（基于廖医朝能量架构学与万物信息标注学构建）

一、基础属性

（一）核心标识

1.证券名称：新城控股

2.股票代码：601155

3.公司全称：新城控股集团股份有限公司

4.上市地点：上海证券交易所主板

5.公司业务：核心聚焦房地产开发销售与商业综合体运营管理两大板块，形成“住宅+商业”双轮驱动的业务模式；主要产品包括中高层住宅、低密度多层住宅、别墅等住宅类产品，以及以“吾悦广场”为核心IP的商业综合体；同时发力代建代管轻资产业务，布局全国多元化地产及商业运营场景。

（二）股权与治理核心

1.控股股东：富域发展集团有限公司（持股比例61.09%）

2.最终控制人：王振华（持股比例45.71%）

3.核心管理团队：

1）董事长兼总经理：王晓松（全面主持公司经营管理工作，统筹住宅开发、商业运营及轻资产等各项业务布局，推动公司高质量发展及风险防控）

2）董秘：李峰（负责公司信息披露、投资者关系管理、资本市场对接等相关工作，保障公司信息披露的及时性、准确性和完整性）

3）核心事业部负责人：高级副总裁严政（分管地产开发事业部）、高级副总裁管有冬（分管商业管理事业部），分别统筹两大核心业务板块的日常运营与战略落地。

4.股权结构特征：控股股东持股比例极高（61.09%），股权集中度高，最终控制人王振华持股45.71%，对公司拥有绝对控制权，决策效率较高，截至2026年1月未出现控制权变更及控股股东大规模减持情况。

（三）基础资质与规模

1.成立日期：1996年06月30日

2.上市日期：2015年12月04日（实现资本层面能量升级，为业务扩张提供资金支撑）

3.注册资金：22.56亿元

4.总股本：22.56亿股

5.员工规模：19935人，构建了覆盖地产开发、商业运营、工程建设、财务管理、市场营销等全业务链条的专业团队，其中商业运营及工程技术类核心人才占比超40%。

6.核心资质：具备房地产开发一级资质，拥有商业综合体运营管理专项资质，通过ISO9001质量管理体系认证，具备全国性地产开发及商业运营布局的核心资质支撑。

7.核心荣誉：多次获评“中国房地产百强企业”“中国商业地产标杆企业”，吾悦广场品牌连续多年入选“中国商业地产十大品牌”，2025年凭借代建代管业务表现获评“中国代建行业优秀企业”。

（四）股东与市场定位

1.现有股东总数：4.3万户

2.股东人均持股数：52155.54股，股东持股相对集中，机构股东与个人股东分布均衡。

3.最新总市值：402.6亿元

4.市场属性：沪市主板房企龙头之一，民营房地产企业核心代表，兼具住宅开发稳健性与商业运营成长性，属于地产板块中“商住协同”模式的标杆企业，具备一定的行业影响力。

二、形态结构

（一）整体业务架构：“双轮驱动+轻资赋能”三维立体布局

以“住宅开发+商业综合体运营”为双核心驱动力，构建基础能量盘，同时以代建代管轻资产业务为新增量引擎，形成“重资产筑基、轻资产拓界”的立体业务形态。整体架构聚焦“商住协同、多元整合”核心优势，实现住宅开发反哺商业运营、商业运营提升土地价值的双向赋能，各业务板块资源共享、协同发力，打造可持续发展的能量生态。

（二）核心业务板块

1.房地产开发销售业务（核心基础业务，营收占比超70%）

1）产品细分：

（1）中高层住宅：核心主力产品，占住宅销售额的75%以上，主打刚需及改善型户型，户型面积涵盖80-144㎡，适配全国多数城市主流购房需求，性价比突出，去化效率较高。

（2）低密度多层住宅：辅助产品，占住宅销售额的15%-20%，主打中高端改善需求，户型面积144-200㎡，聚焦二三线城市核心区域，定位品质居住，溢价能力较强。

（3）别墅：高端补充产品，占住宅销售额的5%以内，户型面积200㎡以上，布局核心城市近郊及宜居型三四线城市，面向高净值人群，注重稀缺性与舒适性，单套价值量较高。

2）布局区域：聚焦长三角、珠三角、环渤海三大核心经济圈，同时深耕全国重点二三线城市及有潜力的三四线城市，实现“核心深耕、区域辐射”的布局策略，截至2025年底，业务覆盖全国141个城市。

