春节前的南京二手房市场，出现了一组值得关注的数据。截至1月25日，全市二手房挂牌量降至189604套，正式跌破19万套关口。这一数字较两个月前减少6181套，与去年峰值时期的21万套相比降幅更为明显。
与此同时，市场成交数据呈现另一番景象。1月18日单日成交340套，创近一年新高；1月前20天累计成交3056套，已超过去年12月全月总量。这种“挂牌量下降、成交量上升”的背离现象，正在引发市场各方的关注。
市场现象：从“以价换量”到“量价企稳”
近期市场呈现几个明显特征：
成交活跃度提升。除日均成交数据外，部分热点板块的表现更具代表性。建邺河西、江宁百家湖、江北核心区等区域的品质楼盘，近期带看量和成交周期均有明显改善。例如河西部分改善项目，近期周带看量环比上升约30%，成交周期从之前的3-4个月缩短至2个月左右。
价格预期趋于稳定。根据实际成交情况观察，前期部分板块的价格调整已基本到位。目前总价200万以内的刚需房源和300-500万的改善房源，只要价格合理、品质过关，去化速度明显加快。业主方面，大幅降价促销的情况减少，更多业主开始坚守心理价位。
供需关系微妙变化。挂牌房源数量的减少，并非意味着市场供应不足，而是供应结构正在优化。新挂牌房源中，急售房源比例下降，诚意出售且价格合理的房源成为成交主力。这种变化有助于市场形成更健康的价格发现机制。
多因素驱动市场变化
政策环境持续优化。近期多项政策形成组合效应：增值税率调整直接降低交易成本，一套不满两年的300万房源可节省税费约5万元；公积金贷款利率下调减轻月供压力；人才购房补贴政策精准激活特定群体需求。这些政策并非单点刺激，而是形成了从交易成本到持有成本的全方位支持。
市场预期逐步修复。经过一段时间的价格调整，部分板块的房价已回归到合理区间。以教育资源优势明显的鼓楼区为例，部分学区房价格较峰值期回调约20-25%，开始吸引注重长期价值的购房者关注。这种价格筑底现象，增强了买卖双方的入市信心。
持有逻辑发生转变。当前市场环境下，房产的持有成本与收益关系正在重新评估。南京部分区域的租金收益率已回升至2.5%-3%区间，而房贷利率处于历史较低水平。对于不急需资金的业主而言，持有房产等待合适时机，成为更理性的选择。这种心态变化直接影响了挂牌意愿。
市场趋势与理性建议
从当前数据看，南京二手房市场正呈现“筑底企稳”的初步特征。成交量回升反映需求端存在支撑，挂牌量下降则表明供给端心态趋于理性。这种变化有利于市场从“单边下行”转向“双向博弈”的健康状态。
对卖房业主的建议：市场情绪回暖不等于价格快速上涨。目前成交活跃的房源大多具备“价格合理、产权清晰、装修尚可”等特点。若确有出售需求，应基于近期同小区实际成交价理性定价，避免因预期过高而错失成交时机。
对购房者的建议：市场供应依然充足，可选择范围较大。建议明确自身核心需求，对心仪房源进行充分比较。遇到性价比突出的房源可果断决策，但无需恐慌性入市。目前市场环境下，仍有充足的看房和谈判空间。
对未来市场的判断：春节前后通常是传统淡季，但今年市场表现出一定的“淡季不淡”特征。这种趋势能否延续，还需观察节后的政策落实情况和市场需求释放节奏。一个健康的市场，需要买卖双方基于理性判断达成交易，而非单方面的预期推动。
当前南京二手房市场的积极变化，反映了政策与市场自身的调节作用正在显现。这种基于实际需求、价格合理的成交回暖，相比单纯的价格上涨，或许是更值得期待的市场常态。
