买受人以拍卖公告未披露拍卖房产系“凶宅”为由申请撤销拍卖能否支持?

——赵某某执行异议案

司法拍卖作为公法拍卖行为，重要目标是实现申请执行人的胜诉权益。而网络司法拍卖作为受众面广、竞价变现迅捷、社会成本较低的财产处置方式，正日益成为司法处置财产的主流选择。但在此过程中，竞买人信息来源途径较窄，往往只有拍卖公告和拍卖标的物展示环节。而当拍卖标的物为房产等价值较高的物品时，重要信息披露的缺失往往会造成拍卖成交价格同社会公允价格偏离较大。因此就需要给予处于弱势地位的买受人以执行救济机制来维护自身权利，制衡执行拍卖公法行为的强制性，赋予相关买受人申请撤销网络司法拍卖行为的权利。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第十二条规定：“网络司法拍卖应当先期公告……拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”这就要求人民法院在处置财产时，应在职权范围内对被处置财产进行较为全面的调查，并在拍卖公告中详细公示拍卖财产已知瑕疵等重要信息。《网拍规定》第三十一条第一项将信息披露“严重失实”列为网络司法拍卖可以被撤销的情形，目的是在买受人权益受损的情况下，赋予其充分的救济权利，体现司法权威，提升司法公信力，切实维护社会公平正义。

在买受人行使撤销申请权的审查过程中，应把握以下几个标准，现结合本案情况详细说明。

第一，拍卖公告信息披露的瑕疵达到“严重失实”的程度，错误披露或者重大瑕疵未披露，导致拍卖成交价格与社会公允价格差异较大。而“凶宅”指房产中发生非正常死亡的情况，在经济活动中会导致成交价格低于市场价，也会导致很多潜在购买者慎重决定是否购买。本案在拍卖公告中未披露被拍卖房产为“凶宅”这一特殊情况，而在社会经济买卖中，这一重要信息未披露直接导致成交价格高于公允价格成交，也致使心理上不能接受“凶宅”的竞买者参与竞价，达到了“严重失实”的程度。

第二，信息严重失实与买受人产生重大误解存在因果关系。买受人应基于对拍卖财产的全面了解，而作出是否参与拍卖以及以何种价格买受的决定。赵某某基于失实的信息而以较高的价格竞得“凶宅”,其产生的重大误解与拍卖公告的信息严重失实存在明显因果关系。

必须达到购买目的无法实现的程度，竞买人参与司法拍卖是为了获得拍卖标的物的物上排他性权益及其他经济价值。如果拍卖公告中虽存在瑕疵但不对竞买人的购买目的产生实质影响，则不能产生撤销司法拍卖的效果。本案中赵某某自述购买拍卖房产是为了做婚房，而拍卖房产发生过非正常死亡的情况，使其难以从心理上、感情上接受该房产作为婚房使用，已经达到了购买目的无法实现的程度。

在司法实践中保障买受人拍卖撤销申请权，有助于维护司法权威，提升司法公信力，促进执行规范化的建设，切实维护社会公平正义。