一、案件回顾

梁某某从单位分得产权型保障性集资房（案涉房屋），后与同幢楼其他业主协商，补足1.2万元差价竞得一楼独立柴房（争议柴房），该柴房未办理不动产权证。2022年6月，案涉房屋因梁某某其他纠纷被法院网络司法拍卖，拍卖公告明确标的物为案涉房屋（建筑面积127.61㎡，规划用途住宅），未提及争议柴房。

黄某某以31.9万元竞得案涉房屋，法院裁定过户并办理不动产权证，证载面积与拍卖公告一致。黄某某主张争议柴房为案涉房屋从物，应随主物一并转让，诉至法院要求梁某某腾空移交柴房并支付占有使用费；梁某某以柴房系独立取得、未纳入拍卖范围为由抗辩。

二、法院裁判要点

（一）一审法院（广西壮族自治区柳城县人民法院）认定

1. 拍卖范围界定：拍卖公告、询价结果及不动产权证均未包含争议柴房，黄某某支付的价款仅对应案涉房屋；
2. 从物认定否定：争议柴房独立设计、独立使用，与案涉房屋无功能依附性，不属于建筑物共有部分，不构成从物；
3. 柴房权利属性：柴房系梁某某通过额外支付差价取得，具有福利性与独立性，权利归属梁某某；
4. 判决结果：驳回黄某某全部诉讼请求。

（二）二审法院（广西壮族自治区柳州市中级人民法院）维持

1. 一审认定柴房不构成从物正确，且拍卖公告明确排除柴房，即便为从物，亦符合“当事人另有约定除外”的情形；
2. 本案与黄某某援引的类案案情不同，不违反类案同判原则；
3. 驳回上诉，维持原判。

三、案件经验总结

（一）从物的核心认定标准

根据本案“法官后语”，依据《民法典》第三百二十条，从物认定需同时满足以下要件：

1. 物理独立性：非主物组成部分，具有独立构造与空间，如本案柴房与房屋物理分离、独立使用；
2. 功能关联性：需辅助主物发挥经济用途，若仅为独立使用的财产（如本案柴房用于堆放杂物，与房屋居住功能无必然依附），不构成从物；
3. 归属统一性：主物与从物需同属一人，且未被单独处分；
4. 无相反约定：当事人未明确将该独立物排除在主物关联范围之外。

（二）网络司法拍卖的特殊规则

1. 拍卖范围以公告为准：
• 司法拍卖公告属要约邀请，具有法律文书性质，内容明确具体，未列入公告的财产不属拍卖标的；
• 竞买人竞价仅针对公告载明的标的物，胜出后仅取得公告范围内的财产权利。
2. 价款对应性审查：
• 拍卖询价结果、成交价款仅覆盖公告标的物价值，若独立物未纳入询价与竞价，应认定未包含在交易范围内；
• 本案中，成交价款与房屋询价结果一致，进一步佐证柴房未被纳入交易。
3. 权利转移的限定性：
• 法院裁定及不动产权证仅确认公告标的物的物权转移，未提及的独立物不随主物自动转移；
• 司法拍卖的公权力属性决定其严格遵循“公示即界定”原则，无公告明示则无权利变动。

（三）从物规则的例外情形

1. 当事人明确排除：
• 即使某独立物符合从物要件，若当事人（或司法拍卖公告）明确将其排除在交易范围之外，从物随主物转让的规则不适用；
• 本案中，拍卖公告未提及柴房，应视为明确排除，即便柴房为从物，亦不随房屋转让。
2. 独立取得的财产：
• 若独立物系通过额外出资、协商等方式单独取得，具有独立权利来源，不因其与主物的空间关联而被认定为从物；
• 本案柴房系梁某某补足差价竞得，权利来源独立，与房屋分配无直接关联。

（四）实务操作关键要点

1. 竞买人的审慎义务：
• 参与司法拍卖前，需仔细核查公告载明的标的物范围、产权登记信息、现状图等，明确交易标的是否包含附属物；
• 对未列入公告但疑似关联的财产，应向法院核实是否属于从物或共有部分，避免后续争议。
2. 权利主张方的举证核心：
• 主张独立物为从物的，需举证其与主物存在功能依附性、归属统一性，且未被排除在交易范围之外；
• 本案中，黄某某未举证柴房与房屋的功能关联，亦未证明柴房被纳入拍卖，故诉求未获支持。
3. 实务认定误区规避：
• 不认为“空间相邻=从物”，物理关联不等于功能依附，独立使用的财产不构成从物；
• 不忽视“公告的排他性”，司法拍卖中，公告未明示的财产一律不属交易标的，不因从物规则而例外；
• 不混淆“共有部分与从物”，独立柴房若未登记为共有，且系单独取得，应认定为个人权利标的。

（五）核心适用规则提炼

• 从物认定需满足物理独立、功能关联、归属统一、无相反约定四大要件，独立取得且无功能依附的财产不构成从物；
• 网络司法拍卖的交易范围以公告为准，未列入公告的财产，即便为从物，亦不随主物转让；
• 独立物若通过额外出资、协商等方式单独取得，其权利归属独立于主物，不受主物物权变动影响。