企业无租使用其他单位的房产如何缴纳房产税?

企业无租使用其他单位的房产，其房产税的缴纳责任需要根据具体情况和相关税法规定来确定。核心依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》及其实施细则，以及国家税务总局的相关解释。

主要规定和操作原则如下：

1.  基本原则：产权所有人是纳税义务人

《房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”

这意味着，在一般情况下，无论房产是否出租、出租给谁、租金多少，房产税的法定纳税义务人是拥有该房产所有权的单位（即产权人）。

2.  无租使用免税单位房产的特殊规定

关键文件：财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第七条规定：

 “纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。”

适用情形：这条规定专门针对无租使用以下三类单位的房产：

房产管理部门（如房管局、政府直管公房管理机构）

免税单位（如国家机关、人民团体、军队自用房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产等）

其他纳税单位（即本身需要缴纳房产税的单位）的房产。

纳税主体：在此特定情形下，无租使用人（即你的企业）有代缴纳房产税的义务。

计税依据：无租使用人代缴纳房产税时，应按照房产余值计算缴纳。

房产余值 = 房产原值 × (1 - 扣除比例)

扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在10%-30%的幅度内确定。

3.  无租使用其他应税单位（非免税单位）房产的争议与实务处理

财税地字〔1986〕8号第七条明确提到了“纳税单位”的房产被无租使用时，也应由使用人代缴。这解决了很大一部分问题。

核心逻辑：即使是无租使用，该房产本身并未消失，其价值仍然存在。如果仅因为“无租”就免除房产税，容易造成税源流失（例如关联企业之间通过无租使用转移税负）。

税务机关的处理：

最常见且符合文件规定的做法是：要求无租使用人（你的企业）按照房产余值代缴纳房产税。

另一种观点（较少见）：认为产权人（出租方）仍是法定纳税人，即使无租，也应就房产余值自行申报纳税。但在实务中，税务机关通常会更倾向于向前者（使用人代缴）处理，以确保税收征管。

关联交易风险：如果无租使用的双方是关联企业（如母子公司、兄弟公司），税务机关会高度关注其合理性，极易被视为利用关联关系规避纳税义务，从而要求使用方按余值计税。

4.  总结与操作建议

给企业的具体操作建议：

1.  明确房产来源：

首先弄清楚你企业无租使用的房产，其产权单位属于哪一类？是免税单位（如政府机关、学校）？还是其他需要缴纳房产税的企业（纳税单位）？

2.  主动咨询主管税务机关：

这是最稳妥的做法。携带相关证明材料（如无租使用协议、产权证明复印件等），向企业所在地的主管税务机关详细说明情况，咨询具体的房产税缴纳义务人、计税依据、申报方式和期限。不同地区的具体执行口径可能略有差异。

3.  签订书面协议：

即使是无租使用，也应签订明确的《房产无偿使用协议》，明确双方的权利义务，特别是房产税的承担方（虽然税法规定了代缴义务，但双方内部可约定经济补偿）。协议中最好明确房产的原值信息（用于计算余值）。

4.  考虑象征性租金：

如果与产权单位（尤其是关联企业）协商，为了避免税务争议和复杂的代缴手续，可以考虑签订一个包含象征性租金（如每年1元人民币）的租赁合同。这样：

产权所有人（出租方）作为纳税人，需要就这象征性的租金收入按12%税率缴纳房产税（税额极小）。

产权所有人通常仍需按房产余值缴纳其自用部分的房产税（如果该房产整体自用）。

这种方式在关联交易中更为清晰，减少了被税务机关质疑利用无租避税的风险，也简化了使用方的税务处理（无需代缴按余值计算的房产税）。但需提前与税务机关沟通确认此方式的可行性。

5.  合规申报缴纳：一旦税务机关明确应由使用方（你的企业）代缴，应按时在房产所在地（或按税务机关要求）申报缴纳房产税（按房产余值计算）。逾期缴纳会产生滞纳金。

重要提示：

滞纳金风险：

如果不按规定缴纳，一旦被税务机关查出，除补缴税款外，还需按日加收万分之五的滞纳金。

地域差异：

虽然国家有统一规定，但具体执行中可能存在地方性解释或细则，务必以主管税务机关的意见为准。

政策更新：

税收政策可能调整，请关注最新的官方文件。

总而言之，企业无租使用其他单位房产，绝大多数情况下（尤其是使用免税单位或其他纳税单位房产时），企业作为使用人负有代按房产余值缴纳房产税的义务。务必主动与主管税务机关沟通，明确具体操作，避免税务风险。与关联方之间的无租使用尤其需要谨慎处理。