购买二手房和过户流程及注意事项

一、准备阶段

（一）明确需求：确定预算、购房区域、户型、学区等需求

（二）房源查找

1.中介平台：通过房产网站（如链家、贝壳、德佑等）查找房源

2.注意事项

二、看房与核实

（一）实地看房

1.房屋状况

2.周边环境

3.注意事项

（二）核实产权

1.产权信息

2.共有人同意：如果房屋有共有人（如夫妻共同财产），需所有共有人签字同意出售

3.注意事项

三、签订合同

（一）定金协议

1.支付定金（通常为房价的5%-10%），并签订定金协议

2.协议中明确房屋基本信息、定金金额、违约责任等

（二）买卖合同

1.签订正式的《二手房买卖合同》，明确房屋信息、成交价格、付款方式、交房时间、违约责任等

2.注意事项：合同条款仔细阅读，尤其是付款方式、交房时间、违约责任等

四、贷款申请（如需）

（一）选择银行：根据自身条件（如收入、信用记录）选择合适的银行

（二）提交材料

1.买方需提供身份证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告等

2.卖方需提供房产证、身份证等

（三）银行审批

1.银行审核通过后，买方与银行签订贷款合同

2.注意事项

五、支付房款

（一）首付款（提前了解自己的银行卡限额额度）

1.买方按合同约定支付首付款（通常为房价的15%-50%）

2.首付款可通过资金监管账户支付，确保资金安全

（二）贷款支付

1.银行将贷款直接支付给卖方

2.注意事项

六、过户流程

（一）网签合同

1.在房管局网站或中介协助下签订网签合同

2.网签合同具有法律效力，可防止“一房多卖”

（二）缴纳税费

1.契税：买方缴纳，税率通常为房价的1%-3%

2.增值税及附加：卖方缴纳，税率为房价的3.6%（满两年免征）

3.个人所得税：卖方缴纳，税率为房价的1%（核定征收）或差额的20%（查验征收）（满五年且唯一住房免征）

 •注：自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税

4.注意事项

（三）办理过户

1.买卖双方携带身份证、房产证、买卖合同、户口本原件、税费缴纳证明等材料到房管局，房管局审核材料，确认无误后办理过户手续

2.注意事项

（四）领取新房产证

1.过户当天可领取新房产证，买方凭身份证到房管局领取

2.注意事项：确认房产证信息无误（如房屋地址、面积、产权人等）

 七、物业交割

（一）结清费用

1.物业费：卖方结清截至交房日的物业费

2.水电燃气费：联系相关公司查询并结清

3.供暖费（如有）：确认是否结清

（二）办理过户

1.水电燃气过户：买卖双方到相关公司办理过户手续（网上也能办理）

2.物业过户：到物业公司办理业主变更手续

（三）房屋交接

1.钥匙交付：卖方将房屋钥匙、门禁卡、车位钥匙等交付给买方

2.设备交接：确认房屋内设备（如空调、热水器等）是否完好