判断市场是否企稳，应锚定反映真实需求与市场基本面的核心维度。本文以重点城市为观测口径，将二手房成交量（市场流通性与真实需求的先行信号）与新房价格（市场基本面的核心锚点）相结合进行分析。由于2026年春节在2月，1月数据受季节性干扰较小，分析时以环比数据为核心，并结合同比进行交叉验证。二者形成稳定、持续的正向呼应，方可视为市场自发企稳的明确信号。

一、先行指标：重点城市1月二手房成交量（环比微升，核心城市活跃度改善）

二手房市场是观察真实购房需求的“晴雨表”。2026年1月，据克而瑞、中指研究院等机构监测，重点18城二手住宅成交面积环比微幅上升（约0%-5%），同比降幅收窄至-7%左右，市场活跃度呈现结构性改善特征，但尚未形成全面回暖。

一线城市表现分化：北京1月二手房网签量为15082套，环比下降12.3%（主因2025年12月政策翘尾效应下的高基数），但仍连续三个月稳定在1.4万套以上，市场底部有一定支撑。上海、深圳、广州成交环比增长约5%-10%，显示需求有所释放。

强二线城市领涨：厦门、南京、合肥等城市二手房成交环比增幅显著，达到20%-30%，是市场主要的回暖，其背后是“以价换量”策略见效及置换改善需求的释放。

整体判断：1月二手房市场呈现“核心城市筑底回升、三四线城市承压”的分化格局。成交量止跌企稳，表明政策效应下部分真实需求开始入市，流通性出现边际改善，为市场企稳提供了基础，但动能的普遍性和持续性有待观察。

二、验证指标：重点城市1月新房价格（环比持平微跌，同比仍处调整）

新房价格直接反映房企定价信心与市场基本面。2026年1月，价格端修复明显滞后于成交量，整体仍处于调整阶段。

整体价格仍在下行：根据中指研究院百城价格指数，1月全国百城新建住宅平均价格环比下跌0.07%，已连续20个月环比下跌；同比下跌3.2%。

城市能级分化显著：

一线城市：价格环比接近持平，同比上涨1%-3%，主要依赖核心区高端项目的结构性支撑。

二线城市：价格环比微跌0.1%-0.2%，同比下跌2%-3%，市场以稳为主。

三四线城市：价格环比下跌0.3%-0.4%，同比下跌4%-5%，库存压力大，购买力不足，价格仍处于深度调整区间。

综合判断：新房价格呈现“核心城市止跌、多数城市仍跌”的分化态势。当前的价格企稳仅是结构性的，依赖于核心城市优质改善盘的支撑，而占据市场主体的刚需及三四线城市项目，价格依然承压。“以价换量”仍是当前市场去化的主要特征。

三、综合结论与趋势展望：市场处于筑底分化期，企稳需待量价正向循环确认

结合1月“量”与“价”的数据表现，可得出以下核心结论：

市场处于“量稳价跌”的筑底阶段：二手房成交量的止跌企稳是积极信号，表明政策托底和价格调整释放了部分需求。但新房价格的普遍下跌表明市场信心依然不足，购房者预期偏谨慎，开发商仍以促销去库存为主。当前是“筑底”，而非“回暖”。

结构性分化是最大特征：市场修复动能高度集中于核心一、二线城市，尤其是其中的改善板块。广大三四线城市及非核心区域的刚需市场，无论成交量还是价格均未出现实质性好转。市场的企稳是局部和非全面的。

企稳的关键在于形成“量升价稳”的良性循环：后续判断市场是否真正企稳，需重点观察两个维度的传导与持续：

二手房活跃度的持续性：3月传统“小阳春”期间，重点城市二手房成交量能否保持稳定，并带动同比数据转正，以验证需求释放具备可持续性，而非短期脉冲。

价格修复的传导性：新房价格的企稳能否从少数高端楼盘向主流刚需、改善盘传导，以及从核心城市向周边区域扩散。关键在于二手房流通性的稳定能否有效提振新房市场信心。

总结：

以2026年1月数据观之，市场在政策持续发力下，已出现底部企稳的初步迹象，主要体现在核心城市二手房流通性的边际改善。然而，新房价格的普遍下行和显著的城市分化表明，市场内在动能仍显不足，复苏基础尚不牢固。当前市场正处于“以价换量”的筑底分化期，距离全面、自发的企稳复苏仍有距离。后续需密切关注“量”的持续性与“价”的传导性，二者形成稳定、广泛的正向呼应，方是市场进入实质性修复通道的标志