凛冬渐退,分化前行,2026年美国商业地产市场展望
- 2026-02-09 05:42:18
凛冬渐退,分化前行,2026年美国商业地产市场展望近期，穆迪（Moody's）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）等机构发布了对于2026年美国商业地产市场的展望，认为在2025年行业深度调整、陷入低谷之后，今年商业地产市场有望迎来复苏的信号。 戴德梁行称其为“更坚实的基本面”，高力国际（Colliers）则将其描述为“新均衡”，精品投行KBW认为行业将“持续复苏”，商业地产信息提供商科斯塔（CoStar Group）则发现了“价格稳定迹象”，这些描述均印证了2026年美国商业地产市场的底层复苏逻辑。 不过，此次复苏绝非整齐划一的全面上扬，而是充满区域与业态差异的复杂进程，办公、零售等细分领域将各自演绎独特的市场故事。投资者仍需要谨慎选定赛道，而行业也将在曲折中锚定新的价值坐标。 2025年，美国商业地产市场虽仍维持着一定规模的增长，但增速明显放缓，且全年呈现“前弱后冷”的态势。 从市场规模来看，尽管经济复苏、城市化进程的持续推进以及科技驱动的新型商业模式兴起，为商业地产市场注入了一定活力，然而，高企的利率、日益严格的环保法规、电商冲击下的业态转型压力，再叠加关税提升、移民限制收紧等新增因素，共同限制了市场的扩张步伐。 根据相关数据统计，2025年美国商业地产开发行业的市场规模达到8900亿美元，较前一年增长 2.3%，增速明显放缓，凸显市场低迷态势。其中，工业地产建设量下滑最为明显，据高力国际数据，自2022年以来工业建设量已下降 63%，创下近年新低。 据穆迪为CNBC提供的独家月度数据显示，2025年11月商业地产交易量同比下降10%，总交易仅1800笔，甚至低于2020年11月新冠疫情初期的水平，反映出市场流动性的持续收紧。 穆迪商业地产资本市场调研负责人凯文·法根（Kevin Fagan）指出，长期利率高企、政策不确定性、劳动力市场的脆弱以及商业地产贷款人和投资者的谨慎态度，共同导致了 2025 年下半年商业地产交易的低迷。 供应端，新项目开发虽然依旧活跃，但新增供应量受限，且建设节奏受多重因素拖累。一方面，土地成本不断攀升，尤其是在核心城市，高昂的土地出让金使得开发商拿地成本大幅增加；另一方面，严格的审批流程拉长了项目开发周期，可持续性标准的提升也要求开发商在项目设计与建设过程中，采用更多环保材料与节能技术，进一步增加了开发难度与成本。 需求端，结构变化显著且分化加剧。远程办公的常态化，使办公空间需求持续萎缩。许多企业为降低运营成本，纷纷削减办公面积，或采用灵活办公模式，减少对传统写字楼的依赖。 高力国际的调查显示，2025年美国写字楼的空置率达到19.2%，创近年来新高，且部分办公物业出现大幅折扣交易。例如纽约曼哈顿西41街114号在降价53%之后才得以出售给对冲基金Axonic Capital。零售商业空间也面临困境，电商的持续冲击改变了消费者的购物习惯，传统实体零售的客流量与销售额双双下滑，对零售地产的需求随之减少。 
具体从区域来看，全美各地也呈现了一些不同的特点和亮点。 东部的纽约、波士顿等核心都市圈，凭借其强大的金融、科技和教育产业集聚优势，商业地产市场表现相对稳健。这些地区的写字楼和零售物业，由于有大量优质企业和高消费能力人群的支撑，资产保值增值能力较强，空置率相对较低。 中部的芝加哥、达拉斯等城市，受益于制造业回流以及当地政府的产业扶持政策，在工业地产和物流地产方面展现出结构性机遇。随着制造业的复苏，对厂房、仓库等工业地产的需求增加；同时，电商的发展也带动了物流地产的建设热潮。这些城市通过优化营商环境、降低土地成本等措施，吸引了大量相关企业入驻，推动了商业地产市场的发展。 西部的洛杉矶、旧金山等城市，由于科技行业占比较大，商业地产市场表现受科技行业波动影响明显。