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一、不定项选择（15×1 缺6题）
1.自然资源局土地收储评估，土地出让合同面积和不动产登记证书面
积不一致，应如何处理()
A.调查历史资料并分析说明
B.未经沟通直接按照出让合同面积
C.未经沟通直接按照不动产证书面积
D.与自然资源局协商确定面积
答案:AD
2.采用成本逼近法测算农用地开发费，开发程度的确定考虑()
A.通电
B.灌溉
C.通气
D.通路
答案:ABD。
3.甲评估机构2025年6月接受法院委托评估一涉执国有土地出让工业用地的评估价格报告后，被执行人拿出2024年8月乙评估机构评估的抵押评估报告，指责甲估价机构报告比已评估机构评估低了30%，甲评估机构对完两份报告后回复原因（）
A.价格内涵不同，两份报告估价结果不同
B.评估目的不同，两份报告估价结果不同
C.估价期日不同，两份报告结果不同
D.估价日期不同，两份报告结果不同
答案:ABC。
4.下列属于影响居住用地价格的公共交通条件的因素包括()
A.交通干线
B.临近码头、专业港口
C.公交站点
D.地铁、轻轨站点
答案:CD。
5.在城镇土地定级过程中，对土地级别进行划分时可采用的方法有()
A.总分剖面图法
B.网格法
C.总分数轴确定法
D.主导因素判定法
答案:AC。
6.下列因素中，属于影响土地价格的个别因素有()。
A.宗地形状
B.临街状况
C.土地面积
D.区域交通条件
答案:ABC。
7.评估农用地基准地价的方法有()
A.样点地价平均法
B.定级指数模型法
C.基准地块评估法
D.因素修正法
答案:ABC。
8.定级指数是划分农用地级别的基本依据，确定方法有()
A.修正法
B.基准地块法
C.因素法
D.样地法
答案:ACD。
9.关于路线价表述正确的是()
A.路线价是一个标准的线性区域平均价
B.一条街道可以设多个路线价
C.路线价不需要修区域因素
D.路线价的高低与道路距离临街深度的远近无关
答案:ABC。
二、综合分析题（10×1.5 缺5题）
某一地级市根据《城市地价动态监测技术规范》等规定，评估得到该市2024年第3季度商业用地、住宅用地和工业用地的地价水平值分别为3500元/㎡、1922元/㎡和670元/㎡，第4季度商业用地、住宅用地和工业用地的地价水平值分别为3450元/㎡、1990元/㎡和650元/㎡。已知该市地价监测范围内商业用地、住宅用地和工业用地的实际土地面积占比分别为30%、55%和 15%。请根据以上内容，回答 1-5 小题。
1.城市地价动态监测的任务是监测分析城市土地价格状况，一般包括城市地价的()。
A.水平状况
B.变化状况
C.趋势特征
D.结构特征
答案:ABD。
Ps：截图来自
2.该市地价监测点总数不应低于()个
A. 50
B.60
C.120
D.200
答案:B。
3.该市城市地价动态监测数据采集的内容主要包括()。
B.房星交易样本数据
C.城市基础数据
D.城市社会经济统计数据
答案:ABD。
4.该市 2024年第四季度综合地价环比增长率为()。
A.-0.03%
B.0.03%
C.0.87%
D.0.88%
答案:D。
5.该市2023年商业用地地价水平值各季度分别为3350元/㎡、3382元/㎡、3446 元/㎡和 3465 元/㎡。2024年各季度分别为 3480 元/㎡、3522元/㎡、3500元/㎡和3450元/㎡。则该市2024年商业用地环比地价指数为()。
A.99.57
B.100.43
C.102.26
D.103.88
答案:A。
Ps：（3450-3465）/3465*100
三、简答题（10×2 缺10题）
四、指错题（10×3 缺10题）
五、计算题（20分）