3）经营亮点：坚持保交付核心目标，2025年完成超3.8万套物业交付，交付兑现能力较强；聚焦资产价值提升，通过资源盘活等多种方式，优化存量地产项目，提升资产周转效率；严控土地储备质量，优先获取核心区域优质地块，降低拿地成本，保障项目盈利空间。

2.商业综合体运营管理业务（核心增长业务，营收占比约25%-30%）

1）核心IP：以“吾悦广场”为唯一核心商业IP，打造“城市综合体+区域综合体+社区综合体”的多元商业形态，适配不同城市层级及区域的消费需求。

2）运营数据：2025年商业运营总收入达140.9亿元，同比增长10%，销售、收入、客流及会员消费等关键指标均实现同比提升；全年顺利完成淄博鑫马、商丘睢阳、青岛即墨、南阳高新、常州星耀城5个项目的盛大开业。

3）布局规模：截至2025年底，已在全国141个城市布局207座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营项目数量达178座，开业规模位居国内上市公司首位；商业运营团队经验丰富，具备项目策划、招商、运营、管理全流程能力。

4）运营模式：创新推出商业“经营五步法”，践行“五边形经营理念”，聚焦长期主义发展；推出“悦链计划”，精准高效整合购物中心、品牌方、代理商三方资源，提升商业运营效率与盈利能力；采用“自持运营+委托管理”相结合的模式，兼顾资产增值与轻资产扩张。

3.代建代管轻资产业务（培育增长业务，快速崛起）

1）业务定位：依托集团“商住协同”核心优势，聚焦地产开发代建、商业综合体代管两大领域，不占用自有资金拿地，通过输出品牌、管理、运营能力获取服务费收入，降低资金压力，提升盈利质量。

2）业务成果：2025年全年新签约代建代管面积1061万平方米，排名行业第八；销售金额29.6亿元，位列行业第十一位，轻资产业务已成为公司重要的新增量引擎，展现出较强的发展潜力。

（三）组织与产能结构

1.组织架构：以集团总部为核心管理中枢，下设地产开发事业部、商业管理事业部、代建代管事业部三大核心业务板块，同时设立研发中心、工程管理中心、财务管理中心、市场营销中心、风险控制中心等职能部门，实现“战略统筹、职能支撑、业务落地”的三级管理体系，组织架构清晰，决策效率较高。

2.核心基地：以上海为集团总部，统筹全国业务布局；在长三角、珠三角、环渤海三大核心区域设立区域总部，负责区域内项目开发、商业运营及资源整合；在重点城市设立项目公司，负责具体项目的落地执行与日常运营。

3.运营体系：构建了全流程标准化运营体系，其中地产开发板块涵盖土地获取、规划设计、工程建设、市场营销、交付售后等全环节；商业运营板块涵盖项目招商、商户管理、营销推广、客户服务、物业管理等全流程；代建代管板块涵盖品牌输出、管理输出、运营输出等核心环节，确保各业务板块高效协同、标准化落地。

三、能量参数

（一）盈利能量指标

1.营收规模：主营业务收入343.7亿元，主营增长率-33.34%，营收规模保持行业前列，增速下滑主要受房地产行业整体下行及市场需求疲软影响。

2.盈利水平：净利润9.74亿元，净利润增长率-33.05%；主营业务利润16.55亿元；每股盈利0.43元，盈利水平保持稳定，增速与营收增速基本匹配，体现出较强的抗风险能力。

3.盈利质量：经营活动现金流净额10.26亿元，现金流表现良好，为公司日常经营、项目开发及债务偿还提供了充足的资金支撑，体现出较强的资金回笼能力；商业运营业务营收同比增长10%，成为盈利增长的核心支撑，有效对冲了住宅开发业务的下行压力。

4.核心业务盈利贡献：商业运营业务2025年实现营收140.9亿元，同比增长10%，成为公司盈利增长的核心引擎；代建代管业务快速崛起，2025年实现销售金额29.6亿元，逐步成为盈利补充；住宅开发业务虽营收下滑，但仍是公司营收及利润的核心基础。

（二）资产与负债能量

1.资产总量：现有资产总计2807亿元，资产规模庞大，涵盖土地储备、在建项目、已建成商业物业、现金及等价物等核心资产，资产基础雄厚。

2.负债结构：负债合计2021亿元，目前负债比率72.00%，负债规模与资产规模匹配，负债比率处于房地产行业合理区间，主要以长期债务为主，短期债务压力较小；债务结构持续优化，聚焦低息债务置换高息债务，降低融资成本。

