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众所周知，房地产行业的税务申报一直是加拿大税务部（CRA）重点关注领域。
去年11月底，CRA公布了其2024-2025财年的房地产审计活动结果。
数据表明，在2024年4月至2025年3月期间，CRA共完成1.4万次审计，较上一年，增加了2100次。
这些审计追缴的税款和罚款总计达$8.49亿，高于上一年的$6.485亿。
CRA将这一成果归功于数据分析的应用、第三方数据获取能力的提升以及审计覆盖范围的扩大。
该机构采取一种“逐级递进”的方法，目的是尽早以恰当力度，来干预并处理不合规行为。
这一方法包括针对性沟通、宣传教育、检查审计，以及在必要时实施处罚或启动刑事调查。
为此，Financial Post近期梳理了CRA可能针对房地产行业展开审计的10类常见问题。
从房地产经纪、土地开发商，到炒卖房屋与未申报收入等情形，相关纳税人一定要高度关注这些细节。
一、申报的收入没法支撑现有的生活方式
CRA偶尔会审查个人税表上申报的收入是否足以支撑其生活方式，包括房地产的购置和维护成本。
具体来说，如果纳税人突然在加拿大买了豪宅，或者添置了其他贵重资产，但税表上申报的收入根本对不上，那CRA就会合理怀疑：你这钱是从哪儿来的？是不是有收入没老实申报？
二、炒卖房产
在短期内买入并卖出房屋以赚取差价的纳税人，通常被视为从事房产炒卖。
CRA会通过土地登记信息、市政地税记录等第三方数据进行交叉比对，从而识别和分析此类交易。
CRA发现，部分炒卖行为存在未申报或申报不当的情况。
需要留意的是，炒卖房产所获利润一般应作为营业收入全额纳税。
然而，部分纳税人可能将其申报为资本利得（仅50%计入应税收入），甚至完全不予申报，这都可能引发税务风险。
根据CRA的观察，从事房产炒卖的人群主要可分为三类：
1.专业承包商或装修商：买入房屋进行装修后再转售获利；
2.投机者或中介投资者：频繁买卖房产，特别常见在楼花转让等交易；
3.个人装修者：在短期自住后出售房产，并可能申请主要居所税收豁免。
三、出售房产的未申报资本利得
如果业主在出售房地产获得利润，无论该利得是否需纳税（比如因主要居所豁免而免税），都必须在个人税表的附表3中申报资本利得情况。
四、非居民出售房产未申报资本利得税
在加拿大持有房地产的非居民（海外买家），出售房产时需就其应税资本利得进行申报并纳税，且无法享受主要居所豁免。
2011年6月，一名纳税人从一名"表面上来看是加拿大非居民"手中购买了一套多伦多的公寓。
这笔交易在未获得清税证明、且纳税人未扣除并预提购房款25%的情况下完成。
最后，税务法院判决该买方承担$9.2万元的税款，相当于公寓总价$36.8万元的25%。
因此，这个例子也提醒大家：买家在购房过程中负有核实卖家是否为税务居民的法定义务。
通常应在购房合同中明确约定，并经由律师或公证人在交易完成前核实卖方居民身份，以避免承担本应由卖方缴纳的税款。
五、未申报的全球收入
加拿大居民需对其全球收入进行纳税。
虽然个人的税务居民身份需根据所有事实审查确定，但在加拿大拥有住房通常是表明与加拿大有重要联系的迹象。
六、出售新建或大幅翻新房屋未申报GST/HST
在大多数情况下，新建或大幅翻新房屋的建筑商在出售该房屋时必须征收GST/HST。
如果建造商将此类房屋用于出租，则视同已向自己“出售”该房产，须立即按当时的公允价值计算并缴纳相应税款。
七、建筑商或买家可申请的退税
购买或建造新房、或对现有住房进行重大翻新的个人，并且将其作为主要居所（可申请“新住房退税”）或用于出租（可申请“新住宅租赁物业退税”），通常符合GST/HST退税条件。
但如果购房意图在于短期转售（炒卖），则一般无法享受退税，且在出售时还需按规定征收GST/HST。
八、土地开发商税务合规
开发商通过收购空地或待拆房地产进行开发后转售，在此过程中常涉及复杂的所得税及GST/HST税务问题，申报时需特别注意合规。
九、主要居所豁免的申报要求
自2016年起，加拿大所有房地产销售（包括主要居所）到需要向CRA申报，即使交易没产生应税利得或全部利得符合豁免条件。
纳税人如需申请主要居所豁免，必须填写T2091(IND)表格，同时在税表附表3或T1中申报该交易，否则无法享受相关税收优惠。
十、房地产经纪成为重点审查对象
最后，房地产经纪人因职业特性涉及高频房产交易，其收入主要来源于房产买卖佣金，因此被CRA列为高风险人群，常被纳入系统性税务审计范围。