旧金山在2025年因部分科技企业裁员、收缩业务，写字楼空置率有所上升，租金也出现了一定程度的下滑。不过，戴德梁行预测，2026年旧金山、圣何塞等科技产业集中城市，将凭借人工智能扩张和多元化就业增长，实现强劲的正吸收，迎来市场回暖。 那么，美国商业地产市场在2025年为什么整体呈现颓势呢？利率高企是影响商业地产市场的关键因素。较高的利率水平导致商业地产融资成本大幅上升，不仅增加了开发商的资金压力，同时也降低了投资者的预期回报率，削弱了投资热情。 据戴德梁行统计，2025年商业地产贷款的平均利率达到7.8%，较前一年上升了1.5个百分点。不过，2025年下半年利率已出现下降迹象，商业地产贷款也同比增长35%，机构销售活动截至十月增长17%，预计2026年将陆续释放资金动能，为市场复苏埋下伏笔。不过普华永道（PwC）强调，虽然2025年下半年资金开始重新流动，但“是选择性的”，中小投资者和非优质资产仍面临流动性不足的问题。 关税政策与移民限制的调整也对行业产生深远影响。关税提升推高建筑材料成本，移民限制导致劳动力短缺，进一步加剧了开发商的运营压力。 环保法规的日益严格也给行业带来巨大挑战。随着全球对气候变化的关注度不断提高，美国在环保法规方面持续加码，对商业地产项目的能耗标准、碳排放等提出了更高要求。这意味着开发商需要投入更多资金进行项目改造升级，以满足法规要求，从而增加了运营成本。例如，一些城市要求新建商业建筑必须达到特定的绿色建筑认证标准，否则将面临高额罚款。 宏观经济的不确定性使得企业和消费者的信心受到影响。尽管经济整体仍具韧性，但贸易摩擦、地缘政治等因素带来的不确定性，让企业在扩张与投资决策上更为谨慎，进而减少了对商业地产的需求。 同时，消费者已表现出一定的支出疲劳迹象，关税相关的价格上涨可能进一步加剧家庭预算压力，抑制自由支配支出，间接影响零售地产需求。 （请参考《全球亿万富翁人数和财富再创纪录，普通人却艰难度日，K型分化撕裂全球》、《美国消费出现K型分化，4200万人断粮背后，贫富消费鸿沟再拉大》） 传统办公地产和零售地产的商业模式面临着严峻的挑战。如前文所述，远程办公的普及使得传统办公模式逐渐被替代，办公地产需求疲软；而电商的迅猛发展，使得传统零售业态举步维艰，大量实体店铺关闭，零售地产陷入困境。 尽管部分零售地产通过转型为体验式消费空间来吸引消费者，但转型过程中仍面临诸多困难，如业态调整难度大、运营成本高、消费者接受度有待提高等。 根据不同机构的预测，2026年美国商业地产市场有望迎来谨慎复苏，这主要得益于行业基本面的改善。 从经济层面来看，美国经济在2026年展现出持续复苏的态势，尽管增速温和，但韧性凸显，且主要由人工智能驱动实现结构性增长。就业市场逐步回暖，根据美国劳工统计局的数据，劳动力市场的活力正在逐步恢复。就业市场的稳定使得居民收入增加，消费信心得到提振，进而带动了消费市场的回暖。企业的扩张意愿也在增强，随着经济形势的好转，企业对未来的发展前景更加乐观，纷纷加大投资力度，扩大业务规模，这就带动了对办公空间和工业地产等商业地产的需求增长。 政策层面，美联储释放出明确的降息信号，市场普遍预期利率将逐步下降。降息将降低商业地产的融资成本，使得开发商和投资者的资金压力得到缓解，这将吸引更多的资金流入商业地产市场，市场流动性将进一步改善。 技术层面，数字化转型和绿色建筑技术的发展为商业地产市场带来了新的机遇。通过运用大数据、人工智能、物联网等技术，商业地产项目的运营效率得到了大幅提升。利用大数据分析消费者的行为习惯和偏好，为商业地产的运营提供精准的市场定位和营销策略。绿色建筑技术的应用也日益广泛，不仅可以降低能源消耗，减少对环境的影响，还可以提高建筑物的品质和价值，吸引更多的租户和投资者。 然而，行业专家对2026年美国商业地产的复苏仍抱有谨慎的态度。根据德勤（Deloitte）对主要房地产所有者和投资者组织中850名首席执行官及其直属下属的调查，展望未来一年的具体情况，商业地产领导者的乐观度略低于2025年前。83%的受访者表示预计到2026年底收入将有所改善，而去年为88%。计划增加支出的受访者减少，而更多人预计保持支出持平。 
