房地产行业2026年展望【国泰海通房地产】

核心观点：行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖。基于以上判断，我们认为2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点。

• 我们认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配。
• 2025年回顾：销售下行处于下限，投资下行超出预期。2025年行业销售面积真实数据略低于当时预测下限，主要原因在于对三四线城市销售情况过于乐观。投资数据方面，竣工处于预测区间，新开工、建筑工程、房地产开发投资出现偏差。我们对2025年投资数据的预测，认为在销售面积出现下行情况下企业投资意愿相对减弱，以上基本面会导致投资数据出现一定程度下行趋势。但2025年下半年价格端下行，企业对市场环境判断比我们更为谨慎，使得新开工面积快速下行。房地产新开工面积增速、竣工面积增速截至2025年分别是-20.4%和-18.1%。
• 2026年展望：高质量发展提纲挈领，重点城市销售寻找均衡点。我们认为中央经济工作会议已经表达对2026年要求，即“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。”我们认为，房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速或难有快速反转。若缺乏外部政策或市场环境的有力支撑，投资趋稳预计2027年前后。基于以上判断逻辑，我们认为乐观和悲观预期下2026年施工面积增速在-5.8%和-10.2%、对应投资增速在-4.0%和-12.5%。由于2025年岁末销售并未实现翘尾效应。我们认为，2026年销售基数继续下移，前期风险部分释放。与此同时，行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动资金回暖。基于以上判断，我们认为2026年重点城市销售有望寻找均衡点。行业供需格局逐渐稳定。乐观和悲观预期下2026年新开工增速在-8%和-16%，土地购置金增速-3.1%和-15.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在2.6%、-4.9%和-11.4%。
• 聚焦政策方向：降息、收储和城市更新。2026年行业主要压力来自投资增速仍存压力，不排除对经济构成拖累。政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补。展望 2026 年，将继续重点关注降息、收储、城市更新落地进程。后续需要对以上数据保持密切跟踪。

• 风险提示。1）市场环境偏冷，到位资金下行，开发商投资意愿难有起色。2）二三线城市库存问题仍然严重，行业修复将呈现分化形态。3）专项债收储落地不及预期。

1. 2025年行业回顾：销售下行处于下限，投资下行超出预期

2025年，行业基本面仍处于深度调整区间。虽然2025年一季度延续926政策的积极效应实现开年小阳春，但之后市场进入低迷期。此外2025年行业基数前低后高，造成年内多项数据呈现下半年降幅扩大趋势。销售方面，一季度小阳春成色显著，四季度受高基数扰动表现承压。本轮下行后，我们预计市场基本面已接近长期均衡水平，当前宏观及地产政策均相对宽松，将有助于推动市场逐步调整至新均衡状态。

2.2026年行业展望：提质发展，重塑信心

虽然中国住房需求告别激进增长，但在十四五总量收缩后，当前位置中期看总量存在支撑。在改善需求、城市更新、城镇化等动力驱动下，推动十五五期间行业整体交易规模趋于稳定是后续目标。基于全球成熟国家历史经验，中国自身人口和国情，我们认为十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间。

1）根据已外发报告《数智焕新房产交易，多元启航破界创赢——贝壳-W首次覆盖》测算，未来住房总需求潜在总量的四个方向，包括改善性住房需求、棚改拆迁改造释放的住宅需求、人口红利产生的住房需求、人口城镇迁移带来的住房需求，则市场总量在7.12-7.84亿平。

2）2023年中国城镇住宅存量约为335.5亿平，按照国际经验2-3%更新率，则市场总量在6.71-10.07亿平。

3）根据已外发报告《“向回看”系列研究5：从美日对比，看好中国地产信用修复能力》，按照全球下行经验数据，市场从高点下跌50-70%左右后止跌，我国销售面积2021年达到最高点17.94亿平，则市场总量在5.38-8.97亿平。