3.资产质量：每股净资产27.43元；每股公积金0.85元；每股未分配利润24.73元，资产质量良好，未分配利润充足，为公司后续发展及股东回报提供了坚实支撑；核心资产中，已开业吾悦广场等商业物业具备稳定的租金收入，资产增值潜力较大。

4.融资能力：2025年在融资端取得关键突破，成功落地全国首单消费类持有型不动产ABS，并成功发行了近三年来民营地产企业的首笔纯信用境外债券，以及三笔中期票据，展现出金融机构、监管部门及投资人对公司价值和未来发展的广泛认可，融资渠道畅通，融资能力较强。

（三）估值能量参数

1.市场估值：最新总市值402.6亿元；最新市净率0.65倍；动态市盈率TTM148.17倍，市净率低于行业平均水平，估值处于低估区间，市盈率较高主要受净利润规模及行业估值逻辑影响。

2.股东能量：股东总数4.3万户，股东结构稳定，人均持股数52155.54股，股东持股集中度较高，机构股东长期持有，体现出市场对公司长期发展的信心；控股股东持股比例61.09%，对公司的支持力度充足，为公司发展提供了稳定的股权支撑。

四、功能与关联系统

（一）产业链核心功能

1.地产开发核心功能：作为民营房企龙头之一，为市场提供多元化住宅产品，满足刚需、改善及高端等不同层级的居住需求，同时通过房地产开发带动上下游产业发展，助力城市更新与城镇化建设；坚持保交付，践行企业社会责任，稳定房地产市场预期。

2.商业运营核心功能：以吾悦广场为核心IP，打造城市商业地标，完善城市商业配套，提升城市商业能级，满足居民消费升级需求；通过商业运营带动就业，激活区域商业活力，实现商业价值与城市价值的双向提升；创新商业运营模式，整合三方资源，推动商业行业高质量发展。

3.轻资产赋能功能：通过代建代管业务，输出品牌、管理及运营能力，帮助合作方优化项目开发及商业运营效率，实现资源优化配置；同时推动自身业务轻资产转型，降低资金占用，提升盈利质量，为房地产行业轻资产发展提供标杆示范。

（二）关联生态网络

1.下游关联：直接对接住宅消费者（刚需、改善、高净值人群）及商业消费者（居民日常消费、休闲娱乐消费），同时对接商业综合体商户（零售、餐饮、娱乐、亲子等各类品牌商户），形成庞大的下游需求网络；与地方政府紧密合作，参与城市更新、商业配套建设，助力地方经济发展。

2.上游关联：依赖土地供应方（地方政府、土地储备机构）获取土地资源；依赖建筑材料供应商（钢材、水泥、建材等）、建筑施工企业保障项目建设；依赖金融机构（银行、券商、信托等）获取融资支持，用于项目开发、商业运营及业务扩张；上游行业的价格波动、政策调整及融资环境变化，直接影响公司经营能量。

3.行业关联：业务与房地产行业整体景气度、商业零售行业消费景气度高度正相关；与城镇化进程、城市更新政策、消费升级趋势紧密关联；受房地产调控政策（限购、限贷、限售等）、商业运营相关政策及金融监管政策影响较大；与同行业房企、商业运营企业形成竞争与合作并存的行业生态。

（三）政策与趋势关联

1.政策利好：受益于房地产行业“保交楼、保民生、保稳定”政策导向，获得融资端支持（纯信用债券发行、ABS落地）；受益于城市更新、新型城镇化建设相关政策，为地产开发及商业配套建设提供发展机遇；受益于消费升级相关政策，推动商业运营业务提质增效；代建代管业务契合房地产行业轻资产转型趋势，获得政策间接支持。

2.行业趋势：房地产行业进入“高质量发展”阶段，刚需及改善型需求成为主流，“商住协同”“轻资产转型”成为房企发展核心趋势；商业运营行业进入“精细化运营”阶段，品牌化、多元化、数字化成为核心竞争力；代建代管行业快速崛起，成为民营房企突破发展瓶颈、实现转型升级的重要方向。