某宗待估宗地属于存量待盘活土地，土地面积 10000m2，商务金融用地，出让土地使用权，使用年期至 2045 年 12 月 31 日，地上共两幢建筑物，地上 10 层，地下 1 层，地上为办公，地下车库及附属设施，总建筑面积共 30000m2，地上办公 25000m2，地下 5000m2（不计容）。待估宗地现状为红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气），红线内“七通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通暖）
基准地价：基准日为 2024 年 1 月 1 日，所在区域商业用地基准地价 2 级，基准地价年期为 40 年，楼面地价 4000 元/m2。
季度 | 2024.1 | 2024.2 | 2024.3 | 2024.4 | 2025.1 | 2026.2 |
每季度增长率（%） | 0.1 | 0.4 | 0.2 | -0.1 | 0 | 0.1 |
容积率 | 2 | 2.5 | 3 | 3.5 | 4.0 | 4.5 |
修正系数 | 1.2 | 1.1 | 1.05 | 1 | 0.96 | 0.93 |
基础设施项目 | 通路 | 通上水 | 通下水 | 通电 | 通讯 | 通气 | 通暖 |
费用（元/m2） | 60 | 50 | 10 | 20 | 30 | 30 | 35 |
根据基准地价报告，商务金融用途修正为 0.95，地下修正是地上的 25%，宗地影响因素修正为 5%，土地还原率为 7%，基准地价平均容积率为 3.5。
估价期日为 2025 年6 月 30 日，求土地总价，地上部分单价，地下部分单价。
（要求写出选用的评估方法，列出公式，写出计算过程和结果，不写公式只写结果不得分，小数点保留 3 位）。
【正确答案】1.本次采用基准地价系数修正法。
2.公式：
地价=基准地价（楼面地价）×用途修正系数×期日修正系数×（1+宗地影响因素修正系数）×容积率修正系数×年期修正系数+开发程度修正额/基准地价平均容积率
3.基础数据：
地上部分的建筑面积：25000m2
地下部分的建筑面积：5000m2
地上容积率（计容）：25000/10000=2.5
地下容积率：5000/10000=0.5
4.地上部分的楼面地价和土地单价
（1）基准地价（楼面地价）：4000 元/m2
（2）用途修正系数：0.95
（3）期日修正系数：（1+0.1%）×（1+0.4%）×（1+0.2%）×（1-0.1%）×（1+0）×（1+0.1%）=1.00701
（4）宗地影响因素修正系数：5%
（5）容积率修正系数：1.1
（6）截止估价期日 2025 年6 月 30 日，待估宗地剩余土地年期为 20.5 年，故年期修正系数： [1-1/（1+7%）20.5]/[1-1/（1+7%）40]=0.803859
（7）开发程度修正额：-35/3.5=-10（元/m2）
备注：待估宗地内“七通”，一般考虑在地上建筑物价值中，不进入地价计算，本次基准地价系数修正法不予考虑。
（8）地上部分的楼面地价=4000×0.95×1.00701 × 1.05×1.1 ×0.803859-10=3542.869（元/m2）
（9）地上部分的土地单价=3542.869×2.5=8857.173（元/m2）
5.地下部分的楼面地价和土地单价
根据基准地价报告，地下部分修正是地上的 25%，则：
（1）地下部分的楼面地价=3542.869×25%=885.717（元/m2）
（2）地下部分的土地单价=885.717×0.5=442.859（元/m2）
6.土地总价=地上部分地价+地下部分地价=3542.869×25000+885.717×5000=93000310（元）则，待估宗地评估结果如下：
土地总价为 93000310 元
地上部分：土地单价为 8857.173 元/m2 ，楼面地价为 3542.869 元/m2
地下部分：土地单价为 442.859 元/m2，楼面地价为 885.717 元/m2
【作者介绍】
恭喜，80后追梦人。白天上班做热爱的工作，晚上下班读书学习，分享学习内容、专业知识、实务记录。关注我，陪你做更好的自己。点击关注，阅读更多文章
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