前语:以天环，正佳，天河城，太古汇，万菱汇，天河领展，天河美林，广粤天地，海珠琶洲保利，海珠万达，星寰国际为案例落点，2025年的广州城区存量换新。
在广州，商业的叙事正在被重写。不再是单纯的规模竞赛与品牌堆砌，一场关于“在地性”、“情绪价值”与“空间革命”的深度变革，正在这座千年商都的核心商圈与新兴板块同时上演。
从天河路“王者”们的自我颠覆，到东部崛起的新势力，再到珠江畔的文化新地标，我们选取了十二个代表性商业项目作为样本，试图解码2025年广州商业地产的招商逻辑与未来趋势。
第一部分：项目核心数据与定位速览
在深入分析之前，我们首先通过一组核心数据，快速把握这十二个项目的体量、背景与当前状态：
1. 天河路核心商圈
天环Parc Central：体量约11万㎡，港资新鸿基开发运营。定位“潮奢生活场”，2025年品牌焕新近100家，首店占比过半，是现象级的“流量制造机”。
正佳广场：体量42万㎡，民营资本。已转型为“国家AAAA级旅游景区”，开创“文商旅体教”融合模式，年客流超5000万，营收近80亿。1月30日，名创超级大店开业，一拖二，全新店型。
太古汇：体量约35万㎡（含写字楼、酒店），港资太古地产。广州重奢标杆，2025年上半年零售额同比微降2.1%，但降幅显著收窄，呈现复苏态势。
天河城广场：商业体量约10.7万㎡，国企粤海控股。广州“商业常青树”，出租率99.5%，正投入“三年改造计划”，B1层改造后单日客流达40万。
万菱汇：体量约6万㎡。定位年轻时尚，与周边项目形成差异化互补。多潮牌以及小众品牌。
2. 天河东部/其他区域
美林天地：总体量28万㎡（东西座），美林基业集团。由家居城改造而成，聚合山姆、宜家双巨头，2024年销售额58亿，客流量4250万。
天河领展广场：前身“太阳新天地”，体量约15万㎡，港资领展基金收购改造。历时近三年、投入4亿完成焕新，品牌焕新率超80%，2024年销售额增长31%。
广粤天地：体量约3.5万㎡，高端开放式街区商业。主打“住宅配套+高品质餐饮社交”，客群高端且稳定。
3. 海珠区
海珠琶洲保利：体量约6万㎡，位于琶洲电商总部区。依托会展经济与高端办公，定位商务与品质生活配套。
海珠万达广场：体量约14万㎡，万达轻资产输出项目。覆盖区域全客层，是海珠南部的区域性商业中心。
星寰国际商业中心：位于海珠广场，体量约8.5万㎡，港资恒基兆业开发。融合历史文旅与滨江景观，打造“商业+旅游”目的地。
4. 珠江新城及周边
IGC天汇广场：体量约11万㎡，港资新世界发展。珠江新城高端购物中心，与天环形成品牌联动。
天德广场：体量约5万㎡，开放式街区形态。以特色餐饮、夜经济闻名，是广州夜生活的标杆之一。
第二部分：多维洞察下的招商新趋势
1. 品牌战略：从“首店收割”到“生态构建”
2025年，广州的商业品牌竞争已进入深水区。单纯的“首店”数量不再是唯一指标，如何通过品牌组合构建独特的消费生态，成为关键。
垂直深耕：天环是典型代表。其招商已从引进单店升级为打造“户外运动矩阵”（近30家专业品牌）、“广州最全香氛美妆街区”（近40家品牌）等强标签业态。品牌首店中，全国或华南首店占比超40%，旨在建立稀缺性和权威感。
在地化孵化：天河领展广场创造了“平川系”IP，如“平川好味Foodie+”美食街区，品牌选择上兼具烟火气与精致感，与社区深度绑定。美林天地则紧扣“食在广州”，细分化引入20大热门餐饮品类，并强调“广州东部首店”或“天河首店”。
品类跨界融合：数码3C不再是单纯的零售业态。美林天地引入的华为智能生活馆和小米旗舰店，均融合了汽车、全屋智能等场景，成为集体验、销售和社交于一体的“超级门店”。
2. 空间与动线：从“效率优先”到“体验引爆”
商业空间的价值被重新评估，动线设计从引导消费，转向创造停留和社交。
