合肥楼市动态:包河区中海未来之境首开,二手房市场区域分化显著
- 2026-02-09 06:38:39
一、城市规划、土地出让与新房动态
1、庐阳双本部学区地块招标 2026 年 2 月启动
庐阳区 LY202510 号地块今日发布勘察设计及施工招标计划，计划 2026 年 2 月启动招标。该地块为南小 + 42 中本部双学区，占地 35.02 亩，居住用地，容积率≤1.4，总建面约 4.8 万㎡，将建设住宅及配套设施，装配率预计不低于 50%。
2025 年 12 月 26 日，庐阳国投以总价 8.51 亿元竞得该地块，成交单价 2430 万元 / 亩，居住楼面价 2.6 万元 /㎡，溢价率 0%。作为庐阳核心学区地块，其入市将进一步巩固区域教育资源优势，吸引改善型购房者关注。
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2、包河区中海未来之境1月29日首开 170 万起
中海未来之境1月29日首开 3#、8# 楼，涵盖 105㎡和 129㎡户型，定位纯刚需盘。目前备案价已出，其中3# 楼备案价1.69-1.87 万元/平，8# 楼备案价1.81-2.14 万元/平，均为毛坯销售。
作为刚需盘，此次备案价其中 105㎡房源总价区间 170 万 - 210 万（5 楼以上），129㎡四房新计容户型总价240 万 - 265 万，本次首开房源仅 128 套。
3、2026 年第 4 周合肥市区新房成交 288 套 城投揽萃备案居首
2026 年第 4 周（1.19-1.25），合肥九区新房供应 4.4 万㎡，5 盘加推；成交 288 套住宅，面积 4.24 万㎡，环比上升 109.4%，均价 26102 元 /㎡，成交金额 11.1 亿元。区域中包河区占比 41.24% 居首，瑶海区、滨湖区紧随其后。
成交面积段以 150-200㎡以上为主。备案 TOP10 中，城投揽萃备案 21 套居首，新华星耀玥湖、招商奥体公园分获二、三名。（数据来源：第一房）
4、合肥新房品质全面升级 多维度提升居住体验
近年合肥新房品质显著提升，核心变化集中在多维度优化。容积率从早期 3.0 以上降至 2.2-1.6，小高层成主流；大门设计更气派，酒店式入口搭配水景、照明及会所，营造高端氛围。公建化外立面采用玻璃幕墙，提升采光通风与颜值；会所普及，涵盖健身、泳池等功能，架空层增设儿童游乐、阅读区等。
景观空间更注重艺术性，形成多层次绿化；公区与车库升级，星空顶、双入户大堂成标配，水磨石地面提升质感。户型无奇葩设计，采光通风优化，大开间、落地窗受青睐；装修标配备齐三大件，国际大牌逐步普及。整体居住体验提升，但伴随价格上涨与地段局限。
5、中国房地产三十年：三阶段变迁与高质量发展新方向
过去三十年，中国房地产市场历经制度奠基、量价冲高、深度调整三阶段。1995-2004 年，1998 年房改终止实物分房并推按揭贷款，北京、上海房价随申奥入世上涨，支柱产业地位确立；2005-2014 年 “黄金十年” 量价齐升，十大城市新房价格指数累计涨 79%，2015 年棚改货币化再拉涨；2015 - 至今，2021 年总人口与新房销售双见顶，核心城市房价平缓，三四线下行，2025 年末二手房价回调约 4 年。
当前《“十五五” 规划》明确推动高质量发展，短期政策聚焦稳预期、激需求，长期需构建新模式实现平稳转型，存量时代下行业迈向可持续发展。
二、二手房市场行情与其他
6、合肥第 4 周二手房成交 1637 套 挂牌均价 11143 元 /㎡
2026 年第 4 周（1.19-1.25），合肥二手房成交 1637 套，环比下降 0.12%，均价 11143 元 /㎡，热门板块为上派、陶冲湖、龙岗。新增挂牌 706 套，环比下降 30.24%；挂牌均价 12469 元 /㎡，政务区以 24056 元 /㎡居首，新站区 7917 元 /㎡最低。
本周调价房源 4778 套，降价房源 4484 套占绝大多数，政务区涨价小区占比提升至 5.56%，庐阳区降价小区占比 51.95% 居首。（数据来源：中墅地产）
7、合肥近三年二手房板块分化加剧：热门区域深度回调，刚需板块韧性凸显近三年合肥二手房市场价格普降但分化显著。高端板块如滨湖区从 2.79 万 /㎡降至 1.24 万 /㎡，政务区从 3.34 万 /㎡降至 1.66 万 /㎡，万科蓝山一期、保利香槟国际等热门小区跌幅超 50%。而瑶海区（保值率 69%）、长丰县（68%）等刚需区域跌幅较小，因贴近自住需求，支撑力更强。市场偏好转向实用性，购房者更关注性价比。高新区、庐阳区等核心区域保值率超 60%，而投资属性强的高价板块面临深度价值回归。当前刚需及成熟配套区域成为市场主力，推动房价向合理区间调整。
8、合肥滨湖信达公园里 2025 年二手房成交活跃 均价攀升
2025 年合肥滨湖信达公园里二手房市场表现亮眼，贝壳系平台累计成交 69 套。其中洋房 8 套，均价约 2.95 万元 /㎡；高层 30 套，均价约 1.86 万元 /㎡，洋房价格为高层的 1.58 倍，低密度特性带来明显溢价。自 6 月起，小区成交量与均价同步上扬，部分优质房源出现买家加价竞争，观望情绪逐步转化为实际购房需求，吸引刚需及改善型买家入场。
当前高层为市场主流供应，洋房因稀缺性受青睐。近期有意向购房者可参考成交数据，把握市场动态。
9、合肥板块介绍之三孝口：老城核心板块 优质学区与成熟配套兼具
三孝口板块位于合肥庐阳区核心，因 “三孝子” 典故得名，是合肥传统城市中心。这里汇聚千年文脉与现代繁华，教育资源密集（含省重点小学、45 中、六中），商业成熟（百大 CBD、城隍庙等），医疗有安医大一附院，地铁 2 号线及长江路、金寨路等主干道构成立体交通网络，环城公园等生态资源为都市生活添宁静。
区域存量稀缺，以二手房为主，房龄都非常老，暂无新房供应。因优质学区与成熟配套，适合追求核心地段与改善需求的购房者，房价保持稳定坚挺。
10、合肥核心区写字楼 20 年价格趋势：三大板块分化加剧 高新区未来领跑增长
合肥核心区写字楼 20 年价格呈现显著分化。政务区 2006-2010 年均价从 2500 元 /㎡涨至 5000 元 /㎡，2015 年达 9000 元 /㎡，2020 年回落至 8000 元 /㎡；高新区 2006-2020 年从 1800 元 /㎡涨至 6500 元 /㎡，2026 年预计突破 9000 元 /㎡，成增长引擎；滨湖新区 2011-2015 年从 4000 元 /㎡涨至 6500 元 /㎡，2020 年回升至 5800 元 /㎡，未来年均涨幅 5-8%。
区域分化加剧，政务区步入存量优化，高新区依托科技产业持续领跑，滨湖新区需加快去库存吸引多元产业。整体市场预计温和上涨，高品质、智能化项目更受青睐。
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