从2021年下半年开始，房地产行业就进入了深度调整期，这一晃已经五年了。
中指研究院在2025年最后一天发的报告里提到，2021到2025这五年间，能连续留在销售百强榜单里的房企，只剩下53家。
能连续五年稳住百强位置，可不是件容易事，这五年，差不多一半的房企都没能撑住，慢慢掉出了榜单。
全国商品房销量在2021年冲到了历史顶峰，当年卖了17.94亿平方米，销售额也达到18.19万亿元。自此之后市场就一路下行，销售规模跟着大幅缩水。据中指研究院统计，年销售额超千亿的房企，2021年还有41家，一年比一年少，到2025年就只剩10家了。
这10家“幸存者”分别是保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团。这五年来，它们始终稳在百强里，算是少数真正熬过行业周期的房企。
曾经有“华南五虎”之称的恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合生创展五家粤派房企，它们借中国房地产黄金时代崛起，又集体陷入困境。
这五家企业均从广东发家，各凭特色闯出一片天：恒大由许家印1996 年创立，靠激进的高杠杆扩张登顶行业龙头；碧桂园 1992 年顺德起家，以三四线大盘快周转模式做大规模；雅居乐是陈氏兄弟的家族企业，从中山家私厂转型，深耕文旅大盘；富力由张力、李思廉联手创办，靠广州旧城改造崛起，曾豪购万达 77 家酒店；合生创展是朱孟依打造的 “隐形航母”，以港资慢周转、高溢价模式成为首家百亿销售额房企。巅峰时它们横扫全国，是民营房企标杆，创始人也成了草根逆袭的典范。
2020 年 “三条红线” 政策出台，高杠杆模式彻底失灵，五虎相继陷入危机，恒大因盲目多元化、债务高企，2021 年爆发债务危机，2025 年从港交所退市并进入清盘阶段；富力收购的酒店资产受疫情冲击成包袱，负债高企开启二次债务重组；雅居乐重金押注三四线文旅，2025 年被提交清盘呈请；合生创展的慢周转模式难抗寒冬，百亿级债务交叉违约；唯有碧桂园通过境外债务重组降债超 900 亿、管理层换血艰难求生。
有头部房企的高管分析，这一批头部企业都把重心放在了核心城市，主要做改善型住房。更明显的变化是，现在市场的主角已经变成了央企、地方国企，还有少数几家混合所有制龙头。上面这10强名单里，民营房企就只剩滨江集团一家，头部房企“国资化”的趋势基本定了。
除了这10强，还有一类房企也一直留在百强里，就是那些销量中等的国有房企，其中还包括一些城投平台。像华发股份、中国铁建、中国中铁、深业集团都属于这类。前面提到的那位高管说，这类企业不单单追求卖楼的规模，更多会参与城市更新、基础设施建设这些公共项目。
有一部分房企出局，直接跟信用出问题有关。融资渠道越来越紧，债务风险很快就影响到项目推进和楼盘销售，购房者不敢买，销量自然就掉下来了。比如恒大、中南置地、正荣、融信、富力、佳兆业这些，都是这样慢慢淡出百强的。
还有一类是区域型房企。现在行业里资源都往核心城市集中，集中度越来越高，这些房企只靠一两个区域吃饭，抗风险能力太差，比如祥生、德信、金辉这些。市场从“到处扩张”变成“聚焦核心”后，它们的排名就忽上忽下，最后还是掉出了百强。
另外还有少数几家房企退出，不是因为经营差，而是商业模式跟现在的行业节奏不合拍。比如朗诗绿色地产，在绿色建筑、长周期资产上投了很多，但现在行业更看重现金流和去化速度，它们自然没法维持之前的规模。
