美银——香港房地产市场来年展望:全面复苏或已启动,盈利反弹引领精选标的(附下载)

美银——香港房地产市场来年展望：全面复苏或已启动，盈利反弹引领精选标的

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2025年年中香港住宅市场触底后，2026年复苏态势将持续强化，并逐步拓展至中央商务区（CBD）写字楼及高端零售板块，而非核心商务区写字楼（供应过剩）和大众零售（受线上竞争冲击）仍将承压。2025财年房企股价上涨50%、开发商股价上涨34%后，2026年板块涨幅或趋温和，核心要点如下：

• 市场走势预测：预计2026年香港二手住宅价格上涨5%-10%，2027年上涨5%，2025年下半年至2027年本轮上行周期累计涨幅达20%；CBD写字楼租金或上涨0%-5%，高端零售租金持平至上涨5%（受营业额租金驱动），大众零售租金或下跌0%-5%。

• 盈利与估值：香港开发商/业主当前股价较2026年预期净资产价值（NAV）分别折让56%/52%，接近历史平均水平。盈利反弹将是板块进一步重估的关键，预计2025-2028年，开发商中长江实业（CKA）、嘉里建设盈利年均反弹超10%，业主中太古地产、香港置地年均盈利增速分别达7%、6%。

• 精选标的与催化剂：维持买入评级的标的包括开发商长江实业（CKA）、信和置业、嘉里建设，业主太古地产、香港置地、希慎兴业等，重申对港铁（MTR）的跑输评级（大额资本支出下股息上调可能性低）；2026年一季度潜在催化剂包括香港置地拟推出新加坡房地产基金并增加至少2亿美元回购、惠记集团（HLD）股息政策不确定性、九龙仓置业（WREIC）受低香港银行同业拆息率（HIBOR）及高营业额租金推动，2025财年股息或增长7%。

• 关键驱动因素：库存减少、租金收益为正支撑住宅市场；内地人才签证获批量稳定，高净值人群将海外利润配置香港房产，提振需求；新资本投资者入境计划（CIES）下调高端住宅投资门槛，利好高端住宅板块；写字楼市场核心区（中环、尖沙咀）需求回暖，零售市场高端品类表现优于非必需消费品。

• 风险提示：外部经济冲击、非核心商务区写字楼供应过剩、大众零售受跨境电商冲击、利率波动影响按揭成本及资产估值。

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