01 破产申请敲响丧钟：一家房企的倒掉

2024年10月21日，江苏省南京市中级人民法院受理了一起看似普通的破产审查申请。菱王电梯有限公司作为申请人，将南京银城房地产开发有限公司推上了破产审判席。这个日期，或许将成为南京房地产发展史上的一个重要分水岭。

南京银城，这家成立于2009年9月24日的本土房企，曾经以23亿元的实缴资本在南京地产界占据一席之地。如今，它却被限制高消费，被执行总金额高达129285.0196万元。这个数字背后，是无数购房者的期待和供应商的焦虑。

更令人唏嘘的是，就在今年3月，银城地产的母公司——银城国际控股，已经悄然从资本市场退市。而11月3日，瑞森生活服务（前身为银城生活服务）的一纸公告，更是宣告了银城地产创始人黄清平及董事长谢晨光的彻底退出。

这一切，仿佛是一场精心编排的谢幕演出，只是观众席上坐着的，是那些还在等待收房的业主和期盼回款的供应商。

02 项目困局：从地王到"烂尾"的蜕变

INS.Mall银城汇：8年等待的魔咒

在南京市鼓楼区汉口西路38号，紧邻南京师范大学的地块上，INS.Mall银城汇项目已经静静躺了8年。2017年，银城地产斥资4.2亿元拿下这块宝地，规划建设总建筑面积约4.8万平方米的商业综合体。

8年时间，足以让一个婴儿成长为小学生，却没能让这个商业项目顺利竣工。今年3月，鼓楼区建设局给出的最新时间表是"预计2026年下半年组织竣工验收"。这意味着，从拿地到建成，这个项目将耗时近10年。

更令人担忧的是，2022年该项目因未将部分预售款项用于工程建设费用被处罚1万元。这笔看似微不足道的罚款，却暴露了资金链的严重问题。

林泉高致：土地被收回的悲歌

在浦口汤泉，银城地产于2021年5月21日以总价5.3亿元拿下的G56地块，如今已经物是人非。这个原本计划打造高端温泉叠墅的项目，楼面价达到10349元/㎡，毛坯限价19300元/㎡。

然而，长期停工让这个项目最终走向了被政府收回土地的结局。售楼处被连夜拆除的画面，在网络上广泛传播，成为银城地产困境的最直观写照。

江宸府：河西高端盘的封盘谜局

今年7月，河西高端盘江宸府突然封盘，售楼处大门紧闭。这个由下关城开、宏顺地产、中梁地产集团和银城国际四家开发商联合开发的项目，银城负责操盘。

2021年5月20日，经过12轮竞价达到最高限价，成交楼面地价35907元/㎡。如今，184套房源仅售出60套，剩余124套房的去化压力巨大。

银城国际医疗健康城：6年未动的医疗梦想

在南部新城紧邻南京市中医院的地块上，银城国际医疗健康城项目拿地6年却迟迟未动。2019年10月，银城医疗以2.6亿元中标该地块，规划建设15万平方米的医疗健康综合体。

更令人担忧的是，2024年该项目作为债权抵押物进行招商，银团贷款总余额6.4亿元，拟转让债权本息合计8199.71万元。

03 资金链断裂的深层逻辑

高杠杆运作的必然结果

银城地产的困境，是房地产行业高杠杆运作模式的必然结果。在行业上升期，高杠杆能够带来规模的快速扩张；但在市场下行期，这种模式就成为了致命的负担。

数据显示，南京银城对外投资了超过100家企业，包括南京银浦房地产开发有限公司（金陵星图开发企业）、南京颐城房地产开发有限公司（上棠颐和府开发企业）等。这种过度扩张的战略，在市场转冷时成为了沉重的负担。

预售资金监管的漏洞

INS.Mall银城汇项目因未将预售款项用于工程建设被处罚，这暴露了预售资金监管存在的漏洞。在房地产行业，预售资金本应是项目建设的"血液"，一旦被挪用，项目就面临着停工的风险。

市场环境变化的冲击

2021年是银城地产大规模拿地的年份，林泉高致和江宸府项目都是在这一年获取。然而，随后房地产市场进入深度调整期，销售速度放缓，资金回笼困难，导致了项目的停滞。

04 行业寒冬下的生存法则

现金流为王的重要性

银城地产的案例再次证明，在房地产行业，现金流比利润更重要。即使项目有可观的利润空间，如果现金流断裂，一切都将归零。

适度规模战略的回归

过度扩张是很多房企陷入困境的共同原因。银城地产旗下100多家关联企业的庞大体系，在市场好的时候是优势，在市场差的时候就成了负担。未来，房企需要更加注重适度规模的发展战略。

产品定位的精准性

江宸府项目35907元/㎡的楼面价，在当前的市场的去化压力巨大。这提醒房企需要对产品定位有更加精准的判断，避免高地价带来的经营风险。

05 对购房者的启示

选择开发商的重要性

银城地产的案例再次提醒购房者，选择开发商时需要更加谨慎。不仅要关注开发商的品牌和实力，还要关注其财务状况和项目进展。

关注项目资金监管

购房者应该更加关注项目的资金监管情况，确保预售资金能够用于项目建设。同时，对于长期停工的项目要保持警惕。

理性看待市场预期

在房地产市场调整期，购房者需要更加理性地看待市场预期，避免盲目跟风。对于高端项目尤其需要谨慎评估其市场接受度。

06 行业转型的必然选择

从开发向运营转型

银城国际医疗健康城项目的困境，反映了单纯开发模式的局限性。未来，房企需要向运营型转型，通过持续的运营收入来平衡开发业务的风险。

专业化分工的深化

房地产行业将出现更加明显的专业化分工趋势。开发、运营、服务等环节将由不同的专业机构承担，提高整个行业的运行效率。

资金结构的优化

房企需要优化资金结构，降低对预售资金和高杠杆的依赖，建立更加稳健的财务体系。

07 银城地产的警示意义

银城地产的困境，不是个别现象，而是整个行业深度调整的缩影。从曾经的本土房企佼佼者，到如今的破产审查，银城地产的经历为整个行业提供了重要的警示。

首先，它警示房企要尊重市场规律。在市场高点大规模扩张，忽视风险控制，最终必然会受到市场的惩罚。

其次，它提醒监管部门要完善制度建设。预售资金监管、房企融资管理等制度需要更加完善，防止类似问题的发生。

最后，它教育投资者要理性看待房地产投资。房地产不再是只涨不跌的投资品，需要更加理性的投资观念。

结语：寒冬中的希望

银城地产的故事，是当前房地产行业深度调整的一个缩影。虽然过程痛苦，但这也是行业走向成熟的必经之路。

在这个过程中，有的企业会倒下，有的企业会转型重生。重要的是，整个行业能够从这些案例中吸取教训，建立更加健康的发展模式。

对于购房者而言，虽然面临一定的风险，但这也是推动行业规范发展的重要力量。只有各方共同努力，才能让房地产行业走出寒冬，迎来更加健康发展的春天。

银城地产的黄昏时刻，或许正是整个行业黎明前的黑暗。在这个调整期中，存活下来的企业将更加健康，整个行业也将走向更加成熟的发展阶段。

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