南沙对地产虚假宣传出手!不得宣传规划中学校、禁止适用XX分钟到达

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南沙这几年由于房地产虚假宣传引发的投诉问题高发，为了解决这种问题，南沙市场监督管理局表示为规范南沙区房地产企业宣传行为，防范法律风险，维护市场秩序，保障消费者权益，根据《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国反不正当竞争法》《房地产广告发布规定》《网络反不正当竞争暂行规定》《商品房销售明码标价规定》《广州市房屋交易监督管理办法》等法律法规及政策文件，制定指引文件。

本次全新的指引文件有很多亮点，不仅对开发商适用，对于房产中介和房东也适用，也就是说以后中介发朋友圈广告也要慎重一点，不能乱说了。

指引要求所有宣传内容(含广告、销售说辞、沙盘、宣传物料等)必须真实、准确，不得虚构或夸大事实。如价格、配套、学区等需清晰表述，避免模糊或误导消费者。

指引还列出了一个负面清单，列出了不得发布广告及进行营销宣传形的情形。比如未经依法取得国有土地使用权、未取得该项目预售许可证的。另外负面清单还列明了严禁含有能够为入住者办理升学的承诺、不得将“规划中”或未确定的学校作为确定配套进行宣传。不得对未确定的规划内容(如地铁线路、公园等)进行夸大或误导宣传。广告中禁止适用“XX分钟到达……”等时间表述项目位置。感觉以上这几点的指向还是挺明确的，因为这些都是房地产开发商惯用的宣传手法了。

另外禁止使用“升值保障”“投资回报率XX%”“房价必涨”等承诺投资回报的表述。广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

最后还有禁止借党和国家重大活动名义进行营销宣传。不得使用“国家级”“最佳”“顶级”“地王”“楼王”等绝对化用语。不得包含风水、占卜等封建迷信内容。广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。虚假宣传“N+1”户型，对消费者的参观购买产生误导等等。

不过小编特别搜索了一下，“指引”类文件一般是用于引导和规范作用，但不具有法律、法规的强制力。

一、适用范围

在本区行政区域内，房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构直接或者间接地推销房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的商业广告和其他宣传活动，适用本指引。

二、宣传合规核心原则

(一)真实性。所有宣传内容(含广告、销售说辞、沙盘、宣传物料等)必须真实、准确，不得虚构或夸大事实。

(二)合法性。严格遵守相关法律法规，不得发布违法广告或使用违规宣传手段。

(三)明确性。关键信息(如价格、配套、学区等)需清晰表述，避免模糊或误导消费者。

(四)诚信性。杜绝虚假承诺，确保宣传内容与项目实际规划、建设进度及政府审批文件一致。

三、禁止性宣传行为(负面清单)

(一)下列情形的房地产项目，不得发布广告及进行营销宣传

1.在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。

2.在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。

3.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

4.预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。

5.权属有争议的。

6.违反国家有关规定建设的。

7.不符合工程质量标准，经验收不合格的。

8.法律、行政法规规定禁止的其他情形。

(二)学位房宣传

1.严禁含有能够为入住者办理升学的承诺。

2.不得将“规划中”或未确定的学校作为确定配套进行宣传。

(三)规划与配套宣传

1. 不得对未确定的规划内容(如地铁线路、公园等)进行夸大或误导宣传。

2.广告中禁止适用“XX分钟到达……”等时间表述项目位置(应以实际距离描述)。

(四)投资宣传

1.禁止使用“升值保障”“投资回报率XX%”“房价必涨”等承诺投资回报的表述。

2.广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

(五)价格表述

1.对取得预售许可或办理现房销售备案的商品房项目，需严格按照申报价格明码标价销售，不得价外加价。

2.不得虚构“原价”“原售价”等价格标示误导购房者，有价格优惠情形的，可表述为“优惠前价格”。

3.对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格，禁止使用备案价、打折价等价格代替实际成交价。

4.禁止通过捏造或散布涨价信息的方式恶意炒作、哄抬房价。

(六)其他禁止内容

1.借党和国家重大活动名义进行营销宣传。

2.不得使用“国家级”“最佳”“顶级”“地王”“楼王”等绝对化用语。

3.不得包含风水、占卜等封建迷信内容。

4.不得对户籍、就业、升学等政策作出承诺(如“买房送户口”)。

5.广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。

6.虚假宣传“N+1”户型，对消费者的参观购买产生误导。

7.法律法规禁止的其他虚假宣传、违法促销等情形。

四、宣传材料合规要求

(一)广告内容必载事项

1.开发企业名称、预售/销售许可证号及中介服务机构名称(如有代理)。

2.涉及面积表述的，须明确标注“建筑面积”或“套内建筑面积”。

3.使用效果图或模型图的，应注明“效果图”或“模型示意”。

4.对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

5.涉及促销信息的，应当真实、清晰、准确、全面，符合《规范促销行为暂行规定》的要求。

(二)线上宣传平台管理

1.官网、微信公众号、短视频平台等发布的广告须经公司内部审核，确保符合相关规范要求。

2.及时清理或更正过期、失效的宣传内容。

五、风险防范与内部管理

(一)建立审核机制

1.销售人员不得擅自作出超出宣传材料范围的承诺，须统一使用经审核的标准化销售话术。

2.针对学区、配套进度等敏感问题，应引导客户查阅公示文件或通过官方渠道咨询。

六、合规建议

(一)建立审核机制。宣传内容发布前须经法务、营销、设计等多部门联合审核，并留存完整审核记录。

(二)强化政策对接。密切关注教育、规划、住建及市场监管等部门发布的规划政策及最新合规要求，动态调整宣传策略。

(三)加强组织培训。定期组织员工(含销售人员)开展合规培训，明确宣传规范及违规责任。

(四)完善档案管理。规范存档政府审批文件、合作合同及宣传物料审核记录等关键资料，确保可追溯、可核查。