中国地产的大拐点确认，今年大概率见底

2021年至2023年初，全国一、二手房成交合计下滑约30%后企稳。2023年初至今，一二手合计成交量基本稳定，但结构变化显著：一手房供应下降，成交占比从80%降至50%；二手房供应和成交上升，占比从20%升至50%，总需求保持稳定。

这一现象发生在房价下跌、需求被压抑的背景下，真实需求高于当前成交水平。新房供应大幅下降，住宅新开工面积比2021年高点下降近80%，库存下滑，前30个城市推盘量下滑七八成。供应结构上，高线城市占比提升，低线城市下滑，好房子比例上升，普通刚需和改善房比例下降。低供应叠加结构性提升，推动新房市场销售均价过去几年上涨。

因新房供应不足，需求转向二手房市场，二手房成交量过去3年连创新高，最近两周比去年同期高40%以上，处于历史同期最高水平。然而，二手房价格持续下跌，核心原因是挂牌量持续上升创新高。

不过，约两个月前至今，25城挂牌量持续下行且加速，这一趋势可持续，背后是租金回报相对于相应利率的优势显现。2021年以来房价跌幅大，租金跌幅较小，25城平均租售比从2.0%升至近2.4%，同时各环节利率大幅下降，按揭贷款利率从5%以上降至3%左右，经营贷利率仅2.2%，个人中长期贷款中经营贷成最大增量，买房边际融资成本变为经营贷利率。银行理财和存款利率从3% - 4%降至1%多。

在此环境下，对租客而言，用经营贷买房资金成本2.2%，房子租金回报能达2.4%，二线城市或一线城市老公房更高，可能大于3%，现在买房月供小于租金，激发部分刚需，最近两周二手房成交量超去年同期30%就是证明。对房东来说，几年前存银行买理财收益比租金回报高1% - 2%，现在相反，房子平均租金回报2.4%，存银行或买理财仅1%多，在资产荒背景下，若没有特别好的选择和高风险偏好，留着房子出租更合适。此前几个月，二手房市场挂牌集中上升和价格杀跌，是杠杆持仓爆仓导致的最后一波杀跌，当二手房价格跌幅接近40%时，一批杠杆炒房的投机需求面临出清。

经过这轮杠杆爆仓和被迫出售后，剩余房子持有人杠杆较轻、财务稳健，发现房子相对理财和存款有价值，便不再挂牌卖房。当下，二手房成交加速上升，挂牌持续下降，有租金回报与利率差支撑，供减需增是拐点的明确信号。价格方面，去年11月房价下跌速度最快，最新几周跌幅持续收窄，上一周全国指数环比跌幅0.17%，最新一周仅0.11%。市场反转通常是优势区域领先，再从局部传导至全部，虽然全国指数尚未转正，但拐点基本确认，很有可能看到全国指数企稳，地产大拐点已然来临。