地产“十年一遇拐点”引论战:业内分歧、数据真相与消费者抉择

2026年初，“私募魔女”李蓓的一则言论再度引爆房地产行业——她重申地产领域正迎来“十年一遇的大拐点”，判断拐点或在半年内显现，核心机会源于供给侧出清与周期性回升的共振，且明确“机会在房企股票而非房价普涨”。这一观点并非首次提出，早在2023年李蓓便有过类似预判，如今在行业数据持续低迷与边际改善信号并存的背景下，再度引发业内激烈争论。本文将结合最新行业数据、机构观点，从消费者视角解读当下地产行情的核心逻辑。

一、核心论调：李蓓的“拐点逻辑”再梳理

李蓓在近期多场专访中详细阐述了其核心判断，同时澄清了市场误解——她从未重仓地产，2023年底仅建立不超过15%的仓位（其定义的“重仓”需达20%以上），此次重申观点只是时间预判延后了一两年，核心原因是政策宣讲与落地存在差异。其“十年一遇拐点”的核心逻辑的可概括为三点：

• 供给侧出清彻底：95%以上的房企已退出新拿地市场，全国土地市场活跃企业仅剩个位数，竞争格局大幅优化，存活企业将迎来份额扩张红利；

• 调整周期与幅度达标：自2021年6月至今，行业已调整18个季度，达到全球房地产泡沫破灭调整的中位数时长；新开工下降70%、新房销售下降60%以上、二手房价格下跌40%，调整幅度略超国际平均水平；

• 基本面边际改善：租金回报与边际融资成本已匹配国际地产企稳核心条件，2025年12月起25城二手房挂牌量加速下滑，20个城市呈现惜售态势，香港市场已率先回升5%，成为领先指标。

值得注意的是，李蓓明确区分了“地产行业机会”与“房价机会”：她认为未来房价涨幅有限，地产股的核心机会在于供给出清后的企业盈利能力修复，而非房价或销量的全面回升，这一点与日本、美国地产复苏历程高度契合——日本地产实际价格仅修复跌幅的30%，但龙头企业股价涨了10-20倍；美国新建住房量仅恢复高点一半，龙头企业股价涨了60倍。

二、业内论战：看多、中性与谨慎派的核心分歧

李蓓的观点抛出后，业内并未形成共识，反而呈现出鲜明的多空分歧，不同机构基于数据与逻辑给出了差异化判断，可归纳为三大阵营：

（一）看多派：调整充分，2026年或迎企稳契机

华源证券是看多派的典型代表，其研报指出，参考全球房地产危机的经验，样本历史平均跌幅35%、平均调整时间6年，当前我国房价调整的长度与深度均已相对充分，2026年地产调整周期有望进入尾声。58安居客研究院则从需求端提供支撑，认为中国当前城镇化率仍明显低于发达经济体80%左右的水平，按2025年末总人口测算，未来将有1.7亿人进城，新市民住房需求将持续释放，为行业企稳提供基础。

国信证券的观点更为谨慎乐观，其跟踪数据显示，2025年末至2026年初近1个月内，二手房挂牌价冰山指数月环比跌幅已连续6周快速收窄，一线城市表现尤为明显，上海核心区已基本止跌，因此建议对房价判断从悲观转向中性。

（二）中性派：结构性机会凸显，总量难回峰值

中银证券是中性派的核心代表，其认为过去依赖人口增长与城镇化率提升的规模扩张红利已不复存在，本轮调整是需求自然回落与资产负债表约束共同导致，多轮政策放松未带来持续修复便是佐证。但结构性需求仍在，未来需求将从“有房住”转向“住好房”，2035年前每年真实住房需求仍超8.6亿平方米。

该机构同时预判，2026年一季度末或迎来增量政策出台窗口，若政策调整有力，最快2026年底行业可能走出螺旋式下滑困境，机会将集中在适配核心城市、优质户型与产品力需求的房企，以及布局新业态的商业地产公司。李蓓本人也认同结构性逻辑，强调未来行业总量将回升至10亿平方米的长期均衡水平，难回20亿平方米的历史峰值。

（三）谨慎派：利润修复存疑，调整周期或超预期

部分市场观点对李蓓的判断持谨慎态度，核心质疑集中在利润修复与拐点 timing 上。中指研究院数据显示，2024年中国百强房企净利润率仅降至1.1%，净利润均值骤降至4.2亿元，同比下降76.8%，且因2022-2024年销售额连续负增长，后续结转规模将维持下行趋势，与李蓓“未来两年利润有望提升至10%”的预判存在明显分歧。

另有观点指出，李蓓2023年的地产股预判曾出现时间偏差，其管理的“半夏宏观对冲”产品2023年收益落后沪深300指数5个点，2026年初多只产品收益率仍为负，且历史经验显示房地产行业调整周期往往超出预期，供给侧出清完成不代表需求端能同步复苏，尤其在居民杠杆高位、人口增速转负的背景下，拐点兑现仍存不确定性。

