地产执行异议之诉中责任财产维持的攻防指南,团队读书笔记第45篇

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本周和大家一起研读的是《执行异议之诉中的责任财产维持》。

该篇文章由最高院民一庭庭长陈宜芳法官和民一庭万挺法官所写，发表在最高院主管、国家法官学院主办的《法律适用》2025年第9期中。

两位法官围绕2025年7月新出的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》中关于责任财产维持的规定，系统解读了执行异议之诉中如何维护被执行人的责任财产，以及如何平衡案外人、债权人及债务人等多主体的权利。

责任财产维持这个概念很学术，说人话就是被执行人的财产不能莫名其妙少了。

作为建工房地产律师，对这类纠纷并不陌生。

在案件的诉讼保全中和执行中，经常会遇到案外人跳出来说被查封的房屋是他的，要求解除保全、排除执行。

此类纠纷就是用责任财产维持原则，分析案外人的诉求能否成立。

下面我们就结合办案实务中常见的几类情景，聊聊如何判断案外人能否排除执行？

一、哪些购房人能排除执行？

二、债权人如何对抗案外人诉请？

《执行异议之诉解释》第13条（节选）规定了“案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。”

依据该规定，购房人即可以通过向法院交购房款代为清偿债务的形式，涤除房屋的权利限制和负担。

这里的购房款并不要求清偿被执行人的全部债务，而是覆盖这套房屋所对应的债权份额。

本质上，购房人交房款代为清偿的方式，并未减少被执行人的财产，而是“以钱换物”，通过交易实现了责任财产的形态转化。

因此，对购房人的签约时间、房屋占有情况等均无约束。

2、生存权保护

《执行异议之诉解释》第11条（节选）规定了“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。”

即为满足家庭居住生活需要的购房人，若在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且支付全部或部分价款的情况下，可以基于生存权的优先保护，排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的执行。

3、一般购房人的有限防御

《执行异议之诉解释》第14条（节选）规定了“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”

对于商办房屋、投资炒房等非居住生活需要的购房人，除签约和支付房款外，若在查封前已占有房屋，且非因自身原因未过户，也可以主张排除执行。

不过注意，这里的一般购房人无法排除享有建设工程价款优先受偿权的承包人、抵押权人的执行，只能对抗没有优先权的普通债权人。