商业不动产REITs试点,深圳二手房成交同比增25%

个人笔记，仅供参考，风险自担。

前言

Wind房地产行业当前呈现分化态势：政策端积极推动市场止跌回稳，如商业不动产REITs试点启动和税费优化，刺激需求回暖；数据端TOP100房企1月销售总额同比降18.9%，但深圳等核心城市二手房成交亮眼，同比增25%；逻辑上，行业处于新旧模式转换期，政策与基本面边际改善支撑估值修复，但企业业绩普遍承压。

下一阶段关键事件与日期

• 近期：首批商业不动产REITs已申报受理，预计近期上市（2026年1月30日披露）。

• 2026年春季：政策与“小阳春”共振窗口期，华泰证券指出当前至3月是关键时点。

• 持续试点：深圳二手房税费新标准（满2年免增值税）及公积金提取首付试点自2026年1月起实施。

行业数据梳理

• 产量/销售：TOP100房企2026年1月销售总额1905.2亿元，同比下降18.9%，降幅与2025年全年持平；深圳1月新房、二手房累计网签1万余套，二手房网签同比增25%。

• 库存：房企拿地热度减弱，1月TOP100企业拿地总额579.9亿元，同比降52.1%；深圳二手房库存趋稳，录得量连续三周上升。

• 价格：未直接提及，但税费下调（如深圳未满2年住房增值税率由5%降至3%）间接降低购房成本。

• 需求：政策驱动需求释放，深圳安居房项目开盘售罄，公积金提取付首付试点落地；非住宅类如商办产品成交量环比增69.4%。

• 产能利用率/新开工：房企新开工意愿低迷，拿地以降幅为主，央国企为拿地主力；行业整体新开工数据缺失，但土地市场降温反映产能收缩。

重要公司经营策略与业绩展望

结论与建议

政策托底与需求回暖提供短期支撑，但行业整体仍处调整期。建议关注：

• 个股：保利发展（REITs转型）、华润置地（央国企优势）。

• 行业ETF：可布局低估值房地产ETF（如886057.WI），捕捉政策催化下的估值修复机会。

积极与负面观点列表

积极观点

• 政策一次性给足，缩短市场调整时间，提振购房信心（中信证券）。

• 商业不动产REITs试点启动，推动行业从主体负债转向项目融资。

• 核心城市如深圳二手房成交回暖，显示需求韧性。

负面观点

• 房企销售下滑，TOP100销售额同比降18.9%，拿地额同比降52.1%。

• 多家企业业绩亏损，如万科A、华侨城A亏损超百亿，反映行业深度调整。

• 非制造业PMI显示房地产业务活动指数低于临界点，景气偏弱。

风险关注

• 行业政策：房产税试点推进不确定性（如英国案例）、集采或限价政策可能压制利润。

• 市场风险：企业债务压力加剧，融资环境收紧（如万科提及经营严峻）。

• 宏观风险：经济放缓导致需求进一步萎缩。

产业择时：2026年一季度为政策与季节性回暖窗口期，但中长期转型仍需观察REITs落地及企业现金流改善。

股票择时：文档未明确提及估值风险，但业绩普遍下滑提示需警惕高负债企业估值压力。

注：本报告基于公开信息整理，不构成投资建议。