跟踪 | 房地产是否已利空出尽,产业链迎来配置良机?

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本次会议由地产与建材团队联合分享对地产及建材板块的最新观点，地产团队分析短期与中期地产配置价值及港资地产机会，建材团队围绕AI产业链、出海及反内卷三条主线阐述投资逻辑与标的选择，内容如下：

地产板块短期配置价值与中期展望

·短期看好地产配置价值的原因：去年四季度市场担忧销售（高基数致数据差）与业绩（25年房价下行），致12月中上旬地产股下行；但1月二手房成交好于预期、部分房企提前发布业绩预告释放风险、政策宽松（北京政策、增值税下调、年初文章）提升预期，且股价已大跌（如保利跌30%）向下空间有限，楼市调整四年接近海外周期或现见底，故短期具配置价值。

·中期楼市触底拐点展望：年度策略提及26年乐观，基于四点——总量上调整时间与幅度接近海外（今年第5年，海外平均5.13年）；区域产品上香港25年止跌、国内核心城市好房子企稳、三四线跌至五千难再跌；居民购房能力因利率与首付下调、杠杆回落而提升；租售比高于十年期国债具一定吸引力，故中期地产或触底，一年维度向上空间大，建议短期配置地产及地产链。

港资地产投资机会分析

·香港楼市复苏现状与逻辑：复苏始于24年二季度，初期因港息下行，后利率回升仍量价上行，市场认可进入上行周期；需求端25年GDP与收入上行、置业负担降、租金回报率近房贷利率、高端人才引进及内地人购房占20%；供给端前五房企市占50%、未来住宅供给收缩，供需基础稳，26年上行确定性强。

·港资地产股上涨空间：对标内地同类企业（如新鸿基PD0.6倍 vs 华润置地0.7倍）仍有空间；历史复盘03-07年周期地产股涨幅大（新鸿基等涨数倍），当前涨幅未翻倍、PB仅0.5-0.6低于历史；周期拐点弹性大，今年为上行第二年，股价弹性或超预期，全年持续看好港资地产机会。

建材板块投资主线与细分领域分析

·AI产业链之电子布提价逻辑：普通电子布（薄布、超薄布、7628厚布）1月续涨，因下游覆铜板/PCB景气、高端产能转至特种电子布致传统产能缺口、库存低，旺季需求向好或继续涨价；受益标的中国巨石（26年电子布销量11亿米，每涨2毛增利2亿）、中材科技等；特种电子布需求增长与迭代逻辑不变，未来国产算力及海外Meta、亚马逊或应用，空间大，标的含中材、宏河科技等。

·出海主线之水泥出海：华新水泥海外产能近4000万吨（目标5000万+），布局东南亚、中亚、非洲，非洲水泥价长期100美元/吨、净利率超20%，中亚东南亚盈利亦佳，海外高毛利长期可持续，国际化逻辑持续兑现，估值不高值得关注。

·反内卷主线之消费建材与水泥玻璃：消费建材25年积极提价（防水、涂料、板材），行业盈利近底部、格局优化；26年1月北新石膏板、科顺防水、雨虹防水提价，成本因沥青降价、冬储及减值减少而下行，防水企业业绩修复概率大，关注雨虹、科顺、北新、伟星、兔宝宝；三棵树凭新零售、美丽乡村等跑出个股阿尔法。水泥25年产量降7%，26年行业盈利底部、限超产改善供需，旺季或现弹性，关注海螺水泥；浮法玻璃需求随地产竣工下行但盈利低，库存高或促冷修，未来半年或迎价格反弹，关注旗滨等头部企业；光伏玻璃看反内卷政策推动。板块估值处历史低位，受益涨价与地产政策/成交利好，建议积极关注。