五、能量循环与平衡

（一）能量输入

1.资金输入：核心包括三大渠道，一是经营回款（住宅销售回款、商业租金回款、代建服务费回款），2025年经营活动现金流净额10.26亿元，为核心资金输入；二是融资输入（银行贷款、债券发行、ABS发行等），2025年成功发行多笔债券及ABS，获得充足融资支持；三是股东投入，控股股东及股东持续支持公司发展，提供稳定的股权资金支撑。

2.资源输入：土地资源输入（通过招拍挂、合作开发等方式获取核心区域优质土地，保障住宅及商业项目持续开发）；人才资源输入（招聘及培养地产开发、商业运营、财务管理等核心领域专业人才，完善人才梯队）；品牌资源输入（通过多年深耕，积累新城控股及吾悦广场核心品牌影响力，提升市场认可度）。

3.政策与市场输入：受益于房地产及商业相关利好政策，获得融资、土地等方面的政策支持；下游市场需求输入（住宅消费需求、商业消费需求），为业务开展提供基础；行业技术及模式输入（商业运营新模式、地产开发新技术），推动公司业务优化升级。

（二）能量处理与转换

1.业务转换：将土地资源、资金资源、人才资源转化为住宅产品及商业综合体，通过销售及运营实现价值转换；将品牌、管理、运营能力转化为代建代管服务，通过服务费实现价值转换；实现“住宅开发回款反哺商业运营”“商业运营提升土地价值”的双向能量转换，提升整体经营效率。

2.运营转换：通过标准化运营体系，将各类资源整合优化，提升项目开发效率、商业运营效率及代建代管效率；通过商业“经营五步法”及“悦链计划”，整合三方资源，将商业流量转化为租金收入，提升商业运营盈利能力；通过保交付、提升产品品质，将市场信任转化为品牌影响力，提升客户粘性。

3.结构转换：逐步优化业务结构，降低住宅开发业务对资金的占用，提升商业运营及代建代管等轻资产业务的占比，实现从“重资产为主”向“轻重结合”的结构转换；优化债务结构，通过低息债务置换高息债务，降低融资成本，实现负债能量的高效利用；优化区域布局，聚焦核心区域，退出低效区域，提升资源利用效率。

（三）能量输出与耗散

1.有效输出：通过住宅销售及商业运营实现营收及利润输出（主营业务收入343.7亿元，净利润9.74亿元）；通过保交付输出优质住宅产品，满足居民居住需求；通过商业综合体运营输出商业服务，满足居民消费需求；通过代建代管输出专业服务，助力合作方发展；通过带动就业、参与城市建设，输出社会价值。

2.能量耗散：

1）成本耗散：房地产开发业务受建筑材料价格波动、人工成本上涨影响，导致建设成本上升；商业运营业务受商户招商、营销推广、物业管理等成本影响，存在一定的成本耗散；融资成本导致资金能量耗散，尽管2025年融资环境改善，但仍存在一定的利息支出。

2）市场耗散：受房地产行业整体下行影响，住宅销售增速下滑（主营增长率-33.34%），部分项目去化效率降低，占用资金资源；商业运营业务受消费疲软影响，部分区域项目客流及销售额提升不及预期，影响盈利能量输出。

3）投入耗散：商业综合体项目建设及运营前期投入较大，回报周期较长，短期内存在能量耗散；代建代管业务处于培育期，前期品牌推广、团队建设等投入较大，短期内难以实现大规模盈利；研发及模式创新投入，用于商业运营模式优化及产品升级，短期内形成能量耗散。

