2026年初的数据显示，上海二手房挂牌量已连续9个月下降，市场供需关系逐渐趋于平衡。在此之后，不禁思考，供需平衡之后呢？又该做点什么？
从整体来看，当前上海楼市最显著的特征还是“分化”：
在市场供需关系趋于平衡但楼市整体分化特征明显的背景下，城中村改造被赋予了双重接地气的使命：1、增加有效供给：在土地供应收紧的背景下，通过改造释放核心区或近郊土地，未来可提供新房，部分可能定向用于安置，部分可能进入市场。
2、推动城市提质：改造直接改善了老旧区域的居住环境、公共配套和城市界面，这本身就是对好房子、好社区需求的回应，能提升整个板块的价值。
闵行区的改造实况
闵行区作为上海的人口大区和重要增长极，其城中村改造力度大、进展快，是观察上述逻辑的绝佳样本。
在上海市的城中村改造大潮中，闵行区走在了前列。自2021年以来，闵行区共认定市级整体改造项目8个（2023年12月之前认定4个项目：颛桥镇中心村、浦江镇召稼楼、浦江镇杜行老街、华漕镇诸翟村项目；2024年到2025年新认定4个项目：浦锦街道恒星村郁宋村、七宝镇七宝村、吴泾镇共和村星火村、梅陇镇永联村曹中村项目），总占地面积约3230亩，涉及村居民3083户。
截至2025年底，闵行区累计完成动迁2412户，总体完成率达78.24%。而全区8个改造项目的具体情况如下表所示：
闵行区房管局在2026年的工作规划中，将城中村改造攻坚动迁腾地和土地出让列为重点任务，彰显出这项工作的紧迫性和重要性。闵行区的城中村改造不仅是规模大，更在于探索出了一系列创新模式，其中召稼楼项目最具代表性。
这个拥有800多年历史的上海首批历史文化风貌区，采取了一种创新的合作开发模式——“市场主体+农村集体经济组织+区属国企”。瑞安集团作为市场主体，与农村集体经济组织、区属国企南虹桥集团共同成立项目公司，负责整体开发。
项目整体效果图
根据规划，未来的“召楼新天地大社区”将形成北部晓烟湖轻度假区、中部召楼古镇核心区、南部耕读田园片区的空间布局，总规划建筑量约42万平方米。
据悉，整体住宅建筑量18.8万方，商办建筑量约16.4万方。
在召稼楼模式中，各方利益得到了平衡：村民通过就近安置改善了居住条件，集体经济组织获得长期稳定收益，开发商通过参与整体运营实现可持续回报。
杜行老街坐落于上海浦江中部郊野公园西南隅，据史料记载，明朝永乐年间已形成雏形商市，清初则发展成为东西南北中五街格局，后又接连设立了滨浦乡公署，旧址就在杜行老街西街。承接自明代的发展路线，老街旧改项目范围也分布至浦锦南路，申嘉湖高速，规划浦业路及沈杜公路。
项目总土地面积约352.1亩，将以民心工程的标准对杜行老街进行重塑，推动该区块及周边区域居住环境、商业服务等配套设施、产业能级的提升。
根据规划，这条有600多年历史的老街，未来将以水为媒，重现“杜行渡口”场景，并计划引入上海戏剧学院资源，打造实景剧场和沉浸式文旅体验。
华漕诸翟村位于大虹桥。据记载诸翟村，兴于唐宋年代，初称“白鹤村”，元代称“蟠龙里”，俗称“龙江市”；盛于明代，时人称“紫隄村”。当地出土文物和地方文献，可充分佐证这里曾是吴淞江南岸最具代表性的一个千年古村落。
现在，对诸翟村的改造目标极为明确：结合对历史文化风貌的保护与修缮，重塑诸翟村商业文化功能，把情景化剧场融入老街旅游，形成多样化的时空体验，打造沉浸式旅游体验，焕发老街印记。
改造后效果图
具体来看：以“两轴两带一环、双核心多节点”的规划结构，形成集中配置、布局合理的城市人文商业主、次轴，打造多种类、多维度的商业中心业态。通过现代创意、滨水空间、运动休闲三方面构建一体化公共开放的绿色纽带，以滨河运动休闲景观带为主题设计理念，沿蟠龙港一线打造滨河主题公园。根据周边教育资源需求，还将引入优质教育资源，新建一所小学，同时在小学地块相邻地块打造口袋公园。在今年闵行两会上，“南北牵引、东西协同、中部焕新”的空间布局正式写入闵行“十五五”规划纲要（草案）与政府工作报告。
1、“南北牵引”：两大核心引擎，拉动全局
