问：在国资组织的报告评审过程中，有专家提出市场法可比实例应当是在评估基准日之前。那么对房地产采用市场法评估时，所选取的案例是否可以是评估基准日之后、评估报告出具日之前的案例？
答复：《资产评估执业准则——不动产》第十八条中规定，采用市场法评估不动产时用作参照物的交易实例应当“成交日期与评估基准日接近”，但并不限定成交日期与评估基准日两者的前后时序，《房地产估价规范》和《城镇土地估价规范》等其他规范亦相类似。
案例选择的关键在于交易实例成交日与评估基准日的市场条件和环境是否相同或相近，而并不在于成交日是在评估基准日之前或之后。例如，对于评估基准日之前的交易实例，如果在其成交日之后、评估基准日之前，发生了一项使市场条件和环境发生重大变化的事件，导致市场价格产生明显变化，这意味着成交日与评估基准日这两个时点的市场存在显著差异，则该评估基准日前的交易实例不可比，不能选作参照物。又如，对于评估基准日之后的交易实例，如果在评估基准日之后、其成交日之前，出现类似情况，则该评估基准日后的交易实例不可比，不能选作参照物。总之，资产评估专业人员应当牢牢把握“可比”这一实质性要求，结合项目实际情况具体分析，合理选择评估基准日之前或之后的市场可比案例。
摘自：湖南省资产评估协会专家委员会执业问题解答（第一期）
