二手房,满五不唯一

以广东茂名、39.8万、满五不唯一、117㎡住宅测算，按买方首套/二套分档，税费与总成本如下。

一、核心前提

- 满五：免征增值税及附加

- 不唯一：卖方需缴个税，可选核定1%或差额20%（以低者为准）

- 计税基数：按39.8万（网签/核定价孰高）

- 面积：117㎡＞90㎡，契税按对应套数档次执行

二、买方税费（茂名，117㎡）

- 首套房

- 契税：398000×1.5% = 5970元

- 交易手续费：117㎡×4元/㎡ = 468元（多由买方承担）

- 登记费：80元 

- 工本费：10元（单本） 

- 买方小计：6528元

- 二套房

- 契税：398000×2% = 7960元

- 其他同首套，买方小计：8518元

- 三套及以上

- 契税：398000×3% = 11940元

- 其他同首套，买方小计：12498元

三、卖方税费（满五不唯一）

- 个税（核定征收，常见）：398000×1% = 3980元

- 个税（差额征收，需提供原值）：(398000-原值-相关税费)×20%

- 增值税及附加：免征（满2年）

- 交易手续费：117㎡×4元/㎡ = 468元（可协商）

四、总购置成本（含房款+买方税费，不含卖方个税/中介费/贷款费）

- 首套：398000+6528 = 404528元

- 二套：398000+8518 = 406518元

- 三套及以上：398000+12498 = 410498元

五、若卖方个税由买方承担（常见协商）

- 首套+个税（核定1%）：404528+3980 = 408508元

- 二套+个税（核定1%）：406518+3980 = 410498元

六、补充说明

- 个税可按差额20%或核定1%二选一，建议测算后择低申报

- 中介费多为1%-2%，贷款评估/抵押费另计

- 若为划拨地，需额外补缴土地出让金（出让地无此费用）

七、费用速览（元）

八、建议

- 优先确认网签/核定价是否与39.8万一致，计税以孰高为准

- 个税选差额20%还是核定1%，提前测算更省

- 中介费、贷款费等按实际发生计入总预算