1月30日下午，万科A（000002.SZ）在互动平台回应投资者提问时确认：公司2025年归母净利润预计亏损约820亿元。同日披露的2025年业绩预告，也正式将这一数字摆上台面。
这不仅是万科上市以来罕见的巨额亏损，也意味着这家曾被视为中国房地产“模范生”的龙头企业，正经历成立40多年来最严峻的一次考验。
一、亏损继续扩大：一年再“蒸发”300多亿
根据业绩预告：
- 2025年归母净利润预计亏损约820亿元
- 扣非后净利润预计亏损约800亿元
- 基本每股收益预计亏损约6.89元/股
而在2024年同期，上述三项指标分别为：
- 归母净利润亏损494.78亿元
- 扣非净利润亏损453.94亿元
- 每股亏损4.17元
简单对比可以发现：
一年之内，万科亏损规模扩大超过300亿元。
这意味着，公司不仅没有止血，反而进一步“失血”。
从绝对金额来看，820亿元已接近部分中型房企巅峰时期的全年销售规模。即便放在整个A股历史上，这样的亏损体量也极为罕见。
二、为什么会亏得这么狠？
万科在公告中虽未逐条拆解具体原因，但结合行业背景与公司此前披露的信息，核心压力主要集中在三个方面。
1️⃣ 存量项目集中计提减值
这是本轮亏损的最大来源。
过去高价拿地、高周转开发形成的大量存量项目，在当前市场环境下：
不得不对库存房源、在建项目和部分投资性房地产进行大额减值。
这类减值一旦集中释放，往往就是“百亿级”起步。
某种意义上，2025年的巨亏更像是一场迟到的风险集中出清。
2️⃣ 行业低迷，销售与回款持续承压
2025年房地产市场整体仍处在深度调整期：
- 新房成交低位运行
- 核心城市以外区域修复乏力
- 改善型需求释放不及预期
即便万科在交付能力、品牌认可度上仍优于多数同行，但也难以独善其身。
销售规模下降直接影响现金回笼，而融资环境仍偏紧，使得财务压力被进一步放大。
3️⃣ 历史包袱集中体现
万科过去多年采取高杠杆、高周转扩张模式，在行业上行期效果显著，但在下行周期中，副作用开始集中显现：
- 高价地块拖累盈利
- 城市能级分化导致部分区域资产“失速”
- 老项目回报率与现实脱节
正如市场所说：
这是过去十多年激进扩张的“总清算”。
三、深铁持续输血，但只能“止渴”
值得注意的是，第一大股东深圳地铁集团近期再次向万科提供约23.6亿元股东借款，用于偿还到期债务。
此前，深铁已多次出手相助，帮助万科完成部分境内债展期。
但现实是：
更多只能起到“缓解流动性紧张”的作用，而非根本性扭转。
换句话说：
股东可以托底，但无法替万科消化全部历史成本。
真正的修复，仍取决于销售恢复、资产处置进展以及行业整体回暖。
四、万科的意义，已不只是万科
万科并非普通房企。
它长期被视为行业风向标，是银行、险资、地方平台眼中“最安全”的地产主体之一。
如今万科录得820亿元巨亏，释放出的信号十分清晰：
- 房地产行业仍处深度出清阶段
- 风险尚未完全释放
- 龙头房企同样无法避免阵痛
从宏观角度看，这也意味着地产对经济的拖累仍在延续，地方财政、上下游产业链的修复节奏，可能比市场此前预期更慢。
五、接下来，万科要面对什么？
2026年开始，万科至少要同时推进三件事：
第一，加快去库存与资产处置
包括非核心城市项目、商业资产乃至部分股权投资。
第二，继续压缩规模，聚焦现金流
从“增长优先”彻底转向“生存优先”。
第三，重建市场信心
稳定交付、稳定销售、稳定融资，是最现实的目标。
短期看，万科仍有国资股东背书和较强运营能力；
但中长期能否真正走出低谷，取决于房地产基本面能否企稳，以及公司自身改革能走多深。
写在最后
820亿元亏损，不只是一个财务数字。
它更像是中国房地产黄金时代落幕后的一个缩影——
曾经的优等生，也必须为周期和历史买单。
万科仍在牌桌上，但这场硬仗，才刚刚开始。