在市场总体保持稳定的背景下，我们认为行业分化趋势仍将持续，一二线城市金额贡献逻辑更加突出，重点城市销售2025年大幅调整后2026年有望进入止跌回稳阶段。我们以22个重点一二线城市作为研究范本。2020-2024年，22城销售面积占全国比重范围为18%-21%，2025年为17.3%；但销售金额占全国比重范围为32%-40%，2025年为35.6%。

我们认为，重点城市因前期销售涨幅较大，近年处于高位补跌阶段。弱线城市由于缺乏人口吸引力，长期发展动能不足；相比之下，重点城市兼具产业优势与人口资源，内生增长动力更强。基于此，我们判断十五五期间重点城市补跌压力逐步释放，叠加产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；而三四线城市将面临结构性调整，人口外流与需求饱和问题凸显，部分城市或将进入长期调整期。

2020-2024年，22个重点一二线城市土地出让面积占全国比重范围为16%-19%，2025年为16.7%；土地出让金占全国比重范围为37%-43%，2025年为41.1%。

若以面积角度衡量，非22城销售与土地出让占全国比高达八成，但其金额贡献有限。重点22城销售金额占全国比近36%，土地出让金占比近41%，我们预计未来几年重点城市销售金额占全国比将升至五成以上。一二线城市对市场总量影响能力会持续攀升。

2.2.高质量发展引领，新模式迭代升级

中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议，于2025年10月20日至23日在北京举行。相较于十九届五中全会并未直接提及房地产相关内容，此次全会明确提出“推动房地产高质量发展”的目标。

我们认为，未来开发板块政策将聚焦在防风险、提品质、促转型三大主线。短期延续需求端不适应供需关系的限制政策继续松绑，与此同时叠加信贷支持。长期落实以需求定供给的大方针。土地供给以人定房，保障性住房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型升级。房屋品质升级为核心任务，新建设立好房标准，改造推进四好建设，同步构建房屋全生命周期安全体系。企业端推行项目公司制与主办银行制，严控资金挪用风险，扩大现房销售比例，引导企业向代建、运营等轻资产模式转型。

考虑以上政策要求，未来五年房地产供给模式与居民行为模式将发生转变。新房市场将逐步向悦己型消费路径演进。中心城区“好房好价”定向激活高端购买力，以质提价、稳定预期并稳固财政；郊远环线缩量控供、价差挤出，引导刚需流入合理消费，渐进去库存。

2.3.缩量控供，库存去化

2025年土地市场呈现缩量涨价特征。土地成交建面同比下降12.5%，土地成交金额同比下降11.4%，仅成交楼面均价上涨3.4%。土地规划方面，多地取消“70/90政策”限制，远郊城区容积率限制打破，别墅类产品放开。我们认为，政府提供更多位置好、规划佳的优质地块，新房供应趋向大户型、高总价，推动新房基础价格上行。

历史库存呈现逐渐去化的特点，但近期由于销售承压库存有走高迹象。截至2025年12月，35城月度可售面积为3.15亿平，较前期2022年1月高点减少0.51亿平，库存出清周期为25.5月，较前期2024年9月高点扩大1.8个月。分线城市来看，截至2025年12月，一线城市库存出清周期、二线代表城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为20.0月、26.7个月、30.1个月。

2.4.通胀预期增强，存量房价信心逐步修复

按照“租金回报率+CPI=无风险收益率+风险溢价”来看，当前CPI处于较低水平，而且租赁分项表现为负增长，因此对租金收益率提出更高要求，或者可以通过无风险收益率下降来对冲。

无论国内还是海外，按照名义租金/名义房价得到的实际租金收益率，都跟CPI挂钩，也即上述公式长期有效，在CPI较高的情况下，对实际租金收益率的要求可以适度降低，例如，过往北京和上海的CPI可以接近3%时，1.5%左右的实际租金收益率依然是非常好的投资品种。高CPI隐含未来价格上涨预期，居民持有房产信心较强。

