对于房地产开发企业而言，收入确认口径的规范性直接关系到企业所得税申报的准确性。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）作为该领域的纲领性文件，明确了完工产品判定标准、开发产品销售收入确认、计税毛利率适用规则、视同销售情形界定等内容。在税务监管体系持续完善的背景下，若未能严格遵循文件要求规范收入确认流程，易引发税务申报差异，进而影响企业的合规经营状态。本文将基于 31 号文核心条款，系统拆解房地产企业税法框架下的收入确认原则，为企业财税实操提供参考。
房地产开发业务的企业所得税的税务核算主要依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）这一核心指导文件。文件第三条明确房地产企业开发产品完工条件：竣工材料已报送房地产管理部门备案、已投入使用、已取得初始产权证明，满足上述条件之一的，应视为已完工。
文件第二章节详细介绍了房地产开发经营业务企业所得税收入的税务处理细节。
开发产品销售收入的范围为销售过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。对于企业代收的基金、费用等款项，若纳入开发产品价内或由企业开具发票，需全额确认为销售收入；未纳入价内且由其他部门开票的，可作为代收代缴款项管理。
销售收入的实现时点需结合销售方式差异化确认：采取一次性全额收款的，于实际收讫价款或取得索取价款凭据之日确认；分期收款的，按合同或者协议约定的付款日确认收入，若付款方提前付款，则可在付款日确认收入；银行按揭方式下，首付款于实际收到日确认，余款在按揭贷款转账之日确认。
此外，委托第三方销售开发产品时的收入确定规则亦需严格遵循国税发〔2009〕31 号第二章第六条（四）项的规定，其核心是结合不同委托销售模式确认税法口径下的收入，具体规则及背后逻辑如下：
（一）支付手续费方式
当房地产企业以“支付手续费”方式委托销售时，销售收入金额为销售合同约定的价款，收入确认时点为 “收到受托方已销开发产品清单之日”。这一规则的核心逻辑是：手续费模式下，受托方仅提供销售代理服务，交易定价权归属于开发企业，因此以企业与购房者约定的价款作为计税依据；而“已销清单”是企业掌握实际销售进度的核心凭证。
（二）视同买断方式
视同买断模式下，收入金额需区分签约主体。若企业与购房者直接签约，或企业、受托方、购房者三方共同签约，在这两种模式下，销售收入均按照“合同约定价格与买断价格的较高者”确认。这一规则的重要性在于：受托方可能通过低价买断、高价销售获取差价，按“较高者”确认税收收入，可保障税基的完整性。除此之外，若受托方与购房者直接签约，则按“买断价格”确认。对于以上提及的视同买断方式，收入确认的时间与委托方式下支付手续费方式相同，也是收到受托方已销开发产品清单之日。
（三）基价（保底价）并实行超基价双方分成方式
该模式下的收入规则需区分签约主体，若由开发企业直接与购房者签订销售合同或由企业、受托销售方、购房者三方共同签订合同，销售收入应按 “销售合同约定价格与基价二者中的较高者”确定，同时企业向受托方支付的超基价分成额，不得直接从销售收入中减除。请见如下例子：某房企委托中介销售房屋，约定基价5000万元，超过部分分成。最终三方签约总价5800万元，房企获得基价5000万元+分成400万元。此时，企业所得税应税收入应按合同总价5800万元确认，而不是5400万元。除此之外，若由受托销售方直接与购房者签订销售合同，则销售收入需按“基价加上受托方按约定取得的分成额”合并计算。
（四）包销方式
房地产开发企业就其开发产品与中介机构签订独家包销合同，明确中介机构在约定期限内享有独家销售权，且需在包销期满后，对未完成销售的房屋承担兜底购入责任。在包销期限内，应依据包销合同相关条款，参照前述三种口径完成收入的合规确认；包销期限届满后，针对未实现销售的剩余房源，须按照包销合同约定的定价标准核算并确认收入。
除上述已阐述的各类销售模式外，依据国税发〔2009〕31 号相关规定，房地产开发企业发生视同销售、销售未完工开发产品、与承租人签订租赁预约协议等业务情形的，须按以下要求合规确认收入：
（一）视同销售
根据规定，企业将开发用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应当视同销售，以开发产品所有权或使用权的转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现确认收入的判断依据。该视同销售规则是基于税法的 “实质课税原则”，既防范企业通过非货币性交易规避纳税义务，也确保不同交易模式下的税负公平。
（二）销售未完工开发产品
房地产企业预售未完工开发产品，所得税分两阶段处理：预售阶段需按房屋性质及区域对应的预计毛利率计算预计利润，并入当期应纳税所得额申报纳税。非保障性住房，预计毛利率分别为：省会/计划单列市城区及郊区不低于 15%、地级市城区及郊区不低于 10%、其他地区不低于 5%；经济适用房等保障性住房不分区域，预计毛利率不低于 3%。待开发产品完工后，按实际利润计算应纳税所得额，与预售阶段已申报的预计应纳税所得额比对，差额计入完工当期应纳税所得额。
（三）与承租人签订租赁预约协议
国税发〔2009〕31 号第二章第十条要求：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，取得的预租价款按租金确认收入的实现。
严格遵照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）的规定，规范房地产开发企业收入确认全流程管理是企业实现财税合规的必然要求，亦是防范涉税风险、维护企业税务信用等级的重要途径。当前，税务监管体系持续升级，监管力度与精准度日渐提升，收入确认的合规性已成为税务合规的检查范畴。建议大家以此为契机，对照文件要求全面复盘企业的现行业务模式，及时识别潜在税务漏洞，夯实企业合规经营的财税基础。