六、标注图示

（一）业务结构树形结构图

根节点：新城控股601155（核心能力：商住协同运营、全流程管理、轻资产输出）

一级分支1：房地产开发销售业务（基础能量源）

-二级分支：中高层住宅（主力产品）、低密度多层住宅（中高端改善）、别墅（高端补充）

-三级分支：长三角区域布局、珠三角区域布局、环渤海区域布局、其他重点城市布局

-四级分支：保交付执行、存量资产盘活、优质土地获取

一级分支2：商业综合体运营管理业务（增长能量源）

-二级分支：吾悦广场（核心IP）、商业运营服务、委托管理业务

-三级分支：已开业178座项目、储备29座项目、招商运营、营销推广

-四级分支：“经营五步法”落地、“悦链计划”推进、租金收入提升

一级分支3：代建代管轻资产业务（潜力能量源）

-二级分支：地产开发代建、商业综合体代管

-三级分支：新签约项目、销售金额兑现、品牌管理输出

（二）经营能量金字塔图

底层（基础能量）：19935名员工、房地产开发一级资质、全国141个城市布局、207座吾悦广场布局、稳定股东群体、充足资产储备

中层（转换能量）：双轮驱动业务模式、标准化运营体系、核心管理团队、多元融资渠道、“商住协同”优势、轻资产转型能力

顶层（输出能量）：402.6亿总市值、343.7亿主营业务收入、140.9亿商业运营收入、10.26亿经营现金流、行业标杆影响力、社会价值输出

（三）发展时间轴图

1996年：公司成立，聚焦房地产开发业务，奠定基础能量；

2015年：上海证券交易所主板上市，实现资本能量升级，为业务扩张提供支撑；

2025年：商业运营收入达140.9亿（同比+10%），代建代管业务排名行业前列，落地多笔核心融资，实现能量优化；

未来：持续提升轻资产业务占比，优化债务结构，扩大商业运营规模，实现经营能量稳步提升，推动业务高质量发展。

七、标注总结

新城控股601155作为“商住协同领域的能量聚合体”，以房地产开发销售为基础能量盘，以商业综合体运营为增长能量源，以代建代管轻资产业务为潜力能量点，构建了“双轮驱动+轻资赋能”的立体能量格局，契合廖医朝能量架构学“万物由能量构成、能量动态循环平衡”的核心原理。

从数据标注可见，公司资产基础雄厚（2807亿元总资产），现金流表现良好（10.26亿元经营现金流净额），商业运营业务实现逆势增长（同比+10%），轻资产业务快速崛起，展现出较强的抗风险能力与能量转换能力；但同时面临主营收入及净利润增速下滑（均为-33%左右）、行业环境疲软等能量耗散压力，72.00%的负债比率及0.65倍的市净率，体现出“基础能量稳固、增长能量待释放、估值处于低估区间”的核心特征。

公司的核心能量优势在于“商住协同”的差异化布局及吾悦广场的品牌影响力，能量转换的关键的是将商业运营的稳定现金流、代建代管的轻资产收益，与住宅开发的规模优势相结合，优化能量循环效率，降低行业下行带来的能量耗散；未来能量增长的核心看点在于轻资产业务的规模化落地、商业运营效率的持续提升及债务结构的进一步优化，实现经营能量的动态平衡与稳步升级。

八、专业概念解读

1.商住协同：指房地产开发与商业综合体运营业务相互赋能、协同发展的模式，即通过住宅开发获取土地资源及现金流，反哺商业综合体的建设与运营；同时通过商业综合体的运营提升区域土地价值及住宅产品溢价，实现“住宅+商业”双向共赢，是新城控股的核心发展模式。

2.商业综合体：指集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、居住等多种功能于一体的综合性商业载体，新城控股的核心商业综合体IP为“吾悦广场”，分为城市综合体、区域综合体、社区综合体三种形态，适配不同城市层级的消费需求。

3.代建代管业务：属于轻资产运营模式，代建指接受合作方委托，输出品牌、管理及技术能力，负责房地产项目的开发建设全过程管理，获取代建服务费；代管指接受合作方委托，负责商业综合体的招商、运营、管理等全过程，获取代管服务费，不占用自有资金拿地，盈利稳定性较强。

4.消费类持有型不动产ABS：指以消费类持有型不动产（如商业综合体）产生的租金、物业费等稳定现金流为基础，发行的资产支持证券，是房地产企业盘活存量商业资产、获取融资的重要渠道，新城控股2025年落地的全国首单该类产品，体现出其资产运营及融资能力。

5.纯信用境外债券：指不提供抵押、质押等担保，仅凭借企业自身信用发行的境外债券，新城控股2025年发行的该类债券，是近三年民营地产企业首笔，体现出金融机构及国际资本市场对其企业信用及经营实力的认可。

6.保交付：指房地产企业按照购房合同约定，按时、按质完成住宅项目的建设及交付工作，是当前房地产行业“保交楼、保民生、保稳定”政策导向下的核心任务，也是房企维护品牌信誉、稳定市场信心的关键举措，新城控股2025年完成超3.8万套物业交付，兑现能力较强。

九、市场炒作概念与企业表现

（一）当前市场炒作概念

1.民营房企复苏概念：作为民营房地产企业龙头之一，具备完整的“住宅+商业”业务布局，资产基础雄厚，现金流表现良好；2025年成功发行纯信用境外债券及多笔中期票据，融资渠道畅通，成为民营房企复苏的标杆，契合市场对民营房企融资改善、经营复苏的炒作预期。