2023年以来CPI持续走弱，尽管无风险收益率也同步下行，但租金回报率的提升仍难以抵消CPI下行对市场情绪的影响，居民购房意愿因此有所减弱。2025年10月起CPI数据连续转正，市场对未来形成稳定通胀态势的预期逐步增强。在CPI转暖、无风险收益无增长预期的提前下，租金收益率要求适度降低，居民持有房产信心增强，房价预期从悲观到中性。我们认为从租售比的角度来看，未来资产价格的修复将呈现分化趋势。一线城市内环的老破小户型有望止跌回稳，而内环次新房及郊远区域仍存在一定的下跌空间，二三线城市内环住宅则下行空间有限。

2025年，百城二手房价格累计下跌8.35%，市场延续“以价换量”行情，至2025年12月百城二手房价格环比已连跌44个月。我国二手房房价持续下跌，但近期出现“降价放量”迹象，显示价格逐步探底。我们认为，市场正在经历从“降价缩量”向“降价放量”过渡的阶段，未来有望进入“价稳量稳”阶段。

2.5.降息存在预期，收储日拱一卒

国内经济增速仍需政策支持，整体通胀压力处于可控水平，叠加海外货币政策环境趋于宽松，我们认为2026年存在降息预期。

目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-2.8%之间。降息推动资金成本下降（2025年6月新发放个人住房贷款利率约为3.1%），进一步缩小其与租售比差距，有助于促进房价企稳。若将房贷利率贴息至2.1%，利率与租售比形成倒挂，助力买卖力量回复均衡，持续降息对刚需购房会有明显支撑。

2024年我国个人按揭贷款规模15660.7亿元。我们假设未来按揭规模均衡值为1.3万亿元，将房贷利率贴息1个点至2.1%，则每年需要支出130亿元。我们假设国家开启一项5年的贴息计划，即在新增贷款前5年都会给予1个点的贴息补贴，则9年内财政贴息支出为3250亿元，年均支出361亿元，并不会造成过量财政负担。

2025年全国各地拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，合计拟收储金额约7060亿元。2025年，全国共发行土地收储专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43%，较前三季度提升11pct。10月以来重庆、河北、湖北等多个非“自审自发”试点地区相关专项债落地。2025年地方政府新增专项债发行总额约4.58万亿元，其中涉及收购存量闲置土地的金额为6.6%。

展望2026 年，将继续重点关注规模化收储推进程度，尤其是专项债的落地进程。从2025年初开始大力推进收储以来，存量土地收购已基本形成可复制、可推广的操作范式，目前实际到位资金规模仍落后于拟收储规模。此外，考虑到收储对于城市库存水平存在显著调整效果，随着规模扩大，收储结构也将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的37%和32%。

3.2026年行业数据预测

3.1.2026年行业销售预测

基于以上分析，我们对2026年政策端总体偏乐观。在考虑货币政策、财政政策发力的情况下，对2026年分线城市和行业销售预测如下：

一线城市销售预测

商品房涵盖的范围包括住宅、商业、办公等，其中住宅占比最高。自2022年起，一线城市的商品住宅成交呈现震荡下行态势。考虑到一线土地从成交到可售的周期目前缩减到3-6个月，我们将土地成交往后推1年，并与商品住宅成交进行匹配来观测供需。近几年，除2022年受疫情和调控双重冲击以外，2018-2021年、2023年-2024均供小于求。整体来看，一线城市并不缺需求，主要受制于供给。考虑2026年供给收缩的背景，我们对一线城市销售的乐观、中性、悲观预测增速分别为3%、0%、-5%。

从一线城市商品住宅销售均价情况来看，房价自2018年以来总体呈上涨趋势，而2023年首次出现稳中有降趋势，2024年、2025年降幅持续收窄。我们认为，一线城市后续新增供给项目质量具备保障，对一线房价的乐观、中性、悲观预测增速分别为5%、3%、0%。

