研学背景

商业地产换新之道+创新商业项目考察研学

       存量时代，商业地产全行业已进入严重过剩时代，大量开业后经营不善，或受竞争对手挤压经营逐步下行的项目困扰着企业的发展，使得企业背上了严重的经营包袱。个性化、场景化、跨界化，成为实体商业焕新的关键路径。本次课程特邀国内著名的商业操盘专家，一同探索当下商业破局之道，寻找商业新希望。

      此次研学，万伯地产学院邀您走进上海“上海西岸梦中心”、“EKA天物”、“鸿寿坊”“印力唐镇印象汇”，实境探访爆火商业项目底层逻辑，解密项目全流程落地实操，系统梳理成功经验，启发企业商业产业创新成功的方向。

研学亮点

商业地产换新之道+创新商业项目考察研学

亮点1--最新爆火商业 深度剖析创新商业成功之道

本次深度研学考察精选了商业地产中爆火的4个项目，非标型社区商业，百年水泥厂改造打造城市新青年休闲娱乐极致松弛--西岸梦中心、上海头牌项目融合极致文艺气息的多功能开放式街区式商业--EKA·天物、非标社区商业--印力唐镇印象汇和“精致市井烟火气”小体量社区商业--鸿寿坊，项目似乎掌握了流量密码和场景的紧密联系，在上海这个对商业极致选择的地方赚取了颇高的口碑和流量以及消费，研学将从项目策划到落地招商运营，以现场考察讲解+操盘专家带队，全周期解析项目，探寻项目爆火背后的原因。

亮点2--操盘专家带队

本次研学特邀业界操盘专家主题分享，系统梳理商业地产换新之道底层逻辑，并由老师全程带队，以“主题课程分享+实地考察”的方式，随行讲解，边看边学，身临其境感受不同类型商业项目细节。

研学项目

商业地产换新之道+创新商业项目考察研学

项目一：EKA·天物--上海头牌项目融合极致文艺气息的多功能开放式街区式商业

EKA·天物位于上海浦东区，是中船航海与嘉韵投资携手打造的重点城市更新项目。园区占地约100亩，其中包含30余栋充满文艺气息的特色建筑，融合了商业、办公、酒店、艺术等多重功能。这里在改造时工业的痕迹被精心保留，独栋办公楼与商业空间有机结合，以艺术为桥梁，构筑了一个高端生活方式与社交人文交织的开放式街区。

项目二：西岸梦中心--非标型街区商业，百年水泥厂改造打造城市新青年休闲娱乐极致松弛

上海西岸梦中心项目总体量约16.2万平方米，商业面积10万平方米以尽享滨水购物体验、穿梭城市多元生活为项目定位:聚焦年轻梦想、活力与创意，联动周边的户外公共空间与“创造力”、“年轻力”碰撞出更多可能。

“梦中心”并不只是空间概念，而是成为一个文化IP一个拥有无限创造力与活力的聚集地，一个与青年人群新世代们共同迈向未来的“任意门”，同时也是包括运动达人、时尚青年、文创爱好者、亲子家庭、爱宠人士等西岸现有人群全新的都市“轻旅行”目的地。

项目三：鸿寿坊--“精致市井烟火气”小体量社区商业

鸿寿坊在保留20世纪20年代鸿寿坊里弄的肌理脉络上，融入现代设计语言创新融合，打造一个集办公、娱乐、生活、休闲于一体的城市可持续社区，在商业方面项目首次引入了全新商业市集概念（“Be MarKet”）——万物皆可市集，汇集多品类的宝藏品牌并带来全天候的市集体验，引领新一代年轻消费者的生活节奏和生活方式，带来差异化的商业气质和体验。

项目四：印力唐镇印象汇--6万方非标社区商业

作为扎根浦东“第四代国际社区”的核心商业载体，项目由浦发集团与印力集团联合打造，以 “生活自然印象” 为核心理念，从视觉、体验、互动等维度层层递进，全方位塑造兼具 “松弛感”、“社交感”、“氛围感”、“存在感”、“参与感”的五感生活体验。

温馨提示：以上项目考察3-4个，如遇特殊情况调整项目。

课程内容

商业地产换新之道+创新商业项目考察研学

01 「主题分享」

一、社区、非标商业的定位

1.1 基础要素分析

1.1.1 城市基本面

1.1.2 交通基本面

1.1.3 人口基本面

1.1.4 物业条件基本面

1.1.5 资本投入

1.1.6 综合服务能力

1.2 差异性定位方向

1.2.1 客群选择

1.2.2 品类选择

1.2.3 品牌选择

1.2.4 服务选择

1.2.5 企划选择

1.3 定位案例分享

1.3.1 北京鸟巢商业的哲思

1.3.2 上海西岸梦中心

1.3.3 上海宝山第一坊

1.3.4 上海EKA天物

二、招商突围破局

2.1 招商失败的惨痛案例

2.2 招商的几条原则

2.2.1 选商标准

2.2.2 谈判标准

2.2.3 解约标准

2.2.4 补商标准

2.3 招商工作的开展

2.3.1 租金制订

2.3.2 租约制订

2.3.3 补贴的制订

2.3.4 招商基本功

2.3.5 招商工作的排期

2.4 逆境招商的对策

2.4.1 选商方向与保障

2.4.2 联营可能性探索

2.4.3 多经的方案与执行

2.4.4 仍有突破的机会

总结

三、长效运营管理

3.1 客群分析不可缺失

3.1.1 客群构成

3.1.2 身份画像

3.1.3 消费占比

3.1.4 消费倾向

3.1.5 访谈的技巧

3.2 运营输出的服务内容与标准

3.3 运营关键财务指标解析

3.3.1 客流量、转化率、客单价

3.3.2 经营业收入NOI、坪效

3.3.3 租售比、出租率、租金收缴率

3.3.4 EBITDA、EBITDA回报率

3.3.5 成本控制

3.4 企划活动策划

3.4.1 是否需要IP？

3.4.2 什么样的活动适合匹配？

3.4.3 有效地激励机制

3.4.4 业内优秀案例分享

3.5 运营改善策略

3.5.1 租金制订是否合理

3.5.2 购物券的发放管理

3.5.3 流水监控的方法

3.5.4 企划活动的评估

3.6 物业管理与商业管理的协同

四、答疑&交流

研学收益

商业地产换新之道+创新商业项目考察研学

1. 深度剖析商业项目的经营困难原因，已经在运营的项目如何实现定位调整？补商、企划、精准管控，从而实现租金与物业估值的双双提升。

2. 在商业载体供给过剩，招商难、空置率高、运营压力陡增的背景下，实体商业如何突围？

3. 考察上海创新型商业项目探索模式背后的逻辑与打法；

4. 课后一对一交流，专家深度交流，解决自身项目瓶颈与困惑。

研学安排

商业地产换新之道+创新商业项目考察研学

研学对象

商业地产换新之道+创新商业项目考察研学

商业地产：董事长、总经理、项目总、商管公司总经理、副总经理

操盘手、项目策划团队、招商团队、运营团队各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及全产业链上为社（街）区商业项目提供运营服务的企业与机构等相关管理人员。

研学建议：企业董事长或高管带队（为保证参访效果，本次活动限40人参加，按报名先后顺序确认）

研学信息

商业地产换新之道+创新商业项目考察研学

1. 活动时间

2026年3月27日—28日（2天）上海

主办方：华语商学院

费用标准：￥5800元/人

费用包含：（资料费、项目考察费、讲师费、考察期间交通费、2个午餐、茶歇费、税费）食宿统一安排，费用自理。

2. 报名联系人

孙齐15110145654