samuel zell买困境资产的特点【租金套利是坐标】
1、资产购买价格必须低于“重置成本”（即重新建造同样建筑所需的成本），这样才能在租金定价上有竞争力。如果我按每栋楼1万美元的购买价来设定租金（因为我的成本低，租金可以定得低但仍有利润）；而新开发一栋楼的成本是2万美元（即新开发必须覆盖这2万的成本，租金得定得更高）——那么新建筑就会因为租金太高而缺乏竞争力。【选房的关键是“捡便宜”——买比新建便宜很多的楼，从而设定有竞争力的低租金，从而稳赚。】
2、资产必须是地理位置好、品质优良的优质资产，这类资产通常在完整的经济周期中表现优于市场。在经济上行期，租客倾向于“留存”。此时经济向好，企业/个人收入增长，更倾向于维持现有租赁关系（避免搬迁成本），因此空置率低，租金稳定；而在经济下行期，租客会“升级”（upgrade to nicer space）。由于经济低迷，高端/优质房产的租金会因市场需求变化而下降，此时原本租普通房产的租客可能转向性价比更高的优质房产，因此反而增加了优质房产的租赁需求，租金稳定。因此，位置优越的优质资产能提供更稳定的现金流，从而为我们提供了下行保护。【位置好的优质房产，通过租户在不同经济周期中的行为：不仅经济上行期留得住客户，而且经济下行期由于普通租客升级到优质房产所带来的需求，从而实现了比其他房产更稳定的现金流，从而在经济下行时保护了房东免受重大损失。本质是位置好的优质资产在经济下行期的抗风险能力强。】
3、选择购入存在维护不善的物业（购入价格会相对低）。建筑结构虽然良好，但修缮和升级工作却被长期忽视，这些物业具有通过改造提升出租率和实现更高租金的潜力，从而显著提高资产价值。
塞缪尔·泽尔小传
塞缪尔·泽尔（Samuel Zell，原名Shmuel Zielonka；1941年9月28日－2023年5月18日）是一位美国亿万富翁商人兼慈善家，主要从事房地产投资。泽尔创立或控制的公司包括Equity Residential、Equity International、EQ Office、Tribune Media和Anixter。
泽尔于1941年9月28日出生于芝加哥。他的父母都是犹太人，在他出生前四个月从波兰移民到美国，以躲避纳粹对波兰的入侵。
1963年，泽尔从密歇根大学获得文学学士学位。大学期间，泽尔管理着一栋15个单元的学生公寓楼，以此换取免费的食宿。到毕业时，他已经管理着多处房产，净收入达15万美元。1966年，他从密歇根大学法学院获得法学博士学位。那时，他和lurie管理着超过4000套公寓，并拥有100至200套的产权。毕业后，他将自己在管理公司的股份卖给了lurie，搬到了芝加哥。
1966年毕业后去芝加哥，泽尔做了一周律师，便觉得法律行业并不适合自己。在一位资深合伙人的资助下，泽尔在托莱多买下了一栋拥有99个单元的公寓楼。
1967年，他又在内华达州里诺买下了一处公寓楼。1968年，泽尔创立了Equity Residential的前身公司，一年后，他的前合伙人lurie加入。
1969年，他经人介绍认识了Jay Pritzker杰伊·普利兹克（凯悦集团创始人之一），后者为他提供了资金。他以900万美元的价格收购了当时里诺最高的建筑——阿灵顿大厦。
在1973年至1975年的经济衰退期间，金融机构持有的房产可能因市场恐慌而价格暴跌（远低于面值），按市价计价会直接计入亏损，冲击财报。但当时金融机构无需严格按市价计价，因此金融机构可通过“主观判断”——声称“未来五年内通过重组交易（如降低利率、延期还款等）能让资产恢复面值”，从而维持原账面价值，避免账面损失。
泽尔观察到金融机构因会计规则漏洞而面临的潜在问题，如不愿意接受问题资产的管理，以及需要一个期间稳定还款的担保保障确房地产恢复期间不违约。泽尔通过分析房产现有现金流计算出它能够承担多少债务偿还，然后以低利率重组债务，仅用极少的资本（如“1美元首付”+现金流担保），确保贷款在等待市场复苏期间不违约，从而低价获取资产。
1976年，泽尔创立了EQ Office的前身，投资办公楼。1988年，他与人共同创立了四支泽尔/美林房地产机会合伙基金中的第一支；这些基金于1997年并入EQ Office。2007年，黑石集团以360亿美元收购了该公司，这创下了当时史上规模最大的杠杆收购纪录，随后又分拆出售了其投资组合；泽尔和黑石集团的时机把握得天衣无缝，恰好在2008年金融危机爆发前完成了出售。
1984年，泽尔创立了Equity Lifestyle Properties公司。该公司拥有400多个拖车公园或移动房屋公园。
1985年，泽尔收购了多元化运输和物流公司Itel Corporation，当时该公司刚刚摆脱破产困境。
1986年，他收购了Anixter，并一直掌管该公司直至2020年出售。
1993年8月，泽尔从Barry Sternlicht手中收购了一大批房产，换取了公司20%的股份，随后公司通过IPO上市。
1991年，泽尔与奇尔马克合伙公司（Chilmark Partners）共同创立了泽尔/奇尔马克投资基金（Zell/Chilmark），该基金规模达10亿美元，专门投资不良证券。同年该基金收购了价值5.5亿美元的垃圾债券和针对百老汇百货公司（ Broadway Stores）母公司卡特·霍利百货公司（Carter Hawley Stores）的供应商债权，最终控制了该公司。
1992年，该基金向当时处于破产状态的药店Revco投资了2.5亿美元。1992年，该公司收购了Jacor的股份，Jacor是一家广播集团，旗下拥有一家电视台，后于1999年出售给了Clear Channel Communications。
1993年，该公司收购了能源公司Santa Fe Energy Resources。1994年，该公司向Midway Airlines注资2500万美元，获得了90%的股份。
1995年， Rite Aid收购该品牌时，该公司获得了3.638亿美元的股份。
2007 年 12 月，泽尔通过杠杆收购获得了Tribune的控制权，该媒体拥有《芝加哥论坛报》、《巴尔的摩太阳报》、《新闻日报》 、《哈特福德新闻报》等报纸，以及芝加哥小熊队和瑞格利球场。2008 年 12 月，在 Zell 收购该公司不到一年后，由于债务增加和大衰退的影响，该公司申请了美国媒体行业历史上最大的破产保护。2009 年 1 月，泽尔将芝加哥小熊队、瑞格利球场以及 Comcast SportsNet Chicago 25% 的股份以 9 亿美元的价格出售给了乔·里基茨及其家族。