二线城市销售预测

2025年，二线城市商品住宅销售在小阳春行情带动下，上半年整体呈现同比上行态势。由于2025年岁末缺乏翘尾效应，二线城市商品住宅销售同比降幅在下半年逐步扩大。截止2025年年底，二线城市商品住宅销售面积累计同比下滑-13.7%。

我们预期2026年二线城市商品住宅销售主要问题在于老货库存压力依旧明显。我们对二线商品住宅销售面积的乐观、中性、悲观假设分别为-3%、-8%、-13%。自2024年以来，二线商品住宅销售均价总体呈震荡下行趋势。在预期2026年新推住房改善质量的前提下，我们对二线商品住宅销售均价的乐观、中性、悲观假设分别为2%、-3%、-5%。

三四线城市销售预测

我们统计了中指数据库中有数据的三四线城市共有66个，其中有2019年以来近7年连续数据的三四线城市有42个，占比64%。2025年，66个城市对应商品住宅销售面积约8069万平米，对应销售金额为7731亿元；其中42个城市对应的销售面积约5245万平米，占比65%，对应销售金额5069亿元，占比66%。从样本42个三四线城市商品住宅销售面积来看，2019年至2025年经历先涨后跌波动形态。

再看总体三四线城市数据情况，我们根据统计局扣除中指一二线数据倒算的2025年三四线商品住宅面积为56204万平米，同比下降8.8%。其中66个城市占总体三四线的比重为14%，28个城市占比为9%。由于样本数量占总体三四线城市数较低，我们的测算可能存在偏差。这一数据意味着中指的样本42城成交情况劣于总体三四线城市平均情况。 

2025年，从样本42城商品住宅销售均价来看，商品住宅销售均价同比下降6.0%。

考虑到未来随着人口增速和城镇化进程放缓，三线城市人口减少情况会愈加明显。我们认为三四线城市由于前期调整到位，后续大概率呈现低位徘徊趋势，预计乐观、中性、悲观的销售面积的同比在2%、-3%、-7%，销售均价的乐观、中性、悲观的预测为1%、-1%、-3%。

全国商品房销售预测

根据以上的分线推测，再假设商品住宅占商品房比重同比2025年无变化，则得到我们对2026年销售面积、销售均价、销售金额的预测结果如下：

1) 全国销售面积同比乐观、中性、悲观的增速预测分别为1.0%、-3.9%、-8.1%；

2) 全国销售均价同比乐观、中性、悲观的增速预测分别为1.5%、-1.1%、-3.5%；

3) 全国销售金额同比乐观、中性、悲观的增速预测分别为2.6%、-4.9%、-11.4%。

3.2.2026年行业投资预测

房地产开发投资完成额主要由建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用组成，其中其他费用包括土地出让金。2025年房地产开发投资完成额分项占比分别为建筑工程54.2%、安装工程2.9%、设备工器具购置0.8%和其他费用42.1%。建筑工程和其他费用占到房地产开发投资完成额96.3%，是主要影响因素。我们下面就其他费用中主要构成部分——土地购置费，和建筑工程主要影响因素——新开工面积、施工面积和竣工面积做简要分析和预测。

土地购置金额预测

土地购置金额占其他费用和房地产开发投资的比重自2016年以来持续提升。2019年以后相对平稳。2025年土地购置金额占其他费用比重约88.3%，其他费用占房地产开发投资总额的比重约为42.1%。综合来看，土地购置金额对房地产开发投资的影响达到约37.2%。

土地购置费包括分期缴纳的土地成交价和各类补偿安置费等。土地成交价款是当期成交地块合约上的总价款。根据国土资源部关于土地出让金分期支付的规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。理论上，土地购置费和土地成交价格变化时间差距在一年以内。实际滞后时间因各地因城施策而异。因此，短期土地购置费走势可以参考土地成交价款，中期土地购置费要考虑滞后支付的土地成交价款以及中期土地购置的走势。