在整体趋于复苏的背景下，美国商业地产市场也将出现显著的分化，哪些领域具备更强的韧性和反弹势能？ 办公地产在2026年将告别 “一刀切” 的低迷态势，呈现出结构性修复的特征，且已被广泛认为已见底，资产显示出价格稳定的早期迹象。 戴德梁行首席经济学家凯文·索普（Kevin Thorpe）表示，2026年商业地产行业已走出不确定的高峰期，信心正在增强，资本重新流动，利率下降，租赁基本面总体稳定或改善，办公市场将成为受益板块之一。 核心城市的甲级写字楼凭借其优越的区位和完善的配套设施，依然具有较强的吸引力。尽管空置率在过去几年有所上升，但随着经济的复苏和企业信心的恢复，这些地区的甲级写字楼空置率有望逐步回落。高力国际预测，随着更多租户回归市场，2026年美国写字楼空置率预计将降至18%以下。 随着远程办公的常态化，使得市场对办公空间的需求更加多元化和灵活化。那些具备灵活租赁模式、绿色建筑认证的优质项目，将率先感受到市场回暖的气息。灵活租赁模式能够满足企业根据业务需求灵活调整办公空间的需求，降低企业的运营成本。随着环保意识的不断提高，企业越来越注重办公环境的可持续性，获得绿色建筑认证的办公项目符合企业的社会责任理念，也有助于提升企业形象。 然而，非核心区域的老旧写字楼则面临着巨大的挑战，亟需改造升级或业态转型。这些写字楼往往在硬件设施、交通便利性、配套服务等方面存在不足，难以满足现代企业的需求。因此，通过改造升级，提升建筑的智能化水平、优化空间布局、完善配套设施，或是转型为公寓、酒店、创意产业园区等其他业态，成为非核心区域老旧写字楼的出路。否则，这些写字楼将在市场竞争中逐渐被淘汰，进一步加剧市场的分化。 
零售地产在 2026 年将延续转型路径。 大型商业综合体领域呈现两大趋势：一方面通过引入文旅、餐饮、亲子等体验式业态，重构线下消费场景，吸引客流回归。另一方面，跨界租赁成为零售地产去化的重要手段。CoStar美国零售分析总监布兰顿·斯威克（Brandon Svec）指出，2025年前三个季度美国有近2600万平方英尺（约合240万平米）的零售面积租赁于非传统物业，包括多户住宅、学生公寓、酒店和办公场所等。 独立零售物业则凭借抗周期属性，现金流表现稳健，成为零售地产中的“避风港”。这类物业主要经营食品、日用品等生活必需品，无论经济形势如何变化，消费者对这些商品的需求始终存在。 此外，零售商正逐步拥抱更小的租赁面积。根据CoStar的数据，2025年美国平均零售租赁面积首次低于3500平方英尺（约合325平米），这是自2016年有统计数据以来的首次。这一变化主要由星巴克、Chipotle、Chick-fil-A等餐饮和服务运营商推动，他们越来越倾向于步行可达的小型混合用途零售物业。 不过，斯威克也警告，关税对本已脆弱的消费者仍存在重大不确定性，供应商传递的价格上涨压力可能进一步抑制消费，拖累零售地产复苏节奏。 
2026年美国产业地产将成为行业复苏的核心支撑力量之一，其中数据中心与医疗健康两大细分领域的强劲需求，成为驱动产业地产持续发展的核心引擎，二者凭借刚性需求与结构性增长优势，展现出突出的抗周期韧性。 数据中心持续领跑行业增长，成为2026年美国商业地产领域的明确亮点。受数字经济、人工智能产业扩张带动，数据存储、算力需求大幅攀升，推动数据中心需求持续旺盛。高力国际的数据显示，全球九个主要市场中100%的新建算力项目已预租出去，供需失衡态势明显。 不过需要注意的是，尽管行业增长势头强劲，但也面临多重现实约束，包括融资难度较大、电网容量不足、区域分区限制以及地方社区反对等问题，已有部分项目被迫放弃，高力国际预测2026年还将有更多项目被搁置，一定程度上制约行业扩张节奏。 