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界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 李慎
岁末年初，上海楼市淡季不淡，尤其二手房市场提前进入“小阳春”。
1月二手房成交量创5年新高，挂牌量跌破15万，上海二手房市场逆势升温。据网上房地产统计，截至1月31日，1月上海二手房累计成交22834套，环比12月的22961套下降0.5%；同比2025年1月成交的18387套，上涨4447套，涨幅24.18%。
从1月二手房成交日历来看，共有7个交易日单日成交破千，前半月（15天）日均成交652.5套，后半月（16天）日均成交805.82套。这也是上海二手房成交量继2025年11月站上2.2万套后，已连续三个月站稳2.2万套。
而且，结合2022年—2025年二手房成交趋势来看，今年1月二手房月度成交总量为近5年最高位。
上海中原地产资深分析师卢文曦告诉界面新闻，市场情绪可能是一个非常重要的原因。“可以看到，从去年十月份之后，上海二手房市场的交易量都非常活跃，市场情绪一旦起来之后，反而促使大家更快地入市。”
在其看来，尤其最近明显可以感受到，挂牌量在不断下降。挂牌量下降就意味着，一方面是市场消化的速度已经超过了新增挂牌的速度。“所以有了这个指标之后， 也意味着我们价格开始企稳的可能性，是非常有希望的。”
兔博士APP数据显示，截至2025年2月1日，上海二手房挂牌总量约14.51万套，这是进入1月份后，上海二手房挂牌量首次跌破15万套。另外，从挂牌量趋势来看，最近几周挂量屡创新低，明显正在呈直线下降。
“所以，按这样的趋势来预判，小阳春应该说是提前出现了。而且今年的三、四月份，依然会有不错的交易量，上海已经走出了一个淡季不淡的行情。”卢文曦表示。
上海链家研究院负责人李根也向界面新闻表示，1月上海二手房市场成交约2.2万套，成交量“企稳”信号明显，同时，成交价出现“止跌”信号，连续2个月止住下跌趋势，市场成交不再单纯依靠“以价换量”。
李根指出，目前上海二手房市场成交结构依然维持“刚需主导，改善发力”的情况，刚性需求持续释放，中环内“老小”优势凸显，成交占比攀升。“市场成交信心逐渐修复重铸，超八成客户可在90天内成交（指链家系统内首次录入客户至成交），市场观望情绪逐渐减弱。”
根据上海房产经纪机构太平洋房屋统计数据，1月其公司成交主力也是刚需房源，总价300万元以下的房源占比同比环比均增加。
太平洋房屋相关人士告诉界面新闻，总价300万元以下是置换链条第一环节，300万元以下成交占比逐步提升，现在接近半壁江山。“此外，议价空间收窄但成交周期优化，议价幅度从2025年1月的-4.46%收窄至-3.73%，卖方让步趋于理性。客源成交周期从124天缩短至114天，匹配效率提升。”
上述业内人士也认为，上海楼市春节后“小阳春”可期。“节后置换需求释放，外环刚需板块或持续活跃，置换链条第二环节300万—500万元可以期待一下。”
“现在好了，上海还官宣收购二手房做保障性租赁住房，将更有利于盘活存量房源，激活刚需群体，市场流动性会更有活力。”卢文曦向界面新闻表示。
据界面新闻了解，2月2日，上海浦东新区、静安区和徐汇区正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点工作，中国建设银行上海市分行提供专项金融支持。地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购。
较之二手房市场的活跃，1月的上海新房市场相对冷静。年初楼市成交低位运行，据上海中原地产数据，2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米，环比减少38.6%。
从交易节奏来看，1月新房市场呈现高开低走的格局。基于年末冲刺的惯性，首周成交还在12万平方米水平运行，此后随着供应逐步缩减，成交也同步下行，最后一周的翘尾也没有出现。
上海中原地产数据显示，从区域表现来看，浦东继续成为交易基石，但成交面积面临缩水，当月仅成交6.3万平方米，成交量打对折。宝山成交排名第二，成交面积2.7万平方米。排名第三的是闵行，仅比宝山少成交0.3万平方米。中心区成交相对疲软，比如虹口、杨浦等均只有8000多平方米。
而从成交前十榜单中可以看出，延续前期多点开花格局。榜单中，10万+的楼盘有3个，并且仍有1个项目位于第一，该项目为陆家嘴太古源源邸，成交超过1万平方米（36套），均价18.0万元/平方米。榜单中有4个“3字头”“4字头”的首次改善产品。剩下的均为“8字头”的中高端改善产品。
值得关注的是，上榜前十的项目没有一个网签套数过百套，淡季特征较为明显。
在卢文曦看来，1月上海新房供应26.3万平方米，环比减少54.3%。当期入市17个项目，从推盘可以看出，房企推盘信心略显不足，其中有9个楼盘的投放量不超过百套。
“每年年初都是市场淡季，成交不会有太多表现，主要的交易也是去年年末没有网签完的剩余工作。”卢文曦认为，从交易产品来看，各类产品均有表现机会，说明豪宅“一家独大”的风格有所改变，中低端项目的稳定发挥表明去库存举措还在发挥效用。
“虽然新房成交节奏有点放缓，但是存量市场表现较为突出，这也给置换链条顺畅提供不错的基础。市场的蛰伏是为后续成交提供蓄力。”