我们认为，从开发商购置土地的意愿去反推刺激其拿地的几种因素包括：1）销售回暖，销售流速快，成交量复苏；2）销售价格回暖，利润率空间修复；3）企业到位资金修复，扩张意愿提升；4）竞争格局优化，溢价率合适。我们重点关注销售与拿地的关系，通过复盘2016年以来销售面积与土地购置面积累计同比增速的对比图之后，发现销售顶峰领先土地购置顶峰在逐步延长。我们认为这是去库存造成差异。而销售低谷领先土地购置低谷大约2~3个季度，且土地购置在低谷时期向下波动幅度大于销售面积，且在底部盘整时间长于销售面积大约2~4个季度。

我们认为2026年拿地基本遵循缩量集中规则。年内销售基本盘整筑底，因此按照周期推演规律我们预计土地购置面积在乐观、中性、悲观的同比增速分别为-5%、-8%、-14%。考虑到政府土地出让更加注重质量，整体土地购置均价整体保持走高趋势，乐观、悲观的同比增速分别为2%、1%、-2%。根据以上数据，2025年土地购置金额的乐观、中性、悲观判断分别为-3.1%、-7.1%和-15.7%。

新开工面积预测

通常来说，房企的新增土储中的一部分会转化为新开工，开工达到一定阶段时房企可以申请预售许可证，对项目进行销售。因此土储、新开工、住宅销售之间关系紧密相连，土地购置是新开工的前期指标，新开工是可售商品房（供给）以及销售的前期指标，而销售情况又决定了房企的新增土地意愿，三者相辅相成。我们认为，新开工力度的强弱主要是由房企对市场进行判断而做出的经营决策，是市场化的。如果房企对后市需求乐观则会加大新开工面积以增加推向市场的可销售面积，市场销售面积相应增加。此外，如果房企预判需求在短期比较扎实但是中长期可能会下行的时候，也会出现年内加紧开工销售、“抢种抢收”的行为，在此情形下新开工面积增速会短期快速攀升。

从土地购置转化为新开工的角度来看，2017年以来两者的轨迹高度重合。从这一角度出发，我们预判2026年新开工的走势与土地购置的走势或基本一致，下行幅度也相仿。

从房企新开工会参考市场销售情况的角度来看，2017年以来新开工面积与销售面积同比增速的轨迹也高度重合，我们认为这是房企的经营管理提升后对市场情况快速反应的结果。

我们认为，当前土地购置向新开工的转化效率显著提升，市场对重点城市土地价值体现认可。由此，结合前文我们对土地购置、销售面积的判断，我们预计2025年新开工面积乐观、中性、悲观的假设分别为同比-8%、-12%、-16%。

竣工面积预测

我们统计了2017年以来当月新开工-当月竣工的值，并进行累计。截止2025年12月累计新开工面积与竣工面积的剪刀差达64.42亿平米。我们分析成因：

1）口径不同。根据国家统计局官网信息，竣工面积是报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。竣工面积以房屋单位工程（栋）为核算对象，在整栋房屋符合竣工条件后按其全部建筑面积一次性计算，而不是按各栋施工房屋中已完成的部分或层次分割计算。新开工面积、施工面积、竣工面积三个指标计算时期的口径不同，不存在数量及核算关系。

2）精装修交付进一步延长竣工时间。

2025年以来受施工周期轮动影响，房企的竣工还是未能超过新开工。考虑新开工与竣工的较大差异，以及后续竣工主要对应销售下滑周期，我们认为竣工整体偏弱，预测2026年竣工面积乐观、中性、悲观增速分别为-7%、-10%、-14%。

