上海政府官方要“亲自”下场收购二手房了！
前天上午，上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动举行，浦东、静安、徐汇三区率先开展试点，中国建设银行提供金融支持，各区公租房公司为收购主体。
很多媒体，都说这是上海楼市的历史性时刻。
一方面，上海居民手中的二手房，除了卖给普通购房者之外，还可以卖给政府。
另一方面，这批被收购的二手住房，将被用作保障性租赁住房，让更多人能租到“性价比”高的房子。
但是对于上海的老百姓来说，真正关心的问题只有3个：
1、政府会收购哪里的二手房？
2、政府会以什么样的价格收购二手房？
3、政府会收购多少套二手房？
徐汇、浦东、静安
拿出3种不同方案
到目前为止，已经有静安区、徐汇区、浦东区这3个区成为首批试点区。
但是每个区的方案都各有不同。
目前浦东新区的工作方案是最为详细的。
重点收购的区域是租售比高、保租房供需矛盾突出的核心区域。
浦东以政府引导、市场运作、⾃愿参与为原则，在内环内2000年以前、单套⾯积70㎡以下、总价不⾼于400万元的产权清晰⼆⼿房中优先收购。
最重要的一点，必须同步购买浦东新区内的一手商品房。
收购工作由区级收购主体按市场或评估自主开展，意向居民提交申请资料并洽谈一致后签订买卖合同，购房款将参照房票形式进行监管。
这句话尤其是重要！
这意味着，哪怕你的二手房被收购，你能拿到手的也只能是房票。
再来看静安区的工作方案。
对于收购的房源要求方面就比较模糊了，只给出几个关键词：
✦无强制新房需求，但是有置换本区一手房意愿的房源优先。
✦总价适中，优先布局产业园区、商圈、轨交站点三公⾥范围内。
不过有媒体之前报道过静安亲自下场收购老破小的流程：
由区属公租房企业直接收购70㎡以内、总价400万以下的老公房，增加保障住房供给，助力居民置换改善。
第一步，居民向收购公司提出收购其老公房的申请；
第二步，双方确认收购价格（第三方评估机构客观估值）；
第三步，居民选择静安一手新房，锁定房源并支付定金10%；
第四步，按回收流程办理二手交易过户手续，房管部门全程监管；
第五步，居民与开发商签署一手新房合同。
而徐汇区的方案则更加笼统了！
通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。
该区由区房管局、区财政局、区国资委等组成工作专班统筹推进，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，专项用于房源收购，同时通过银行贷款融资扩充资金规模，确保收购工作顺利推进。
政府的收购价，会非常关键！
接下来，我们要谈谈老百姓最为关心的问题——钱！
或者说是，价格。
一来，这关乎到老百姓到底能拿到多少钱？
其实，你们不要对这笔价格抱有太大的希望，觉得这会是一笔“天价”。
来看个深圳国企收购南山区商务公寓做保障房的案例：
一栋26层高的小独栋公寓，政府的收购价是7亿元，折合下来单价3.7万元/㎡。而当初开发商预期卖10万/㎡，即便当下市场价也要6万/㎡。
而且，不管是浦东新区还是静安新区，都把400万这个数字作为最高限额！
超过了这个数字，政府就不会去收了。
而400万你要在静安区或者浦东新区的核心地段买房，一般就只能付个首付。
二来，这关乎到你家二手房的定价权。
我们都知道，现在你在链家上已经查不到小区的成交价了。这意味着，大部分非专业人士已经没什么渠道去了解板块内具体的成交价了。
但是如果政府收购了你家房子周边的二手房，那意味着你家周边的房价就有了一个基准线。
简单来说，当某小区某一房源以“官方收购价”成交后，该小区其余房源将以这套房源的“官方收购价”自发形成“价格梯度”，该“价格梯度”即成为该小区房源价格的“基准线”。且由于此次上海收购二手房为官方举措，并非个人市场化买卖。
大家在很大程度上都会参考这个价格。
以前那种单一房源成交拉低全小区成交均价的现象不会再出现，可以有效避免由于市场情绪所造成的房价非理性下跌。
上海的房价已经到底了！
在房价下跌了近5年之际，上海政府在此刻下场收房，说明什么？
上海的房价，基本上已经没有下跌空间了。
毕竟，政府不可能抄底在半山腰上的。
从目前的已知的信息来看，各区基本上以收购老破小为主，这也从侧面反映了上海“老破小”的租金收益已经非常好了。
毕竟，政府也从来不做亏本的买卖。
200万的房子15%的首付，你只要出30万的首付，剩下那个贷款部分差不多等于月供6000-7000块钱，租金差不多就是3000-5000千。
扣掉你的公积金，这里已经非常接近以租养贷的水平，你但凡多付一点首付就是以租养贷，所以它是一个非常有性价比的选择。
如果，你的老破小还有学区加持，那么收益将更可观。
像密云小区34㎡的房源装修好点总价大概在218万左右。而这个户型的月租金在4000元，一年4.8万/㎡，按照房价218万测算，年化收益有2.2%。
说在最后
虽然现在只有静安、浦东、徐汇三个区试点，但是这件事传递出来的信号远比实际效果大的多。
总结下来就是：
政府告诉你房价已经到底了，你卖不掉的房子政府负责收。
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