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2026年1月27日、28日，中国房地产市场终于迎来一丝久违的阳光，持续低迷的行业总算有好消息传来：
微观方面，1月27日万科“22万科MTN004”、“22万科MTN005”两只债券展期方案终获持有人会议通过，在进行10万元固定兑付基础上，剩余本息40%在1月底前兑付，60%展期一年。同时，万科1月底前应兑付的上述两只债券固定兑付及本息金额，加上前期通过的“21万科02”展期方案应兑付的4亿元首付，共28.7亿元，也得到了大股东深圳地铁的支持，1月27日晚，万科公告称，深铁将向其提供不超过23.6亿元借款，利率为2.34%，用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。自此，中国房地产业的标杆保住了底线和尊严，渡过了公司迄今为止最大的危机。
宏观方面更为重磅，1月28日财联社报道，其从多家房企相关人士处获悉，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。但部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。这意味着套在房地产行业身上最大的枷锁终于松绑了。2020年8月推出的“三道红线”正是决策层主动刺破房地产泡沫的杀手锏，“三道红线”是房地产业2021年后行业雪崩的直接导火索，后来的行业海啸超出了决策层最初的政策预期。但即便是在行业最低谷的时刻，决策层推出的一揽子房地产救市政策也从未触及“三道红线”，作为地产监控的核心政策没有一丝放松，决策层表现出了空前的政策定力，而现在这道紧箍咒居然悄然解开了，这是比任何救市政策更为重要的新契机。
在上述利好消息的刺激下，1月28日市场反应热烈，房企股价全面飘红，A股房企中万科报收4.86元/股，上涨2.32%；保利发展报6.8元/股，上涨3.03%；招商蛇口收于10.07元/股，上涨2.44%。港股市场方面，中国金茂涨9.93%报1.66港元/股，万科企业上涨3.6%报3.74港元/股，华润置地报29.64港元/股，上涨4.07%；中国海外发展、碧桂园也均有不同幅度上涨。甚至有些自媒体开始鼓吹房地产业在解除“三道红线”封印后又将原地起飞。
但如果冷静的分析一下本次取消房企上报“三道红线”传闻就会发现，似乎事实并没有那么鼓舞人心，与其说是监管政策松绑，不如说目前全面实施三道红线政策已没有现实必要。
“三道红线”政策是2020年8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开的12家重点房地产企业座谈会上提出的，该次会议的主旨是研究进一步落实房地产长效机制，而“三道红线”的设置目的就是降低房企负债率。会议提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房企融资的市场化、规范化和透明度，要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，达到以下三项指标：房企剔除预收款后的资产负债率不大于70%；房企的净负债率不高于100%；房企的现金短债比不低于1.0倍。基于这三项指标将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档，分档限制房企有息负债增速：三项指标均超阈值的为红档企业，有息负债规模不得增加；两项指标超标的为橙档企业，有息负债年增速不超过5%；一项指标超标的为黄档企业，有息负债年增速不超过10%；三项均达标的为绿档企业，有息负债年增速上限为15%。后续2021年6月，鉴于恒大商票事件的巨大影响，监管机构又对“三道红线”政策进行了完善，将试点房企的商票数据也纳入到监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
“三道红线”出台时的市场情况是，房地产行业在国民经济中占有绝对比重，并且仍处于全面扩张时期，全行业实行“三高”模式，展开激进的规模增长竞赛，投资规模巨大且高度依赖外部融资，高度绑定金融行业，积累了巨大的金融风险。在这种情况下监管机构推出“三道红线”政策，对房企的资金进行严格监控，直击问题本质，一方面遏制房地产行业的激进扩张，另一方面也可以有效化解和防控金融风险。
