人账户。
- 贷款审批通过后再签过户合同，避免“贷不下来款”导致违约。
- 二手房过户后再交尾款，确认水、电、燃气、物业、户口全部过户完毕。
