执行会计准则的企业，并非所有对外出租的房产都需计入“投资性房地产”科目。其核心判断需严格遵循《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，主要依据房产的持有目的、产权状态以及能否单独计量和出售。注意：根据《小企业会计准则》，投资性房地产被排除在资产负债表中，小企业的会计准则中没有投资性房地产这个科目，其房产在“固定资产”核算；土地在“无形资产”核算。
一、应计入“投资性房地产”的情形
持有该房产的主要目的是为了赚取租金或实现资本增值（或两者兼有）。具体包括：
1.已出租的建筑物：拥有产权并已签订租赁合同对外出租。
2.持有以备经营出租的空置建筑物：企业已作出正式书面决议，明确用于出租且短期意图不变。
3.正在建造或开发以备未来出租的建筑物：决议明确完工后用于出租的，可确认为“投资性房地产——在建”。
4.出租且附带不重大辅助服务：如同时提供保安、维修等服务，但服务在整个协议中不构成重大组成部分。
确认条件（需同时满足）：1.经济利益很可能流入：租金回收可能性高（如承租人信用良好、合同条款清晰）。2.成本能够可靠计量：取得或建造该房产的成本可以准确核算。
二、不应计入“投资性房地产”的例外情形
1. 准则明确规定排除的情形：
1）自用房地产：出租部分属于企业自用资产的配套或辅助（如工厂园区内出租部分给协作单位），应作为固定资产。
2）作为存货的房地产：房地产开发企业持有的、准备出售的商品房在出售前临时出租，仍应作为存货核算。
3）代建或受托管理的房地产：不拥有产权，仅代为管理出租，适用《收入》准则。
2. 实务中因不满足条件而不应计入的情形：
1）无产权或仅拥有使用权：例如，通过经营租赁租入再转租的“二房东”模式，因不拥有产权或控制权，不能确认为投资性房地产。
2）无法单独计量和出售：整栋房产中仅出租部分楼层，且该部分不能独立分割、计量和出售，则不符合定义。
若符合计入投资性房地产条件，后续还需在成本模式和公允价值模式中选择一种进行持续计量，且模式一经选定不得随意变更。
