养老设施成新建住宅“标配”！+ 三条红线“悄悄退场”+ 土地成交暴涨276%，政策信息量过载！本周不动产行业政策层出现多重关键变量，涉及开发端合规要求、金融监管框架调整及存量资产运营逻辑转变，对政企客户投资决策与资产运营策略具有直接影响。开发端合规
养老服务设施配建进入强制性规范阶段
政策核心：
自然资源部、民政部、国家卫健委联合印发《关于深化自然资源要素保障支持养老服务改革发展的若干措施》，明确新建城区、居住（小）区、新建住宅项目须按规划标准同步配套养老服务设施，规划审批环节前置民政部门意见征求程序。
业务影响：
👉 土地获取阶段需重新评估配建成本与运营权责
👉 “住宅+养老”“商服+养老”混合开发模式获政策鼓励，非独立占地设施允许兼容建设
👉 存量资产盘活条款：利用闲置商业、办公、工业房屋及老旧小区边角地改造养老设施，五年内可按原用途使用、不增收土地价款
研判：养老设施从“鼓励配建”转向“强制标配”，将系统性抬高新增项目合规成本，同时打开存量资产功能转换的政策通道。金融监管
房企“三条红线”管控机制实质性终结
监管框架切换：
多家央国企及混合所有制房企证实，监管部门已不再要求每月报送“三条红线”相关指标数据。现行机制下，仅部分出险房企需向属地风险处置专班组定期汇报核心财务指标。
监管逻辑重构：
| 阶段 | 特征 | 适用对象 |
| 前一阶段 | 统一强管控、月度监测 | 全行业 |
| 当前阶段 | 分类监管、差异化施策 | 稳健房企松绑/出险房企重点盯防 |
市场信号：
行业监管思路从“风险预防”转向“风险处置与稳经营并重”，头部房企流动性压力边际缓解，市场预期修复窗口打开。
市场数据
二十城土地市场成交放量，结构性回暖特征显著
❏ 二十城商品住宅成交面积环比增长 10.61%
根据中房研协测评研究中心发布的周报（监测周期为 2026 年第 5 周），其监测的二十座典型城市商品住宅成交总面积为 135.81 万平方米，环比前一周增加 10.61%。一线城市中，北京成交 7.83 万平方米，环比上涨 16.80%；上海、广州、深圳则环比略有回落，其中上海跌幅为 14%。
❏ 二十城土地市场成交面积与金额环比大幅增长
土地总成交面积达 259.0 万平方米，环比大幅增加 106.8%；成交总建筑面积 477.2 万平方米，环比增加 92.7%。成交金额方面，总成交金额 81.7 亿元，环比激增 276.4%，其中经营性用地成交金额 68.8 亿元，环比多倍增长。
价格指标随之上涨，成交楼面均价为 1712 元/平方米，环比上涨 95.3%；成交土地均价为 3155 元/平方米，环比上涨 82.0%。与此形成对比的是，土地供应面积环比减少 53.5%，显示出市场成交热度主要来自于前期供应项目的集中入市。
数据解读：
供应端收缩背景下成交放量，反映前期供应项目集中入市带动短期热度，价格指标反弹需结合区域结构理性评估，尚不构成全面回暖结论。
万科：2025年业绩预告归母净利润预亏约820亿元，债务展期取得关键进展，“22万科MTN004/005”展期方案获持有人会议通过，大股东深铁集团持续提供借款支持；
保利发展：正式启动商业不动产公募REITs申报，底层资产为广州保利中心及佛山保利水城，标志头部央企“轻重资产”战略转型进入实质性退出通道构建阶段。
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