上篇说的都说现实情况，下篇我们就来点干货！分析了为啥差价这么大，更关键的是，从这些成交数据里，我们能发现啥问题？这直接关系到你买房卖房的决策，必须认真看！

问题1：挂高价没用，成交价说了算！很多房子“有价无市”

数据明摆着，奥体、亚运村的二手房，早过了“闭眼买都赚”的时候了，现在是“有价无市”——你挂牌价再高，没人买也是白搭。

你看日耀之城，挂牌145套，一年才卖掉42套。不少房子挂了半年、一年，看的人少得可怜（全年带看1906次，连桂冠东方的1/3都不到），最后只能一次次降价。还有亚奥城，好些江景房挂6.9万/平，可全年成交的江景房，均价也就6万/平左右，挂一年都卖不掉的江景房，多了去了。

这给卖家敲了警钟：别再做“亚运红利”的梦瞎挂高价了！现在市场不认，挂牌价得参考同小区最近的成交均价，再结合自家房子的情况（楼层、位置、装修、有没有车位），合理定价。不然只能一直挂着，最后亏更多。

问题2：房子好坏差别巨大，“好房子”能扛价，“差房子”跌不停

成交数据很清楚，奥体、亚运村的二手房，好坏房子差距越来越大——不是所有房子都在跌，也不是都能卖高价。只有那些“好房子”（位置好、楼层好、户型好、带车位、满二）才能保值，甚至卖得高。而那些“差房子”（靠铁路、低楼层、毛坯、没车位、没满二），价格只会一路跌，还特别难卖。好和差在市场往下走，分化越来严重——这就是赤裸裸的“品质税”！好房子抢着要，差房子没人理。不是市场不行，是你的房子不够硬！

比如桂冠东方，二区的房子（位置好、离铁路远），成交均价能上5.2万/平，卖得也快；但靠近铁路的楼栋，成交均价也就4.7万/平左右，还难卖。亚奥城的江景房，成交均价能到6万/平以上，不是江景的，均价就5.5万/平左右。法拍房也是，条件好的（东边套、视野好、靠近核心配套），能拍到5万/平；但靠铁路、顶楼的，甚至能跌破当初新房备案价（日耀之城一套104.97平的顶楼，单价4.46万/平成交，比备案价还低）。

这提醒买家：买房别光看价格，得看房子本身！优先挑位置好、楼层好、满二、带车位的房子。这种房子不仅保值，以后也好卖。那些靠铁路、低楼层、没满二的房子，就算再便宜，也得小心，不然以后很可能“卖不掉、跌得快”。

问题3：市场冷静了，“捡漏”机会有，但别贪便宜掉坑里

成交数据表明，杭州奥体、亚运村的二手房市场，彻底冷静了，不再是以前那种“抢房”的疯狂状态。对买家来说，“捡漏”的机会确实多了，但千万不能光图便宜踩坑。

比如日耀之城，靠铁路的房子，成交均价4.3-4.6万/平，比同小区滨水区的便宜2万/平左右。预算紧的刚需买家，这确实是个捡漏机会，但前提是你能忍得了火车噪音，不然再便宜住着也闹心。还有法拍房，桂冠东方首套法拍房单价5万/平，比同小区同户型的成交均价低2000-3000元/平，确实能捡便宜，但法拍房有风险（像产权问题、租约问题），一定得提前查清楚，别贪小便宜吃大亏。

另外，看杭州整个二手房行情，最近3个月均价一直在跌，大家观望的情绪还会持续。买家不用太急，可以慢慢挑、慢慢谈，压价空间还是有的。但也别压得太狠，不然可能错过好房子。卖家要是急着出手，一定得主动让点利，定个合理价，不然只会错过成交机会。

最后总结：给买家和卖家的终极建议（照着做就行）

看完上面这些，大家应该都明白了，奥体、亚运村二手房差价这么大，说到底就是“业主期望太高、买家不敢下手、房子好坏差距大、买的人少卖的人多、市场冷了”这5个原因一起搞的。成交数据已经给我们敲警钟了——市场变了！不管买房还是卖房，都得丢掉幻想，理性点。

给买家的3条建议（避坑+捡漏）

1. 别被挂牌价唬住，先查成交价：下手前，一定查查同小区最近3个月的真实成交数据（均价、户型、楼层、带不带车位），按这个压价，一般能压5%-10%。碰到急着卖的业主，压价空间更大。
2. 首选“高性价比好房子”：预算够，优先看亚奥城江景房、桂冠东方二区的房子，这类保值强。预算有限，可以关注日耀之城满二的刚需户型（单价4.5万/平左右），但躲开靠铁路的。
3. 别贪便宜掉坑里：比同小区成交均价低15%以上的房子，一定要小心！很可能有问题（靠铁路、产权扯皮、装修太差）。法拍房必须查清产权和租约。

给卖家的3条建议（快点卖掉+少亏点）

1. 别幻想高价，合理定价：参考同小区最近的成交均价，结合自家房子情况，直接定个“接近成交价”的价格。别想着“挂高点慢慢谈”，现在市场冷，没人陪你耗。
2. 突出优点，主动让利：如果房子是高楼层、带车位、满二、精装修，一定要重点宣传，定价可以比同小区成交均价高3%-5%。如果是低楼层、靠铁路、毛坯、没满二，一定得主动让点利，不然根本卖不掉。
3. 抓住黄金期卖房：上半年（特别是3-5月）是卖房好时候，尽量这时候挂牌。急着出手的话，让利3%-5%，快点卖掉落袋为安。

最后想说，杭州奥体、亚运村，还是杭州最有潜力的地方之一，配套全、地段好，长期看房子保值没问题。但短期来看，市场冷、差价大的情况，还得持续一阵子。甭管你是买家还是卖家，都不用慌。跟着成交数据走，理性做决定，就能避开坑、占点便宜。如果你想了解更多亚运村房源，也可以加小助手微信，私信交流——每个房东每个客户的需求是不一样的

（成交数据挂牌数据都有修正）