2.商住协同概念：国内“商住协同”模式的核心标杆企业，区别于纯住宅开发房企，商业运营业务实现逆势增长（2025年同比+10%），能够有效对冲住宅开发业务的下行压力，形成差异化竞争优势，成为市场炒作的核心逻辑之一，契合房企高质量发展的行业趋势。

3.商业地产概念：以吾悦广场为核心IP，已开业商业综合体178座，开业规模位居国内上市公司首位，商业运营收入稳定增长，具备较强的商业运营能力；商业地产具备稳定的租金收入，抗行业周期能力较强，受市场资金青睐，契合消费升级及城市商业配套完善的趋势。

4.轻资产转型概念：代建代管业务快速崛起，2025年新签约面积排名行业第八、销售金额排名行业第十一位，轻资产转型成效显著；轻资产模式能够降低资金占用、提升盈利质量，契合房地产行业轻资产转型的主流趋势，成为市场炒作的重要看点。

5.资产重估概念：公司资产总计2807亿元，涵盖大量核心区域土地储备及已开业商业物业，当前市净率仅0.65倍，估值处于低估区间；随着商业运营业务的持续增长及轻资产转型的推进，公司核心资产存在重估空间，引发市场炒作预期。

（二）竞争优势

1.差异化的商住协同优势：国内少数实现“住宅+商业”双轮驱动且协同效应显著的民营房企，住宅开发业务为商业运营提供资金及土地支撑，商业运营业务提升资产价值及品牌影响力，形成独特的竞争壁垒，区别于纯住宅开发或纯商业运营企业，抗行业周期能力更强。

2.强大的商业运营及品牌优势：以吾悦广场为核心IP，已形成规模化布局（207座布局、178座开业），开业规模位居国内上市公司首位；具备商业项目策划、招商、运营、管理全流程能力，2025年商业运营收入同比增长10%，关键指标稳步提升；吾悦广场品牌影响力突出，商户资源丰富，招商及运营效率优于同业部分企业。

3.稳健的财务及融资优势：经营活动现金流净额持续为正（10.26亿元），资金回笼能力较强；负债结构合理，2025年成功落地多笔核心融资，包括全国首单消费类持有型不动产ABS、民营房企首笔纯信用境外债券，融资渠道畅通，融资成本逐步优化，获得金融机构及资本市场广泛认可，抗风险能力较强。

4.完善的全国性布局优势：业务覆盖全国141个城市，聚焦三大核心经济圈及重点二三线城市，区域布局均衡，既享受核心区域的消费红利，又通过三四线城市布局实现规模扩张，有效对冲单一区域行业波动带来的风险；土地储备质量较高，优先布局核心区域，保障项目盈利空间。

5.快速崛起的轻资产优势：代建代管业务起步较早，2025年新签约面积1061万平方米、销售金额29.6亿元，排名行业前列，轻资产转型成效显著；具备成熟的品牌输出、管理输出及运营输出能力，能够快速复制业务模式，扩大市场份额，同时降低资金占用，提升盈利质量。

6.较强的交付及履约优势：坚持保交付核心目标，2025年完成超3.8万套物业交付，交付兑现能力较强，有效维护了品牌信誉及市场信心；具备标准化的项目开发及交付体系，工程质量及交付效率得到市场认可，客户粘性较高。

（三）现存不足

1.营收及盈利增速承压：主营业务收入343.7亿元，同比下滑33.34%；净利润9.74亿元，同比下滑33.05%，营收及盈利增速均出现较大幅度下滑，主要受房地产行业整体下行、市场需求疲软影响，住宅开发业务去化及营收增长压力较大，短期盈利能量释放不足。

2.负债比率仍处于较高水平：当前负债比率72.00%，尽管处于行业合理区间，但负债规模较大（2021亿元），仍面临一定的债务偿还压力；受房地产行业融资环境影响，后续融资成本优化空间有限，债务结构仍有进一步优化的需求。

3.住宅开发业务受行业周期影响较大：住宅开发业务仍是公司营收及利润的核心基础，但受房地产行业调控政策、市场需求疲软等因素影响，营收增速下滑明显，部分区域项目去化效率降低，资金占用较多，影响整体资金周转效率，对公司经营能量形成一定耗散。