开发投资预测

我们按照“前年末施工+当年新开工-当年竣工-当年净停工=当年末施工”计算法则来对新施竣工进行预测。即我们主要需要预测净停工。考虑到房地产市场止跌回稳的政策目标，我们预计2026年全年净停工同比负增，乐观、中性、悲观预测分别增长-50%、-30%、-10%。由此计算可得，2026年施工面积的乐观、中性、悲观预测分别为-5.8%、-8.3%、-10.2%。考虑到2025年原材料成本继续向下游供应商传导，我们预计施工单价乐观、中性、悲观预测分别为同比1.5%、0.5%、-1%。按照“施工投资=施工面积*施工单价”来计算，预计2026年乐观、中性、悲观施工投资分别为-4.0%、-7.5%、-11.1%。

 前文我们提到，土地投资的占比自2019年以来相对稳定，假设土地投资与施工投资分别占总投资的比重为30%与70%，则2026年房地产开发投资的增速乐观、中性、悲观预测分别为-4.0%、-7.4%、-12.5%。

4.总结

综上所述，我们认为2026年影响行业的主要因素有：

1）高质发展提纲挈领，政策改革促稳提质。

我们认为中央经济工作会议已经表达对2026年要求，即“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。”考虑到会议将房地产问题主要放置在“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”章节，体现对当前房地产稳定高度重视。

此外关于“释放住房需求潜力”提法，涉及“深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设”，提供低成本可持续的金融支持，好房好价定向激活市场购买力。关于“供给侧问题”提法，涉及“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”，我们认为地产政策或将继续以政府收储为枢纽，以存量化解换空间，以供给升级提效率，重构市场供需平衡。

中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议，于2025年10月20日至23日在北京举行。相较于十九届五中全会并未直接提及房地产相关内容，此次全会明确提出“推动房地产高质量发展”的目标。我们认为，未来开发板块政策将聚焦在防风险、提品质、促转型三大主线。短期延续需求端不适应供需关系的限制政策继续松绑，与此同时叠加信贷支持。长期落实以需求定供给的大方针。土地供给以人定房，保障性住房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型升级。房屋品质升级为核心任务，新建设立好房标准，改造推进四好建设，同步构建房屋全生命周期安全体系。企业端推行项目公司制与主办银行制，严控资金挪用风险，扩大现房销售比例，引导企业向代建、运营等轻资产模式转型。

以上高层会议发言使得我们认为目前中央对稳定房地产态度坚定，随着后阶段财政货币政策打开空间，政策将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，促进行业修复稳定。

基于以上因素，我们认为对于2026年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款、收储资金均应该保持信心。以上资金到位将对房地产投资增速、销售金额增速和施工投入起到正面拉动。但考虑到房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，预计2026年投资增速快速反转难度较大。若缺乏外部政策或市场环境的有力支撑，投资趋稳预计2027年前后。

基于以上判断逻辑，我们认为乐观和悲观预期下2026年施工面积增速在-5.8%和-10.2%、对应投资增速在-4.0%和-12.5%。

2）重点城市销售寻找均衡点。

由于2025年岁末销售并未实现翘尾效应。我们认为，2026年销售基数继续下移，前期风险部分释放。与此同时，行业供给缩量提质，收储政策有望加码，新旧动能形成合力推动资金回暖。基于以上判断，我们认为2026年重点城市销售有望寻找均衡点。行业供需格局逐渐稳定。

乐观和悲观预期下2026年新开工增速在-8%和-16%，土地购置金增速-3.1%和-15.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在2.6、-4.9%和-11.4%。

3）聚焦政策方向：降息、收储和城市更新。

2026年行业主要压力来自投资增速仍存压力，不排除对经济存在拖累。政策端能否有序推动降息、收储和城市更新是对行业自身投资增速不足的有效弥补。展望 2026 年，将继续重点关注以上三点因素落地进程。

基于以上判断，我们认为当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配。

5.风险提示

1）市场环境偏冷，到位资金下行，开发商投资意愿难有起色。

2）二三线城市库存问题仍然严重，行业修复将呈现分化形态。

3）专项债收储落地不及预期。

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