住建委网签数据显示，1月网签量15082套，拆开环比、同比看，才能摸清真实温度——一线中介最直观的体感就是：带看量、交易量实打实涨了。
三连破1.4万套，政策+理性定价筑牢企稳基础
先厘清15082套的水平：环比去年12月的17200套下降约12%，但这无需慌——每年12月是年底集中签约冲量期，网签量本就偏高，参考意义有限。同比去年1月上涨约21%，才是回暖核心信号。
自2025年11月起，北京二手房网签量连续三月站稳1.4万套以上，依次交出14446套、17200套、15082套成绩单，成交稳居合理区间。一线中介反馈，咨询、问房的人多了，带看量显著提升，打破了此前“问多买少”的观望僵局。
供应端同步转向：当前二手房挂牌量约14万套，较2024年高点减少2万多套。一方面是成交消化库存，另一方面业主对房价稳定预期增强、暂缓挂牌，供需逐步趋于平衡。
1月热度稳住，核心是三重力量共振，政策红利是关键。2025年12月，北京优化非京籍购房社保年限、取消商贷首套二套利率区分、下调公积金二套首付；2026年1月又落地购房个税、增值税优惠，直接降低置业门槛。
北京链家数据印证成效：新政后一个月交易量较此前增长33%，新增客源、带看量分别提升14%、18%。加之这两年房价回归合理区间，刚需、改善群体看到入场机会；叠加今年春节偏晚，入学家庭提前在1月下手，共同撑起成交。
业主定价理性也是重要支撑。石景山某个中介工作人员透露，此前部分业主盲目定价，如今多贴合市场调价。比如片区一套125㎡房源，2025年10月挂牌价偏高40万致无人问津，调价后2026年1月顺利成交。
需明确的是，1.5万套左右的月成交量不算“暴涨”，仍属北京楼市正常区间，呈现的是更可持续的温和复苏态势，贴合“稳楼市”导向。
置业升级：学区房抢跑，次新房成品质之选
市场企稳后，购房者更看重品质与配套，两大板块热度凸显。入学节点临近，优质学区房率先爆发，三里河片区连续三月单月成交破60套，2025年11月70套、12月62套，2026年1月截至27日已达62套，有望创新高。
1月入市既能享低价、选好房，又能提前规划子女教育，多重优势推动学区房需求释放。
次新房也成改善首选。石景山作为改善主力区，中海寰宇天下熙山府、越秀·天玥等次新房咨询量涨幅超10%，即便单价比老房高1-2万元/㎡仍受认可。
结构优化：改善接棒，刚需占比持续回落
成交结构反转是开年亮点，改善型需求崛起成新增长点。刚需主导的三里河片区，60㎡以下刚需房成交占比从常年五成以上，降至2025年12月的41.93%，改善占比持续攀升。
这源于刚需房源去化加快与政策支持：
片区高性价比刚需房稀缺，剩余房源多有短板；
新政降低改善门槛，比如1000万改善房，首付从300万降至250万，叠加利率下调，月供压力缓解，释放大量改善需求。
后市预判：2月休眠，3月见真章
大家最关心的回暖持续性，可分阶段看：
2月恰逢春节（2月17日），楼市大概率休眠，全月成交量预计跌至8000-9000套，参考意义不大，反而可能是买家捡漏良机。
真正关键在3月：春节压抑的需求集中释放、学区房迎来过户deadline、叠加两会前后可能的政策利好，成交量有望冲击1.8万-2.0万套，迎来“小阳春”爆发。
长期来看，当前首付、利率、税费均处历史低位，“政策一步到位”给市场定心丸，改善需求将持续释放。但市场不会普涨，而是结构性回暖——优质次新房、学区房等核心资产更具韧性，偏远区域、老旧房源分化会更明显。