4.轻资产业务规模仍需提升：尽管代建代管业务快速崛起，但当前营收贡献仍较低，与头部代建企业相比，业务规模及市场份额仍有较大差距；轻资产业务依赖品牌影响力及合作资源，后续拓展仍面临同业竞争压力，短期内难以成为公司核心盈利支撑。

5.商业运营业务区域分化明显：吾悦广场布局覆盖全国多个城市层级，部分三四线城市项目受当地消费能力、人口流出等因素影响，客流及租金收入提升不及预期，商业运营效率存在区域分化，影响整体商业板块的盈利能量输出；同时面临同业商业综合体（如万达、华润万象汇）的激烈竞争。

6.估值修复面临不确定性：当前市净率0.65倍，估值处于低估区间，但受房地产行业整体估值逻辑、市场情绪及公司盈利增速下滑影响，估值修复进程缓慢，面临较大的市场不确定性；动态市盈率TTM148.17倍较高，与营收及净利润增速不匹配，可能引发市场估值分歧。

（四）行业排名与竞争定位

1.整体行业排名：在房地产行业中，按2025年主营业务收入343.7亿元排名，位居民营房企前20位、全国房企前30位，属于行业中上游水平；按商业运营收入140.9亿元排名，位居全国商业运营企业前10位，民营商业运营企业前5位，商业运营板块优势突出。

2.细分赛道定位：

1）住宅开发赛道：在民营房企中排名前20位，聚焦刚需及改善型产品，布局均衡，交付兑现能力较强，属于民营住宅开发企业中的稳健型代表；与头部国有房企（如保利、万科）相比，资金实力及政策支持力度不足；与中小型民营房企相比，具备规模及品牌优势。

2）商业运营赛道：以吾悦广场为核心IP，已开业项目178座，开业规模位居国内上市公司首位，属于商业运营行业的标杆企业之一；在民营商业运营企业中排名前5位，仅次于万达商业，具备较强的品牌影响力及运营能力；与国有商业运营企业（如华润置地、龙湖）相比，精细化运营能力仍有提升空间。

3）代建代管赛道：2025年新签约面积排名行业第八、销售金额排名行业第十一位，处于行业中游水平，属于代建代管行业的快速崛起者；与头部代建企业（如绿城管理、滨江代建）相比，业务规模及品牌影响力不足，但依托自身商住协同优势，具备差异化竞争潜力。

3.竞争格局特征：当前房地产行业竞争呈现“头部集中、优胜劣汰”的格局，新城控股凭借“商住协同”的差异化优势，在民营房企中脱颖而出，形成了区别于同业的核心竞争力；商业运营业务的稳定增长的及轻资产转型的推进，成为公司应对行业下行压力的核心支撑。

与国有房企相比，公司具备机制灵活、决策效率高、商业运营创新能力强等优势，但资金实力、政策支持力度及抗风险能力较弱；与纯住宅民营房企相比，公司具备商业运营的稳定现金流支撑，抗行业周期能力更强，但住宅开发业务的灵活性不及中小型房企；与纯商业运营企业相比，公司具备住宅开发的资金及土地支撑，能够实现商住协同，但商业精细化运营能力仍需提升。长期来看，公司的行业定位将取决于轻资产业务的规模化进展及商业运营效率的持续提升。

（注：有关数据综合自企业年报、行业研报、网络搜索及公开信息披露，如因更新机制、隐私防护、脱敏保密问题，部分数据信息存在一定差异，不影响认知主体及研究目的，不必钻牛角尖或进行无端攻击；个别信息如不宜呈现，有关方面可友善沟通，待查实后作出规避处理，避免引发不必要的误会，切不可上纲上线。和谐社会，相互尊重，互助共进方为主旨）

【免责声明】

本文数据信息仅供参考，不构成投资建议，也不具有主观恶意导向，纯属知识或学术研究分享，使用前请核实。据此操作，风险自担。欢迎友善留言互动交流。

我是万物思维法、天地阴阳五行分析预测理论与实操模型创始人，亦为能量架构学与万物信息标注学创始人，累积9000万字创作发表经验，力图著作等身，传播天地之道、圣学之道，推动人类文明迭代，共赴星辰大海。信奉星星之火，可以燎原，一切因果，皆归心缘。学思践悟，加持互勉！

★可随手在文章结尾点一个【赞】和点亮红心，让我知道您曾经来过，有空互访交流。您的点滴支持能激发我更好地创作★