二手房买卖常见法律问题

二手房买卖常见法律问题（核心实操版）

聚焦交易全流程高频法律风险，附关键处理要点，均为可落地的实务指引：

一、签约前：主体与房源核心核查

1. 产权人身份不符：非登记产权人签约（如配偶、子女代签），无公证授权委托书的，合同可能被认定无效；共有的房产（夫妻共同财产最常见），需全体共有人签字，否则买受人可能无法过户。
2. 房源权利瑕疵：核查房产证/不动产证，确认无抵押、查封、居住权、租赁备案；若有抵押，需约定解押时间、解押资金来源（卖方自筹/买方首付款），避免过户受阻。
3. “学区房”“户口”承诺：口头承诺无效，需在合同中明确学区名额未使用、户口迁出时间，并约定高额违约金（如逾期迁出按日赔付总房款0.1%）。

二、签约中：合同条款核心陷阱

1. 定金与订金混淆：“定金”适用定金罚则（卖方违约双倍返还，买方违约不退）；“订金”仅为预付款，违约可要求返还，需明确标注并写清适用情形。
2. 房款支付与过户节点：避免“一次性付清房款再过户”，建议约定分节点支付（定金→首付款（资金监管）→尾款），过户完成后再释放首付款，尾款可留5%-10%待物业交割后支付。
3. 违约金与解约条款：明确双方违约情形（如卖方逾期过户、买方逾期付款）及对应违约金比例（建议总房款20%以内，法院可支持）；约定解约条件（如逾期超30日可单方解约，且违约方承担律师费、诉讼费）。
4. 房屋附属设施与装修：明确家具、家电、固定装修（如橱柜、吊顶）是否包含在房款内，列详细清单作为合同附件，避免交房时卖方拆除。

三、交易中：过户与资金监管

1. 未做资金监管的风险：买方直接打款给卖方，若卖方债务问题导致房产被查封，买方“钱房两空”；二手房交易必须走资金监管（银行/不动产登记中心监管），仅监管机构可按约定划转房款。
2. 满五唯一等税费约定：明确契税、增值税、个人所得税等税费承担方，避免卖方以“满五唯一”诱签合同，后因实际不符产生额外税费纠纷，需在合同中写清“若税费与约定不符，由责任方承担”。

四、交房后：物业交割与隐性问题

1. 水电气暖及物业欠费：交房时需共同到水、电、气、物业部门核查欠费情况，卖方结清后再办理过户，合同约定“若有未结清欠费，由卖方承担，买方有权从尾款中抵扣”。
2. 房屋质量隐性问题：签约前需实地查验房屋，若卖方隐瞒主体结构质量问题、漏水、渗水等重大质量问题，买方可起诉要求解除合同并赔偿；但轻微质量问题（如墙面开裂） 若签约前已明知，法院一般不支持解约。
3. 租赁权对抗所有权：“买卖不破租赁”，若房产有未到期租赁合同，买方需确认承租人是否放弃优先购买权（需承租人出具书面放弃声明），否则租赁合同继续有效，买方无法立即入住。

五、特殊情形：法拍房、限售房、按揭房

1. 法拍房：需提前核查是否有多重抵押、占用、欠费，法拍房一般“不交吉”（即有租户/原房主占用），且税费由买方承担（可能包含卖方的增值税、个税），竞拍前需做详细尽调。
2. 限售房：未满足当地限售政策（如满2年/满5年方可交易）的房产，签订的合同虽有效，但无法办理过户，需约定“限售期满后再办理过户，卖方不得反悔，否则承担违约责任”。
3. 卖方按揭未还清：若卖方需用买方首付款解押，需在合同中明确解押流程、时间，并约定“解押后7日内办理网签及过户”，同时核查解押后房产是否无其他权利瑕疵。

六、维权核心要点

1. 证据留存：全程保存合同、转账记录、聊天记录、看房视频、物业交割清单等，所有口头承诺需让卖方补书面确认。
2. 诉讼/仲裁选择：合同中明确争议解决方式，新乡本地交易建议约定新乡市辖区人民法院管辖（仲裁需双方一致约定，且一裁终局，灵活性低）。
3. 律师费承担：合同中约定“一方违约，另一方为维权支出的律师费、诉讼费、保全费等由违约方承担”，可降低维权成本。