房地产开发企业在销售尾盘时，应根据国家税务总局发布的2026年第3号公告要求，规范计算并申报缴纳土地增值税。本文通过案例分析，具体说明尾盘销售土地增值税的计算流程与注意事项。

案例背景

A房地产开发公司（增值税一般纳税人）在甲地开发普通标准住宅项目，项目于2026年6月30日达到清算条件。主管税务机关于7月15日受理清算申报，8月31日出具清算审核结论，确认可售建筑面积2万平方米，扣除项目金额合计2.59亿元（含与转让房地产有关的税金300万元）。清算前已销售1.8万平方米，实现不含税销售收入3.24亿元。

2026年7月至9月，A公司销售剩余尾盘2000平方米，取得不含税销售收入3200万元，发生相关税金20万元。

尾盘销售土地增值税计算步骤

第一步：确认尾盘销售范围与收入

根据3号公告规定，税务机关受理清算申报后（即2026年7月1日起）实现的房地产销售，应按尾盘销售方式申报土地增值税。因此，A公司尾盘销售面积为2000平方米，销售收入为3200万元。

第二步：计算单位建筑面积扣除项目金额

3号公告明确，单位扣除项目金额不包括清算时确认的与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的税金据实扣除。计算公式为：

A公司扣除项目金额中剔除相关税金300万元后为2.56亿元，则：单位扣除项目金额=2.56亿元÷2万平方米=1.28万元/平方米

第三步：计算应缴纳的土地增值税

扣除项目总额：

尾盘对应的扣除项目 = 销售面积 × 单位扣除项目金额 + 尾盘销售相关税金=2000×1.28+20=2580万元

增值额与增值率：

增值额 = 销售收入 - 扣除项目总额 = 3200 - 2580 = 620万元

增值率 = 620 ÷ 2580 × 100% ≈ 24%

确定税率与税额：

增值率超过20%但未超过50%，适用30%税率。

应纳土地增值税 = 620 × 30% = 186万元

根据规定，尾盘销售土地增值税按季申报，A公司应在2026年10月征期内申报缴纳上述税款。

重要注意事项

准确区分核算对象

若企业同时开发多个项目或同一项目包含不同类型房产（如普通住宅、非普通住宅、商业用房），必须按期间、分项目、分房产类型分别归集收入、扣除金额和税金。核算不清的，将无法享受普通标准住宅的土地增值税优惠。

完整留存备查资料

企业应系统整理并妥善保管以下资料：

• 项目开发文件：立项、规划、施工、预售、竣工验收及工程结算资料；

• 财务与税务凭证：财务报表、账册、凭证，销售合同、发票、收款记录，成本费用合同与发票；

• 申报与审核材料：土地增值税申报表、计算表、税务机关出具的清算审核结论及相关税务文书。

政策要点回顾

尾盘销售的起始时间为税务机关受理清算申报的前一预征期截止日。

单位扣除项目金额须剔除清算时确认的相关税金，尾盘销售税金单独计算扣除。

尾盘销售土地增值税实行按季申报缴纳。

房地产开发企业应严格遵循3号公告要求，规范尾盘销售的土地增值税处理，确保合规履行纳税义务。