医疗健康地产凭借刚性需求支撑，成为产业地产的另一增长极。受美国人口老龄化加剧、医疗技术进步以及居民健康意识提升等因素影响，医疗办公、门诊设施等相关地产需求持续攀升，交易活动异常活跃，成为2025年商业地产市场的“黑马”。去年11月，美国头部医疗健康房地产投资信托基金威尔塔（Welltower Inc.）以72亿美元出售医疗办公组合的大额交易印证了该领域的投资热度。 医疗健康地产的需求具有强抗周期性，无论宏观经济波动如何，居民对基础医疗服务的需求始终稳定，这也使得相关物业的租金收入与资产价值保持稳健，成为产业地产中最具确定性的增长板块之一。 
尽管 2026 年美国商业地产市场有望复苏，但复苏过程充满不确定性，存在诸多风险与约束。利率波动风险影响。虽然美联储有降息预期，但通胀的不确定性使得利率走向仍不明朗。如果通胀出现反复，美联储可能会放缓降息步伐，甚至重新加息，这将对商业地产市场产生负面影响。同时，利率波动也会影响消费者的购房和租赁决策，导致市场需求不稳定。 存量资产去化压力。非核心区域的老旧办公和零售物业仍存在较高的去化压力，在过去几年市场低迷的情况下，这些物业的空置率持续攀升，租金水平也不断下降。即使在市场复苏的背景下，由于市场竞争激烈，这些老旧物业要想吸引租户仍然面临很大的困难。这些存量资产的去化将是一个长期而艰难的过程，可能会对市场的整体复苏进程产生一定的拖累。 区域分化持续存在。中小城市的商业地产市场复苏进度明显滞后于核心都市圈。中小城市由于经济基础相对薄弱，产业结构单一，人口外流等问题，商业地产市场的需求增长缓慢。一些依赖传统制造业的中小城市，随着制造业的转型升级或外迁，商业地产市场面临着严峻的挑战。这些城市的商业地产项目空置率高，租金回报率低，投资吸引力不足，复苏进程将较为缓慢。这也使得整个美国商业地产市场难以实现同步回暖，市场分化现象将持续存在。 但无论如何，在经历2025年的深度调整后，2026年美国商业地产市场至少看起来有了显著的复苏迹象，哪怕微小的反弹也代表了谨慎复苏的新起点。 需要清醒的是，整体市场虽不再深陷全面萎靡的泥沼，但也难以重现以往的普涨行情。在这种格局下，弃传统的粗放式投资策略，明智地投资于优质资产才能有望取得收益。 美国商业地产市场将在谨慎复苏的道路上继续前行，行业的变革与调整仍将持续。只有那些能够敏锐洞察市场趋势、积极拥抱变化、把握结构性机遇的参与者，才能在这场行业转型的浪潮中稳健前行，实现可持续发展。
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萎靡不振的2025年
全球主要国家和地区的零售物业租赁价格按年增长率（数据&图源：戴德梁行）
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打逆风球
不利政策叠加
需求不确定性
产业面临转型
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谨慎复苏的2026年
绿色生态是商业地产发展的大趋势（图源：ArchDaily）
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机遇在哪里
办公地产：灵活与绿色
小规模的灵活办公空间受到欢迎（图源：ArccSpaces）
零售地产：体验与精致
体验式商业零售空间仍具有潜力（图源：Damco）
产业地产：AI加持的崛起
AI驱动数据中心成为产业地产的亮点（图源：Gensler）
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曲折中前行
参考资料来源：CNBC，Deloitte，PwC，Cushman & Wakefield等各机构等官网
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