上交所官网显示，首批三支商业不动产REITs项目获受理，分别是汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金以及华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金，预计募集总额131.75亿元。 中金唯品会REIT的不动产项目为郑州杉杉奥特莱斯项目和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模为74.7亿元；
汇添富上海地产的不动产项目为鼎保大厦项目、鼎博大厦项目等写字楼项目，预计募集规模为40.01亿元；
华安锦江REIT的不动产项目为21座锦江都城酒店，预计募集规模为17.03亿元。首批商业不动产REITs呈现如下特征：
一是业态上，出现新的业态资产，酒店、写字楼为新扩展的业态资产。
二是发行速度上，进展神速，项目评估基准日均为2025年12月31日（华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金为2025年9月30日），2025年12月31日至2026年1月8日为评估机构实地查勘，2026年1月28日至1月29日就完成招募说明书签署并获得交易所受理。
三是回收资金用途不再有具体限制，仅限制不用于购置商品住宅用地。
万亿级REITs未来的核心驱动因素
- 政策强力护航：2025 年 12 月 31 日证监会试点公告落地，明确将商业综合体、写字楼、酒店等纳入底层资产，审核由证监会与交易所主导，发行效率显著提升；回收资金用途灵活（仅限不得购置商品住宅用地），精准匹配盘活存量与房企降负债需求。
- 存量资产盘活刚需：我国商业不动产存量规模庞大，写字楼、酒店等业态供给充足但流动性不足，REITs 为原始权益人提供 “投融管退” 闭环，加速资金回笼与轻资产转型。
- 投融资两端双赢：对房企，可优化资本结构、降低杠杆、拓宽退出渠道；对投资者，在低利率环境下提供稳定租金 + 资产增值的配置工具，丰富资本市场产品谱系。
- 首批项目示范效应：业态拓展、发行高效、资金用途灵活等特征，将吸引更多优质项目申报，推动市场形成良性循环。
二、发展空间与规模预测
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| 截至 2026 年 1 月 25 日，全市场 79 只 REITs，总市值约 2280 亿元 | |
| 业内预测规模有望达 2 万亿元，对比海外成熟市场，不动产证券化率提升空间巨大 | |
| 两年内快速扩容，核心城市优质写字楼、高星级酒店、成熟商圈综合体将率先受益 | |
三、主要挑战与风险
- 资产质量与运营门槛：酒店、写字楼对经济周期敏感，需稳定出租率与现金流，倒逼运营方精细化管理，人力与运营成本高，抗风险能力要求更高。
- 市场分化加剧：核心城市优质资产（如超甲级写字楼、四星级以上酒店）更易获投资者青睐，非核心区域、经营不善资产面临流动性与估值压力。
- 监管与税收体系待完善：产品架构、信息披露、税收优惠等细则仍需优化，避免双重征税、简化交易结构是提升市场吸引力的关键。
- 投资者认知与估值波动：市场初期或存在定价分歧，宏观经济波动可能导致租金与资产价值波动，影响收益稳定性。
四、趋势展望
- 业态持续丰富：除现有业态外，商业零售、社区商业、长租公寓等有望逐步纳入，底层资产多元化扩容。
- 运营能力成核心竞争力：原始权益人向 “开发 + 运营 + REITs 管理” 转型，专业运营团队与数字化管理能力决定资产价值与分红水平。
- 扩募与并购常态化：首批项目上市后，优质 REITs 将通过扩募整合更多资产，推动市场规模化、专业化发展。
- 国际化与机构参与加深：随着市场成熟，外资与保险、社保等长期资金将加大配置，提升市场流动性与稳定性。
五、结论
商业不动产 REITs 是盘活存量、推动行业转型的关键工具，短期看政策与首批项目将驱动快速发展，中长期需以资产质量与运营能力为核心破局。建议原始权益人优先梳理核心城市优质资产，提升运营效率；投资者聚焦高现金流、强运营项目，把握扩容红利。
