80后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究18年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。叶晓明这两年大概赚到了钱，前段时间咨询我。
他说老家县城有套次新房，报价48万，还带装修，房子很新，他想买来投资。
我问他：“你考虑过未来房子卖给谁？”
他说：“房子位置很好，以前最高卖到90万、100万！现在这么便宜，卖不掉大不了租出去，可以收租。”
我又问：“你能保证租得出去？回报率有多少算过没有？”
他说：“租不出去就放着，我快50岁了，过几年退休后回去自己住。”
我没反驳叶晓明，给他讲起老蔡的事：
6年前，老蔡在海口市府旁买了套靠海的房子，出租了4年，租金从3000跌到2000，现在1500都没人租。
去年他想卖房，发现小区挂牌量超200套，中介除了劝他降价，啥招也没有。
叶晓明听完沉默了。。。
存量房时代，房子卖不掉就能出租吗？
我们之前分析过，现在的楼市，早就不是“买到即赚到”，而是开始进入存量房时代——
新房卖不动，二手房堆成山，供远远大于求，而且是新增需求量严重不足。
最新的房产统计数据说的很明白：
一方面2025年全国新房成交量同比又降了18.7%，连续4年下滑；另一方面二手房挂牌量却疯狂飙升，全国49个重点城市二手房挂牌量，比前一年净增12%，很多县城、三四线城市，二手房挂牌量甚至翻倍。
而扎心的是，新增购房需求越来越少。
现在年轻人不愿买房、不敢买房，结婚租房、退休返乡的人也多，没人再抢着接盘二手房。
哪怕是京沪这样的一线城市，也只是核心板块还在限购，远郊区域议价空间越来越大，分化越来越严重。
你以为房子卖不掉，出租就能解围？
殊不知，市面上空置的二手房、闲置的新房多如牛毛，你的房子连卖都成问题，凭什么觉得能租出去？
二手房为什么越来越难卖？
我们很多人觉得，二手房难卖是自己运气不好，其实根本不是。
第一是，置换链条彻底冻住。
现在买房的，大多是改善型需求，得先卖掉自己的老房子，才能凑钱买新房。
可大家都在降价抛售，没人接你的盘，你卖不掉老房子，别人也卖不掉，整个链条卡死，二手房自然越积越多。
第二是，房价信仰彻底崩塌。
过去大家买房，是相信房子能保值、能升值，能靠它养老。
可过去5年，全国房价平均下跌30%，三线城市、县城跌幅超40%，很多人高位买的房，现在连首付都跌没了。
没人再相信房子能发财，自然没人愿意接盘。
第三，房子本身越来越不值钱。
除了少数核心地段的优质房，绝大多数二手房，户型老旧、配套落后、物业糟糕，加上房龄越来越大，本身就没有竞争力。
就像叶晓明看上的县城次新房，看似便宜，实则是没人要的非优质资产，卖不掉是常态。
卖不掉就出租？你算租金回报率先！
我们先不说能不能出租，就说当前的出租回报率，普遍低于2%，比银行定期存款利息还低，纯属亏本买卖。
咱们算一笔账：例如二线城市一套120万的房，月租1800元，年回报率只有1.8%。想要收回120万的成本，需要整整55.6年！
55年啊！
半个多世纪，叶晓明现在快50岁，55年后都105岁了，能不能活到那时候都难说！
就算人活着，房子能不能挺过55年，能不能住人也不好说！
还有持有成本，房子也会折旧，需要维修、要交物业费，家具家电老化要更换，这些都是真金白银的支出。
我们不说物业估值折旧，就说每年物业费、维修费等成本，抵扣租金后，实际收益连1.5%都不到，还不如把钱存银行，保本保息，不用费心费力。
未来对手盘越来越多，房子连租都租不出去
你以为现在难卖难租就够惨了？
告诉你，未来只会更惨，房子可能会变成“租不出去、卖不掉”的烫手山芋。
首先，二手房只会越来越多。
每年都有大量新房交付，几年后就变成二手房流入市场；加上老龄化加剧，很多老人离世后，房子会留给子女，子女大多有房，只会把继承的房子挂牌出售，二手房供应量只会越来越大。
其次，保障房海量入市，直接碾压二手房租赁市场。
国家明确要求，各地每年新建、收购大量保障房，沈阳、青岛、郑州等城市已经在行动，这些保障房租金低、环境好，由政府主导，比你的二手房有竞争力多了。
说白了，除了少数核心地段、优质配套的房子，剩下95%的二手房，都会既难卖又难租。
你手上的那套房子，连卖出都成问题，妥妥的非优质资产，还想能租个好价钱？
别再自欺欺人！
“卖不掉就出租”，这句话听起来是退路，实则是最无知的自我安慰，鸵鸟式的逃避。
你以为自己留了后手，殊不知，你只是把一套难卖的房子，变成了一套难卖、难租、还不断贬值的累赘！
现在的楼市，早就不是你想象的样子，租金赚的是芝麻，亏的是西瓜！
手里有二手房的，别再死撑，别再想着出租解围，能及时出手就赶紧出手，哪怕亏一点，也比最后砸在手里强！
认清现实，及时止损，才是最清醒的选择！
你说呢？
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