在江门做助贷这么多年，发现一个特普遍的现象：很多人手里有房，急用钱时去银行办房产抵押，却屡屡被拒，有的甚至跑了五六家银行都没下文。其实不是房子不值钱，而是大家踩了两个致命坑，尤其是顺序搞错了，再优质的房子也难获批！
一、第一个坑：把房产抵押当“最后救命稻草”，征信早烂了！
这是最最常见的问题！很多江门街坊急用钱时，第一反应是先点网贷、办信用贷，信用卡刷到顶，拆东墙补西墙，等到实在扛不住了，才想起名下有套房能做抵押——但这时候已经晚了！
你想啊，网贷申请一次就查一次征信，多的人名下挂着七八笔网贷，信用卡负债率超100%，半年征信查询二三十次，妥妥的“征信花、负债高”。银行一看这征信，直接就摇头了：就算你有房抵押，银行也会觉得你资金链已经断了，还款能力存疑，谁敢放款给你？
虽然房产抵押比纯信用贷“轻看负债”，但也架不住你这么造啊！负债太高、查询太多，系统直接就把你筛掉了，连人工审核的机会都没有。
二、第二个坑：信息差！不知道银行对房子有这些要求
很多人以为“有房就能押”，其实银行对抵押房的要求多着呢，尤其是楼龄和配套，江门四大行和国有银行的标准很明确：
- 楼龄要求：四大行大多要求住宅楼龄≤35年，像建行、农行，优质楼盘最多放宽到40年；商铺、写字楼这类商业地产，楼龄一般不能超25年。江门老城区有些80、90年代的老房子，没电梯还超了楼龄，四大行基本直接拒，只能找少数城商行试试。
- 电梯配套：有电梯的房子是“加分项”，银行评估价会高一点，审批也更宽松；没电梯的老破小，不仅贷款成数低（可能只有5-6成），部分银行直接不接。
- 产权要求：必须产权清晰，没查封、没纠纷，夫妻共有的房子得双方都同意，继承房还要带继承公证书，这些细节没注意，也会白跑一趟。
很多江门街坊就是因为不知道这些规矩，拿着超龄的老房子或者产权有瑕疵的房产去申请，自然办不下来。
三、江门真实案例：欠30多万网贷，新会李老板照样贷到50万
新会做红木家具的李老板，就是典型的“踩坑后翻盘”。前几年因为货款积压，他欠了20多万网贷、10多万信用卡，名下有套新会城区的电梯房，本来想办抵押周转，结果跑了3家商业银行，一看征信全摇头——网贷机构数太多，负债比超标，直接被拒。
李老板找到我之后，我一看他的情况：房子是电梯房，楼龄才12年，评估价没问题，核心问题就是征信和负债。所以我给他规划了“民间过渡+转银行”的方案：
1. 先找合规的民间渠道，借了一笔先息后本的钱，这笔钱不上征信、不算负债，刚好把网贷和信用卡的欠款全结清；
2. 结清后逐个联系网贷平台，把账户全注销掉，减少征信上的机构数；
3. 等了一个多月，让征信“养一养”，查询次数降下来后，再对接某商业银行进件。
最后结果很顺利：批了50万，分期8年，年化利率也不高，李老板每月还款压力不大，终于把生意盘活了。其实他的情况不算特殊，只要房子合规，征信问题是可以通过合理规划解决的。
四、江门房产抵押正确顺序：别搞反了！
1. 先自查：先查自己的征信（有没有逾期、网贷/信用卡负债多少、半年查询多少次），再看房子的楼龄、有没有电梯、产权是否清晰；
2. 先优化再申请：如果征信花、负债高，先找合规渠道结清高息网贷，注销多余账户，养1-3个月征信，别着急跑银行；
3. 选对银行：楼龄新、有电梯的房子，优先选四大行（额度高、利率低）；楼龄老、没电梯的，可对接江门本地城商行或农商行；
4. 备齐材料：不动产权证、夫妻双方身份证、婚姻证明、经营流水（经营贷），提前准备好，避免反复跑腿。
五、最后说句实在话
在江门办房产抵押，房子是“硬资产”，但征信和操作顺序才是“通行证”。很多人不是没资格，而是不懂规矩、搞反了顺序，白白浪费时间和机会。
如果你们也有资金周转需求，手里有房（不管是全款房还是按揭满1年以上的房），先别盲目跑银行，也别乱点网贷。可以先找专业的人评估一下，看看房子是否符合银行要求，征信有没有优化空间，选对方案再动手，能少走很多弯路。
有任何问题都可以找我聊聊，帮你免费评估、规划最优方案，在江门办抵押，找对人真的能少踩很多坑！
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