聊聊汇添富上海地产的写字楼REIT

2025年对于以产业园为底层资产的基础设施REITs来说，租金和入住率承压，因此在二级市场表现相较于消费与数据中心REITs而言，总体来说差强人意。

以华安张江产业园REIT的2025年第4季度报告为例，核心资产之一的张江光大园，出租率为80.5%，同比下滑-11.9个基点，租金单价5.36元/平米/天，同比下滑-2.19%。

因此，汇添富上海地产这一单以写字楼为底层资产的REIT，也引发了市场的关注，究竟是否能让人眼前一亮？

首先看一下两宗资产的区位：

两宗资产均位于核心城区黄浦区，原世博会浦西板块。紧贴内环的世博滨江大厦就是底层资产鼎保项目，沿看江景的世博滨江鼎博大厦即鼎博项目。在四号线西藏南路站1公里范围内。

底层资产项目区位

从市场供应上来看，2026-2029 年，上海写字楼供应量预计约为301万平方米，本项目所在的黄浦区占比约13%，如凯德大厦、K11 Atelier办公楼、丰盛尚贤中心、嘉里金陵东路项目等，未来供应量约40万平方米。

但上述项目与本项目距离均超过3公里，不属于同一竞争商圈，因此本项目的总体处于相对安全的市场区域。

根据《商务楼宇等级划分要求》（标准号：GB/T 39069-2020），鼎保大厦和鼎博大厦项目符合甲级商务楼宇标准。

世博滨江大厦（鼎保项目）

鼎博项目毗邻上海当代艺术博物馆，艺术人文氛围浓厚；由David Chipperfield 建筑事务所负责设计，“三个盒子，三个世界”垂直堆叠，NBK 釉面陶板幕墙，立面独特且遮阳节能；并带三重花园露台（约3,000平米）。

世博滨江鼎博大厦（鼎博项目）

两个项目都是属于刚入市不久、观感较新的项目，在硬件标准上都比较优秀。

来源：招募书

相比于产业园数十家以上的租户，上海地产这两个项目的租户相当清晰。

其中鼎保项目办公部分华东设计院为重点租户；鼎博项目也有世博科创，数据集团等几大重点租户，接近满租。

截至 2025 年 12 月 31 日，鼎保大厦项目租赁合同期限 3 年及以上的租约面积占已出租面积 100%，10 年及以上合同占比 92.86%。

2025年度，华东设计院提供的鼎保大厦项目的现金流为该资产同一时期现金流总额的 88.13%。

截至 2025 年 12 月 31 日，鼎博大厦项目租赁合同期限 3 年及以上的租约面积占已出租面积 100%，10 年及以上合同占比 78.40%。

上海票据交易所及其关联方提供的鼎博大厦项目的现金流为该资产同一时期现金流总额的 17.42%，上海数据集团及其关联方提供占比 51.62%，世博科创占比 17.63%。

其中，世博科创为原始权益人的关联方，为保障现金流的稳定性，项目公司、运营管理机构及基金管理人安排如下：

• 租约期限：世博科创租赁期限自 2025 年 3 月 1 日起至 2035 年 2 月 28 日止，共计 10 年。

• 租金单价公允性：滨江置业与世博科创约定租金调整以独立第三方机构出具的所评估价格为标准进行调整，以确保交易价格调整的市场化与公允性。

由于办公楼的业务模式相对比较简洁，该两个项目的营业收入主要是租金（不含物业费）和停车费，运营难度低于零售商业，因此运营净收益率保持在较高水平。

来源：招募书

考虑到租户的稳定性，采取的现金流年复合增长率也较为保守。

鼎保大厦项目估值18.54亿，折合建面单价24,862元/平米；鼎博项目19.89亿，建面单价20,140元。

来源：招募书

对照戴德梁行新近发布的资本化率调研报告，两个项目的取值，处于核心城市的低值范围。

不同城市的资本化率比较

来源：戴德梁行《不动产资本化率调研报告》

另外，我们也参考了2025年上海主城区2万平米以上的写字楼大宗交易数据，目前该两项目的成交价也基本在市场的合理成交水平内。

两个项目估值38.43亿，拟募集资金40.02亿，略高于估值水平。对应净现金流分派率，2026年为4.50%，2027年为4.57%，中规中矩。

总而言之，汇添富上海地产商业不动产REIT，在写字楼产品类别提供了一个模式清晰、风险可控、优质稳定租户、稳健在营、预期明朗，估值较为合理的底层资产组合，值得关注。