地下空间价值重塑：天河城广场对B1层的改造是教科书案例。通过释放层高、优化动线、增设连接地面的出入口，将地铁流量高效转化为场内消费，单日客流创下40万新高。这印证了“年轻人逛商场只去B1B2”的消费趋势。
垂直动线激活：针对高楼层冷区问题，天河领展广场在L3至L9打造了童乐园、社区舞台、文字打卡装置、云端球场等主题鲜明的“微缩景观”，成功将客流向上引导。
天台经济与街区化：开放空间成为流量新引擎。天环的天台花园是主题活动热门场地；美林天地在西座天面打造天台夜经济公园；天河领展广场的“平川夜巷”户外街区，则营造了24小时的休闲社交氛围。
3. 运营与营销：从“促销活动”到“内容制造”
商场自身正在成为最大的内容IP和媒体平台。
原创IP与在地文化结合：天环的“包租公雪人”、紫金锦鲤装置，将广府文化用潮流语言表达，屡次引爆社交网络。
正佳广场自主打造的“大唐千灯会”等四大主题节庆，已成为城市级文化品牌。
深耕圈层社群：运营重点转向构建“友好社区”。天河领展广场系统化构建了覆盖宠物、儿童、家庭、青年等的“Friendly+”七大友好体系，其会员销售占比达35%，远超行业水平。美林天地则通过NBA篮球公园、美林美术馆等活动，牢牢抓住运动与文艺青年社群。
科技赋能体验：正佳广场运用大数据分析客群，创新提炼“夜间客流指数”等，以数据驱动运营决策。
4. 企业背景与资本动向：港资深耕与本土创新双线并行
港资的“长期主义”与资产管理能力：以太古汇、天环、领展为代表的港资项目，展现了强大的逆周期投资和精细化运营能力。太古地产凭借其运营能力，即便在市场调整期，旗下项目仍能通过调改实现增长（如上海兴业太古汇）。领展作为不动产信托基金，其对天河领展广场的“外科手术式”改造，展现了专业的资产价值提升能力。新鸿基更将天环的成功经验复制到广州南站，由原班团队操盘“天環·广州南”。
本土企业的“破界融合”创新：正佳广场彻底跳脱传统商业框架，以文旅思维重构商业，投资40亿在白云区建设“正佳帽峰湾”度假区，实现从城市到郊野的全域旅游布局。粤海天河城作为国企，则以稳健的“主动焕新”策略，持续刷新老牌项目的生命力。
第三部分：2025年广州商业的五大核心趋势
1. 存量改造常态化与专业化：大规模新建已成过去，未来属于专业的“改造家”。如天河领展广场的“不停业改造”、天河城的“无感升级”、美林天地的旧改物业转型，都证明了通过精准投资和设计，存量物业能迸发巨大价值。不改就落后，改了还能往上走一走。
2. 消费的“在地性”与“情绪价值”权重飙升： 品牌和场景能否与本地文化、社区生活产生情感连接，决定了项目的粘性。无论是天环的广府潮玩，还是领展的社区能量场，本质都是在销售一种归属感和认同感。
3. 业态边界模糊，复合型体验空间成主流：“商业+”模式盛行，正佳“+文旅”、美林“+体育/艺术”、数码店“+汽车/家居”。商场正在演变为一个容纳各种生活方式的容器。
4. 商圈的“扩散效应”与“马太效应”并存：核心商圈天河路的头部项目通过持续升级，巩固其“虹吸效应”。同时，成功经验开始向外输出~天环团队南下，并催熟区域性商圈~万博的番禺天河城。
5. 招商逻辑从“招租”转向“共创”：开发商与品牌方的关系，从甲乙方变为共同面对消费者的伙伴。商场提供流量场景和社群运营，品牌则提供创新产品和内容，双方共同投资于消费者关系的长期建设。
结语
2025年的广州商业地图，是一幅新旧动能转换的生动画卷。在激烈的竞争中，成功的项目无一不是深刻理解了从“交易场所”到“生活内容策源地”的转变。
未来，衡量一个商业项目成功与否的标准，将不仅仅是坪效和租金，更是其作为城市公共空间所承载的情感温度、文化深度与社区联结的强度。
这场以人为中心的商业进化，以品牌为核心的商业迭代，才刚刚进入最精彩的章节。
期待2026的精彩纷呈
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