跟踪 | 上海热点片区二手房成交分析

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本次会议围绕上海二手房市场现状及热门板块成交情况展开电话会交流，东吴地产郝鑫邀请冰山指数创始人李总及前滩、阳东、联洋三位资深店长，先由李总分享上海总体走势，再由店长分述各板块成交数据，最后进行问答互动，内容如下：

上海总体市场走势（李总分享）

·春节前小阳春提前：今年一月网签量22834套，实时成交量24350套（定金量），较往年提前出现“小阳春”；价格方面，冰山指数显示上海房价已反弹。原因包括春节较晚致学区房需求提前释放，及去年四季度核心板块大幅回撤后舆论改善、买卖双方对回调价形成共识，在价格稳的情况下放量。

·挂牌量下降推升卖一价：挂牌量从四月12万套降至8.7万套（-27%），节前买家积极但房东未集中挂牌，高性价比房源供小于求，冰山指数（挂牌卖一价）抬升，但实际成交价仍稳定。

前滩板块成交情况（张店长分享）

·2025年走势与价格特征：受2024年9·29新政推动，板块成交量创近八年新高（全年237套），价格同比上涨，一房因学区属性涨幅最高达10%+，是唯一逆势上涨的上海板块；全年13个月价格稳中有升，即使传统淡季亦坚挺，主因挂牌量少及学区政策变化。

·月度与房型成交细节：2025年Q1成交旺（1月31套、2月18套、3月46套高峰），下半年亦上升；2026年1月一房成交价由660万升至720万（+约10%），两房涨3%-8%，三房因供应少占比25%、价格稳（涨5%-8%）；当前挂牌200余套，诚意出售优质房源个位数，属卖方市场（刚性学区自住需求主导）。

·2026年展望：预计全年成交约180套（月均15套），价格稳。

阳东板块成交情况（王店长分享）

·区域概况与2026年1月数据：属花木街道、内环内，社区以2000年后商品房为主；2026年1月成交23套（环比-7套、同比+8套），均价71500元/㎡（环比跌10%），主因样本结构差异（高价盘缺失）；前半年均价86062元/㎡，1月环比跌17%。

·近半年逐月走势：2025年8月-12月成交量16→29→19→28→30套，均价9万→8.82万→8.69万→8.66万→7.95万，呈递减态势；高价位（>10万）占比由25%（8月）降至0（1月）。

·代表性小区表现：绿城2025年成交52套（同比-7套），均价84082元/㎡（同比-7.19%），8万以下8套、8-10万37套为主力；香梅花园成交46套（同比-13套），均价86700元/㎡（同比-3%）；中央公寓均价102900元/㎡（片区最高）；东河公寓均价88200元/㎡，无8万以下成交。整体属价值洼地，当前价格趋稳。

联洋板块成交情况（毛店长分享）

·区域与客群概述：位于世纪公园北侧，占地4.4km²、16住宅+5别墅小区共16751户，配套行政、文化、商业及优质学区；客群含花木/杨东置换改善、陆家嘴金融精英、张江科技人才、外企高管及海归家庭。

·2025年整体与仁恒滨城表现：板块全年成交408套（同比-21.22%）、金额58.37亿（-15.2%），套均1430万（-3.75%），均价10.3万；11-12月及2026年1月回撤14%，部分户型降幅超16%，1月均价8.89万。仁恒滨城成交142套（占板块35%）、套均1750万（均价10.73万，近期降至9.5万），为上海单盘成交金额冠军。

·2026年1月市场动态：成交47套（环比+9套），均价8.93万（环比微降）；近5周周均成交10.4套，高于2024年同期；成交多为性价比房源，主因学区（4·28前需落产证）及价格回调（部分盘降10%+）；三房总价由1400-1500万降至1200-1300万，单价8.5-9万。

·后市预判：一季度成交量看好（3月或为次高），价格稳（±5%震荡），考验在5-8月；当前库存去化周期约13个月，部分业主待明年三四月挂牌，短期高成交或因需求提前释放。

问答互动环节

·冰山指数上涨原因：指数为挂牌卖一价，因挂牌量下滑、高性价比房源快速去化且无新增砸盘，叠加去年四季度已明显回调，卖一价抬升而成交价稳。

·溢价空间与博弈：联洋溢价率维持约6%，成交仍为房东接受原价格，涨价不被买单；80%-90%为学区刚性需求入市，部分业主撤牌或观望，明年三四月或迎挂牌高峰。

·2026年一季度量价预判：成交量延续良好（历史规律），价格稳（难大涨大跌），5-8月为考验期；购买力不如2015/2020/2021年旺盛，需消化现有需求。

·新房vs二手房建议：现阶段二手房性价比更高（新房大卖近尾声、豪宅折扣大）；上海新房与次新二手房无本质产品迭代，优质二手房保值性不弱于新房，应聚焦具体性价比选择。