北虹桥：主打对外开放。依托虹桥枢纽和进博会，目标是成为联通国际国内市场的“核中核”，为全区发展导入全球资源。
南大零号湾：主打科技创新。目标是打造世界级科创湾区，解决科研到产业的转化短板，为全区提供新质生产力的源头活水。
2、“中部焕新”：城市更新的主战场，提升幸福感
中部就是“七虹梅莘古”，即七宝、虹桥、梅陇、莘庄以及古美。
这些板块是闵行产业和人口的“基本盘”，但面临空间饱和、产业待升级等问题。这里的更新不是大拆大建，而是精细化“织补”，例如：
“东西协同”是融合纽带，着力打破黄浦江两岸的发展壁垒，推动科创、文化、生态的跨江融合发展。03
城市更新加速+后续怎么安置
到2026年，上海将全面启动城中村整体改造项目，近两年已经开启，其中2024年启动21个，2025年计划启动25个。青浦区凤溪“城中村”改造项目也已正式开工建设，浦东新区新场镇项目实现了集体土地完成全部签约。去年，七宝镇七宝村“城中村”改造项目启动改造，而且涉及范围较广包括王家场地块的58亩土地以及柳岸街邻地块的30.98亩土地。根据之前闵行发布的规划调整公示，相关住宅地块未来有望推出低密度洋房产品。另外，去年10月3号，位于奉贤金汇“城中村”改造项目集中签约仪式正式启动，而且奉贤区首张房票也于当日成功发放。金汇“城中村”改造范围达1102亩，是上海市规模最大的城中村改造项目，而且这个项目全面践行“留、改、拆”相结合的城市更新理念。上海最大规模城中村启动房票安置的动作，侧面说明房票安置真正迈入实质阶段。目前，上海的房票安置已经从金山、青浦、嘉定、奉贤扩大到了浦东、徐汇、普陀、松江，很明显，郊区房票安置正逐步覆盖。当时为了鼓励大家选择房票，还给出了额外的奖励，比如用房票买商品房能多拿大约7%的钱(相当于20万的房子能多拿1万4)。后来青浦在2月也跟上了，规定房票兑换的房源库必须由已取证且竣工的现房组成，比金山“6个月内竣工交付期房”的要求更为严格。而且安置补偿继续升级，在传统的“货币安置”和“安置房安置”基础上，创新引入“现房+房票安置”模式。简单来说，动迁户先选定一套安置房，剩余面积则按30590元/㎡的评估价折算成基础额度，再叠加上8%的奖励，最终房票的综合单价约达到3.3万元/㎡。举个例子，嘉定此次动迁居民大多约200平方米核定面积，在选购首套安置房后，剩余约100平方米安置面积，可兑换约330万元房票（基本额度+奖励额度）。
而且“房源超市”里已有15个在售小区入驻房源超市，提供约2800余套房源，选择面很丰富。
据官方消息，嘉定房票安置动作响应很快，截至9月14日晚，268户居民中已有上百户村民成功锁定114套房源。
在去年的第四季度，浦东、徐汇、浦东、松江纷纷引入房票制度……
可以感受到，房票安置的运用逐渐灵活，范围也更广，很可能成为接下来上海越来越重要的拆迁安置方式。
相信为了鼓励大家选择房票，zf会用各种奖励政策，房票既去库存又控制新建安置房的数量，一举两得，房票实在是太好用了。
大胆预测，为了发挥房票的更大作用，未来会不会考虑放松区域限制，允许房票跨区使用，就像徐汇房票一样，全市可用？或者尝试把房票和吸引人才的相关政策结合？
说在最后，
上海的楼市故事很长，有高端改善的篇章，也有刚需上车的烦恼。
而城中村改造，恰是这故事里格外踏实的一页：它不追求瞬间的华丽转身，而是致力于让城市的每个角落，都能分享发展的阳光。
在当今土地资源日益稀缺的背景下，城中村改造直接增加了中心城区和近郊的有效住房供给，成为释放土地潜力、优化城市空间结构的重要途径。
还通过提升区域整体环境，间接提升了片区价值。在闵行区的规划中，城中村改造与“美丽家园”建设、社区服务功能完善同步推进。
从长远看，城中村改造促进了职住平衡和城市功能完善。如召稼楼项目规划中的“轻度假区”和“耕读田园片区”，不仅是居住空间的拓展，更是产业功能的延伸。
当上海楼市告别狂飙突进时代后，未来城市洼地将慢慢消失，取而代之的是一个又一个宜居家园。
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