文：泽平宏观团队
最近有专家说，房地产税立法基本完成，一些难点问题也基本解决了。听到这个消息，不少朋友慌得不行，认为楼市要完了，问我怎么看。
坦率地说，在现在市场环境下如果推出房产税，将会成为压垮市场的最后一根稻草，这也不符合国家“促进市场止跌回稳”的大政方针。
那么，房地产税会不会推出？
我之前在智囊机构工作的时候，参与重大文件和改革方案起草，曾经系统参与过房产税的专题研究。今天咱们就用几分钟，帮你看清房地产税的来龙去脉。
首先，房地产税到底是什么？就是对持有环节而非交易环节征收的一种税。通俗点讲，就是对你拥有的房子征收“财产税”，这不是买卖房子时交的契税、个税，而是持有期间要年年交的税。
为什么近年我们经常看到专家、媒体讨论房地产税？原因就一个，时代变了，房地产从大开发时代转向存量时代。1978年，全国城镇住房大概只有3100万套，而今天，已超过3.7亿套。套户比也从0.8上升到了1.07，房地产市场从过去的短缺时代变成了现在的总量平衡。
这也就意味着，以前地方靠卖地赚钱的土地财政，现在撑不下去了，土地卖不动了，地方得找个稳定的收入来源，而房地产税就是最适合的地方主体税之一。
那么，大家关心的是，到底什么时候开征房地产税？
我认为：短期不会征、也不能征，长期是大势所趋。
为什么短期不会征？因为形势不允许，2024年商品房销量比2021年的高点跌了快一半，2025年房地产销售、价格、投资数据都还在往下走。现在楼市还没走出困境，严重拖累了经济、就业和民生。如果这时候开征房地产税，无异于雪上加霜，我认为相关部门不会这么做。
更何况，从去年9月开始，国家对房地产的政策导向发生了重大变化，从“房住不炒”转向“促进止跌回稳”，这具有重大的信号意义，表明国家正在积极救楼市，政策进入放松周期，取消各种限购、限贷措施，降低购房成本，收储存量房。作为具有明显紧缩作用的房地产税，这时候推出显然不合时宜。
所以我认为，房地产税，短期不会、也不能征收。
但长期看，征收房地产税是大势所趋。逻辑很简单，在大开发时代，土地财政支撑了地方财政收入的大头，约占3成，地价占房价6成左右。现在土地财政难以为继，地方需要新的收入来源，从土地财政向房地产税转型是大势所趋。美国、日本这些国家，早就走过这样的路。
那么，国外的房产税一般怎么收呢？
从计税基础看，主要以虚拟租金或者房产评估价值为征税基础。从税收优惠看，发达国家主要采用税额抵扣、延迟纳税、减税、设置起征点等等方式。比如美国土地、房屋一体化征税，房地产税一般以评估价值为计税基础，评估价值与市场价值接近，税率一般1%-2%左右。
那么，未来我国房地产税会怎么收？参考上海、重庆的试点经验，再结合国际惯例，我认为未来房地产税征收的规则主要有5点：
第一，首套房基本不用慌，可能会采用“首套房免征+人均免税面积”的政策。比如今年上海就对符合条件的首套房暂免征税，二套房以上能享人均60平方米的免税面积扣除。刚需家庭基本不受影响。
第二，征税重点是多套房和豪宅。课税对象会以存量房为主，目前上海只征新购住宅、重庆只征高端住宅，未来范围会扩大，但主要针对投机炒房，普通家庭不用太担心。
第三，税率不会太高，而且各地不一样。预计国家会划定一个税率范围，地方根据自己的情况调整，不会让大家负担不起。
第四，未来可能先把试点范围扩大，比如长三角、珠三角、京津冀这些人口密集、经济发达的地区，还有部分区域中心城市。这需要不动产实名制和全国联网，根据美国、韩国的经验，不动产、金融实名制是现代国家治理的基础，不仅是经济改革。
第五，预计房地产税试点将以房产的市场评估价值为征税基础。
大家最关心的是，征收房地产税，对房价有什么影响？
我认为会进一步加大区域分化。未来市场将出现二八分化现象，房地产税会加剧这种分化。
对于20%人口持续流入的核心城市，比如一线和强二线城市，就算短期有冲击，最后也能通过房价或租金转嫁出去，因为核心区域的好房子未来还是供不应求。
但对于80%人口持续流出的三四线城市，就是雪上加霜了。本来房子就卖不动、空置率高，征税后持有成本增加，更没人愿意接手，在这些地方手里有多套房的朋友，这可能是最后的卖出窗口，再不出手就要砸在手里了。
最后还是提醒大家，房地产的核心逻辑永远没变，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。不管有没有房地产税，房子的价值最终还是看人口。
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