▍房地产企业发布2025年业绩预告。
根据中信证券房地产开发和运营板块统计（剔除B股），A股地产板块共有78家企业发布业绩预告或快报，其中58家公司公告预亏（首亏或续亏），总归母净亏损2397.5-2060.4亿元；有5家公司公告业绩预减，总归母净利润22.7-25.4亿元，较2024年利润103.2亿元下降75%-78%；有6家公司公告业绩预增，总归母净利润17.6-19.4亿元。其余18家公司没有发布业绩预告，即业绩增减幅度在-50%-+50%之间，估算这些公司2025年业绩合计67.9亿元-203.7亿元。综合来看，A股地产板块2025年归母净亏损1984.2亿元-1455.0亿元，2024年为归母净亏损1614.0亿元。
▍业绩下滑是过去几年市场调整的客观呈现结果，但当前房地产市场也呈现了一些积极信号。
国家统计局数据显示，截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3%。结转项目毛利率下降，针对存货计提跌价准备是房企业绩下滑的主因。但是，利润表是企业历史情况的反馈，当前市场也出现了一些积极信号。主要城市二手房挂牌量略有下行；《求是》杂志发表文章，强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整的时间，也有效提振了购房人的信心。总体来看，2026年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳也是房企资产负债表修复的关键。
▍关注优质资产价值增厚，关注多层次REITs市场建设对房地产板块的整体利好。
我们注意到，2026年1月29日-30日，8单总计估值321亿元商业不动产REITs发行挂网，预计涉及募集规模总计315亿元，涉及Cap Rate在4.3%-7.2%区间内，涉及运营净收益（NOI）总计16.5亿元（2025年数据，部分项目为年化值)。 总体来看，在商业不动产REITs推出之后，REITs市场发行审批效率明显提升，优质资产证券化速度明显加快。 房地产企业资产负债表得到夯实，债务负担有所减轻，广大投资者也得以配置优质低波权益资产，分享中国经济增长红利。
▍风雨之后见彩虹，期待居民和企业资产负债表的良性共振。
我国居民部门的现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，这也是未来企业经营性现金流净流入可能持续修复的底气。政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，我们相信房地产板块的主体信用风险已经开始退潮。当行业的主要融资性现金流入，从以信用债（主体负债）为主转向以项目融资（REITs和物业经营贷等）为主之际，企业资产和负债错配的矛盾就正在得到解决。
▍风险因素：
新的竞争格局之下，企业资产质量分化的风险。正如《求是》杂志刊登文章《改善和稳定房地产市场预期》提到，“不排除个别企业仍有破产重组的可能”。部分房企可能在较长时间内业绩维持低位的风险。
▍投资策略。
围绕经营性资产主线，重估中国核心资产价值。总体而言，我们认为当前经营性资产复苏的态势最为明显，具备核心资源和运营能力的开发企业显著占据优势。
