在二手房交易中，卖方需要承担哪些税费如下：
一、增值税及附加税：关键看购房年限，核心政策（2026年1月1日起执行）如下：
▶ 购买不足2年的住房：对外销售时，按照3%的征收率全额缴纳增值税。
▶购买2年以上（含2年）的住房：对外销售时，免征增值税。
2.附加税是增值税的附征：
▶城市维护建设税：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。
▶教育费附加：税率为3%。
▶地方教育费附加：税率为2%。
在2027年12月31日前，个人可以享受附加税减半的优惠政策。
二、个人所得税：
▶核实征收：如果纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，应纳个人所得税按以下公式计算：
应纳税额 = (转让收入 - 房屋原值 - 转让过程中缴纳的税金 - 合理费用) × 20%
▶核定征收：如果纳税人不能提供完整凭证，税务机关可依法按住房转让收入的1%至3%核定征收个人所得税。
2. 重要税收优惠
（1）“满五唯一”免税：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
注：①“自用5年以上”：指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
（2）换购住房退税：在2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在1年内在市场重新购买住房的纳税人，可享受退税。
退税金额：
▶新购住房金额 ≥ 现住房转让金额：全部退还已缴个税。
▶新购住房金额 < 现住房转让金额：按新购金额占现住房转让金额的比例退还。
前提条件：出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；出售人与新购住房产权人须直接相关。
三、印花税与土地增值税：个人销售住房暂免
温馨提示
1.税负大头：增值税和个人所得税是个人售房的主要税负。持有满2年可免增值税，持有满5年且是家庭唯一住房可免个人所得税，这是最重要的节税筹划点。
2.关注时效：增值税新政策（3%征收率）自2026年1月1日起施行；换购住房退税政策有效期至2027年12月31日。