“三道红线”的实施为房地产行业去伪存真，多年来掩盖在虚幻的泡沫下的真实情况显露出来。有专家根据统计数据分析，相较于小型和较小型企业，中等规模以上房企踩档情况更严重，由于信息不对称，相较于小型房地产企业，中等规模以上企业往往具有较强的信贷谈判能力且面临更小的融资约束，其有息负债规模的扩张累积风险更大。例如排名第一的恒大是头部房企中三个三道红线全部踩中的房企之一，TOP15房企中恒大杠杆率和净负债率都是最高的，而现金短债比则是最低的。越是规模靠前的房企越是依赖融资维持，就被“三道红线”约束的越紧，“三道红线”政策收紧了这些房企的再融资能力，直接导致2022年后大批房企资金链断裂而爆雷，有效推动了市场的出清。
而到2026年的今天，爆雷潮已经蔓延到标杆企业万科的时候，这场出清显然已经达到了甚至超出了政策推出时的预期，民营房企几乎全军覆没，以“三高”模式开展业务的房企或者扩张过快、资金使用效率低、现金流不充足、风控能力不达标的房企基本上都没能经受住这场考验，“三道红线”目标群体被精准筛选，现在还没有出险的都是符合“三道红线”标准的合格房企或者在政策推出后，积极响应自觉降杠杆，按要求达标的房企。这场出清深刻影响了整个行业生态，房地产市场供需关系被彻底扭转，需求端严重萎缩，而且溢出到了其他领域，原本是为了防范房地产行业的风险延伸到金融系统，但实际情况却是房地产行业下行风险延伸到了土地市场，触发了地方政府债务风险。
“三道红线”政策基本上已按预期完成任务，现在“三道红线”政策的边际效应已经减弱，继续严格实施已没有意义，需要应对当下的新环境新需求调整对房企的监管方式，对不同房企进行差别化实施，毕竟房地产行业追求规模扩张的高杠杆模式已根本性转变，规模不是房企首要目标，融资加杠杆也不在具备必然性。应该对不同房企实施不同的更精准的监管措施。
对合格的房企来说，本来就是符合“三道红线”标准的，没有必要再高压监控，相反，房地产行业仍是国民经济的重要支柱，未来仍需要健康发展，这些经过筛选后的优秀房企将是推动行业新发展的主力，应该给予这些房企更大的发展空间和政策支持，鼓励他们带动行业转型，满足他们合理的融资需求。事实上，据21世纪经济报道记者从五家房企或房企财务部门获得的消息，“三道红线”早在2023年6月以后已经不再强制要求报送。但据媒体了解“三道红线”相关指标也不是完全废弃不同，虽然不需要月度、季度上报，但在年报中仍会被要求披露。同时银行对于房企新增贷款的审批和监管也依然是从严把关，不再统一施行“一刀切”限制。
对于出险房企，根据这次披露的情况来看，并没有放宽监管力度，依然被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标，定期汇报经营恢复进展情况，其中包括上报化债进展及保交楼进展等。出险房企新监管措施对于开发贷资金、预售资金等资金监管都已经实现专款专用、封闭流转，比“三道红线”监管力度更大。
面对上述利好消息，这两天市场出现两种不同的声音，一种认为我国房地产的大周期底部即将到来，地产拐点临近，行业将触底回升；另一种则认为从目前宏观经济基本面来看，地产行业回升的条件仍不具备，“名义GDP - 实际GDP”仍未转正，居民杠杆率仍处于下行趋势，地产行业还在经历软着陆，据触底尚有一段距离。这两种声音都是非常理性的专业人士通过严谨数据统计和推算给出的观点，都有一定的依据，预测房地产业具体的触底价格和时间本就是不可能的，而且认清和坚持房地产行业未来的发展方向比这更重要。无论房地产行业是否已近触底，是否将出现拐点，一个大的趋势是肯定的，房地产行业经过这一轮优胜劣汰的剧烈出清和整顿，不可能再回到以前的增量扩张的时代，房价普涨的市场环境已不存在，高增长高负债高周转的行业发展模式也不再可持续，房地产终会回归正常的价值和使用价值。出现好消息不要幻想政策又要变回从前，房价又要大涨，出现坏消息也不要灰心，认为房地产会彻底崩盘硬着陆，房价会失控跌到底。长期有序的转型和调整，政策“托而不举”，最终实现软着陆可能才符合实际。
（全文完）
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