三、数据透视：2025年行业图景与房企现状

业内分歧的核心源于对数据的不同解读，2025年房地产行业各项核心数据呈现“持续调整+边际改善”的矛盾特征，既印证了调整的深度，也为拐点预判提供了部分支撑：

（一）行业整体数据：调整仍在持续，跌幅收窄初现

成交端，2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，其中住宅销售面积73299万平方米，经历连续四年下跌后，较2021年高点缩水幅度均超50%，但四季度跌幅已较前三季度有所收窄。价格端，2025年全年新建商品房销售均价9527元/平方米，累计同比-4.3%；新建商品住宅销售均价10005元/平方米，同比-4%；12月70城二手住宅销售价格同比-6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点，但环比跌幅已开始收窄，一线城市核心区域止跌迹象明显。

库存端，2025年12月全国130城二手住宅挂牌套数环比下降0.8%，结束了此前的连续上涨态势，一、二、三、四线城市挂牌量均出现环比下降，其中高能级城市降幅更为显著，这与李蓓强调的“二手房供给过剩缓解”逻辑一致。

（二）房企核心指标：盈利承压，头部集中度提升

盈利层面，百强房企净利润率从2021年的5%以上骤降至2024年的1.1%，2025年虽有边际改善，但新推项目净利率回升主要集中在央企、国企及少数优质民企，多数中小房企仍处于亏损状态。李蓓提到的“新推楼盘净利率达10%”仅为头部企业的结构性表现，并非行业普遍现象。

格局层面，供给侧出清成效显著，2025年土地市场活跃主体以保利、万科、中海等央企国企为主，民营房企仅剩龙湖、滨江等少数几家仍有持续拿地动作，行业CR10（前十房企市场份额）已从2021年的35%提升至2025年的52%，市场集中度大幅提升，印证了李蓓“存活企业份额扩张”的逻辑。

四、消费者视角：见底信号vs购房顾虑，该如何抉择？

相较于业内与资本的专业判断，普通消费者更关心“现在该不该买房”“买哪里的房”“买新房还是二手房”三大核心问题，其对行情的感知既受数据信号影响，也受制于现实顾虑，整体呈现“理性观望为主，结构性入场”的特征。

（一）消费者感知到的积极信号

一是房价跌幅收窄，尤其是一线城市核心区止跌，让部分刚需与改善型消费者看到了底部信号。上海、北京等城市2026年初二手房看房量环比上涨20%-30%，核心板块优质房源成交周期缩短，反映出市场观望情绪有所松动。二是政策支持力度持续，2025年以来多地降低首付比例、下调房贷利率，首套房贷款利率已降至4.0%以下，部分城市对改善型住房给予税费减免，降低了购房成本。三是房企交付稳定性提升，随着供给侧出清，头部房企资金链相对安全，交付违约风险大幅降低，2025年全国商品房交付率达92%，较2023年的85%明显提升，增强了消费者购房信心。

（二）难以回避的核心顾虑

尽管有积极信号，但消费者的顾虑仍未完全消除。首先是房价上涨预期薄弱，多数消费者认同李蓓“未来三年房价涨幅有限”的判断，担心“买了就贬值”，尤其是三四线城市及非核心板块，房价仍处于下行通道，去化压力较大。其次是收入预期不确定，经济复苏进程中，部分消费者对未来收入稳定性存在担忧，不敢盲目加杠杆购房。最后是产品适配性问题，当前市场上刚需产品过剩，改善型产品供给不足，部分新房存在户型不合理、配套不完善等问题，难以满足消费者“住好房”的需求。

（三）消费者的理性抉择方向

结合当前行情，消费者的购房决策逐渐回归理性，核心逻辑从“投机增值”转向“居住属性”。对于刚需族而言，若所在城市为一线城市或强二线城市核心区，且有迫切居住需求，当前房贷利率处于低位，可择机入场，优先选择央企国企开发的优质项目；对于改善型消费者，可等待2026年一季度末政策落地后再做决策，重点关注户型设计、物业服务、周边配套等产品力指标；对于三四线城市及非核心板块的消费者，建议继续观望，避免盲目入场，警惕房价下行风险。此外，消费者普遍不认同“买房不如买地产股”的资本逻辑，认为股票投资风险过高，房屋的居住功能仍是核心需求。

五、总结：拐点未至，结构性机会已现

李蓓的“十年一遇大拐点”言论，本质上是站在资本视角对行业周期与格局变化的判断，其核心逻辑“供给侧出清+盈利修复”已得到部分数据印证，但“半年内拐点显现”的预判仍存在较大争议。从行业实际来看，调整周期仍在持续，但边际改善信号不断增多，2026年大概率将进入“底部震荡+结构性复苏”的阶段，而非全面回暖。

对于业内而言，规模扩张时代已彻底结束，产品力、资金实力成为房企核心竞争力，头部央企国企与优质民企将持续抢占市场份额；对于消费者而言，房地产已告别“买了就涨”的黄金时代，购房需回归居住本质，聚焦核心城市、核心板块的优质房源，理性规避风险。无论拐点是否在半年内兑现，一个共识已逐步形成：房地产行业正进入全新的发展阶段，结构性机会与结构性风险并存，盲目乐观与过度悲观均非明智之举。