元旦假期的时候写了《优秀地产公司未来5年会迎来结构性大行情》，没想到开年第一个月，地产股就上演了一波小高潮，中国金茂大涨42%，绿城大涨32%，新城也不甘示弱，涨幅也高达27%。如果从2024年4月地产行业的底部算起，这些公司涨幅也都是翻倍有余。
哈哈，不过好景不长，2月第一个交易日就又开始迎头暴击，以上公司基本就是飞流直下，不过面对这些短期波动早已经无比平淡，趁市场下行，就再简单梳理一下新城和绿城的投资逻辑。
我是在19年就开始买新城，然后在2024年六七月份将主要仓位又回到新城上面，期间也加了不少绿城。这一年多以来，无论是在雪球还是各种群里面，遇到坚定看好的投资者不少，但遇到更多的是持续不断的做T党，以及未来一定会有人看到股价起飞，悔不该当初多买点新城的“看看党”。
我从200多亿的时候就坚定看好新城，这一路走来从没有做过一次T，因为我知道，哪怕成功无数次，也一定会因为某一天的突然大涨把我甩下车。就像24年9月底和26年1月底的行情，如果随后股价不回调，要么以更高的价格再次买回，要么就彻底弄丢手中的筹码。我自认没有这样的技术，相比于将手中的成本降低一块两块，我更担心把好不容易攒下的筹码给弄丢，老老实实一动不动就是我最好的选择。
投资还是要看格局，对于新城这样的股票，终局200亿租金，120亿NOI，5%资本化率，合理估值就是2400亿，减去有息负债，2000亿估值绝对不夸张。不说远期就说当下，2026年租金至少150亿，10倍租金收入就是商业资产合理估值的下沿，有息负债500多亿，那么当前公司合理估值最少也有1000亿。然后再看所谓的住开业务的拖累，公司差不多3年就可以出清，卖一部分工抵一部分，最后剩的烂地再计提个100亿，这对公司当下1000亿估值、远期2000亿的估值又有多大影响？随着利率下行以及REITS风口到来，新城这些稀缺的现金流资产一定会被追捧，所以对我来说，千亿以下的新城是没有任何理由卖出的。
然后再看绿城，我在上一篇文章中也说过，行业企稳，优秀地产公司股价上涨。行业复苏，优秀地产公司股价暴涨，背后的逻辑简单清晰。首先是需求端，中国三百多万亿平存量住房中，大部分都远远满足不了人们对舒适住房的需求。哪怕按2%更新算，每年住开也有七八亿平的保底需求，未来改善型住房需求的占比会持续提升，这些都会成为能提供“好房子”房企的市场份额。然后是供给端，过去行业是群魔乱舞，现在真正活跃的玩家两只手都数得过来。随着供给端的大幅出清，反映在公司层面就是盈利能力的大幅改善。优秀地产公司从过去大幅亏损到盈亏平衡再到随后回归合理利润，盈利能力和市场份额的戴维斯双击，体现在公司利润上可能就是数倍甚至十倍的增长。
过去的大牛股，很多都是在这样的背景下产生的。首先是行业低谷带来供给端大幅出清，然后行业复苏，优秀公司迎来十倍甚至数十倍的涨幅。回头看看钢铁行业、煤炭行业、化工行业、光伏行业、锂电行业的历史，就会明白未来的地产也是同样的逻辑。
很多人会说，地产行业不可能再回到从前的高位，所以地产股都是垃圾。行业总量下行，不代表其中所有的公司都不行。哪怕我国地产行业总量只有21年高点的一半，这也是接近10万亿的超级大市场，怎么可能容不下几个优秀公司获得合理的利润空间。美国市场上一轮地产泡沫后，目前成交量只有高点的一半，但不影响霍顿房屋从2010年至今取得60倍的涨幅。美国西蒙地产，作为全球购物中心龙头公司，要求每年分红率不低于90%，即使这样，公司依然取得十年20倍涨幅。如果考虑分红收益，收益远远超过20倍。日本地产行业经过泡沫后，目前成交量只有高点的30%，但不影响清水建设最近十年同样取得10倍的涨幅。
2021年孙宏斌在融创股东大会上说“未来是地产龙头公司的盛世年华”。转眼已经过去了5年，行业早已是沧桑巨变。但把老孙的这句话放在当下的时间节点，绝对是再恰当不过。
风物长宜放眼量，对于已经上车的人来说，要多一点耐心，一起经历这一场精彩的盛世大戏。
