最近一年生活上很折腾，所以很久没写东西了，最近收到了很多朋友的咨询，问我对上海二手房收储的看法。
事情简单点说：
就在前两天，2月2号，上海宣布了所谓的二手房收储政策，用途是保障性租赁住房，然后收储这个事先由浦东区、静安区、徐汇区率先试点。
这事儿一出，无脑嗨的观点很多，我就懒得评论了，太没营养，实在不值得浪费时间，但大部分具备常识的人（和自媒体）基本觉得，这事儿代表地方政府的收储动作正式开始了，是一个对于市场托底的政策，也可能成为楼市企稳的重要推手。
这么说，其实也没错，反正一来，政治正确，二来，讲大道理是向来挑不出什么毛病的。就好比我也承认，确实这么干本身是有意义的，但是这个政策的背景是什么，想达到什么样的目的，只有深刻理解了这个才能有一点点实际的参考意义。
先说背景，也就是上海楼市目前的整体情况，跌了3年，25年进入了加速下跌的这样一个趋势中，整体跌幅30%怎么着都是有的，其中不乏相对绝对高点的价格跌去50%以上的房源。期间，地方政府不是不作为，客观上是一直在作为的。
好比：
有意维持（抬高）一手房市场的价格，尤其是核心城区的一手房；土拍更为分散，每场土地总量控制；
建筑新规落地实施为新房带来优势（本质还是为了维护一手房价格）；
23年开始至今的史无前例的城市更新力度，带来了天量的动拆迁量；
多次挤牙膏式地取消不合时宜地限制性政策（限购限售）；
连理论发挥不了实际作用的交易中心都在二手房成交统计上运用了一些小技巧；
反正，为了维稳房价，地方无论是财政还是其他的方式方法，该想的办法，都想了，能试的方法，基本也试了。可现在实际的问题是，市场还就是这个鬼样子，确实是不给面子。
市场没起色，那就检讨一下方式方法。首先，不花钱的方式方法，所谓花招，该怎么玩还得怎么玩，反正不花钱，该吆喝还得吆喝。问题就出在真金白银出钱的政策上，这几年上海花钱最多的也就是城市更新（旧改拆迁），客观上，确实是力度极大了。尽管上海的财政情况放眼全国还是最好的，但和别的地方比没有意义，自己和自己比才有意义。客观上疫情后上海的财政压力也是不小的，这里不展开了，总之再搞三年大幅度的城市更新来托底上海楼市，显然是不具备可行性的。
这几年城市更新最大的问题，简单来说，就是拆迁群众不听话。以前是拿了拆迁款立刻就买房。甚至还再加上自己的本金，再加个贷款杠杆去买房。所以拆迁款给个1000万，连带撬动的杠杆，打通的链条，发挥的作用远远不止这1000万。这个杠杆乘数是多少，我不知道，别杠我，但客观就是这么回事。现在的问题就是这个拆迁带来的乘数效应直线下降，降到无以为继了，拆不下去了，原因无他，太不划算了，本来财政就不如从前那般从容，偏偏投下去的效果还不好。这个就和基建带动经济发展的乘数在十二五以后逐年下降类似。
所以这个花真金白银的方案，必须要改进！我们可以把这个所谓的“二手房收储”看成是城市更新（旧改拆迁）的升级版本，目的还是更精准的撬动楼市的杠杆。其实25年的拆迁就出现了房票安置，本质也是对拆迁方案的一个修正，优化，让属于楼市的资金，还是留在楼市。但是房票安置存在个巨大的问题，毕竟大家都不想去买房，这个拆迁方案前期征询可能就压根通不过，拆都拆不掉，还提什么打通链条，无题。于是我们才看到了现在所谓的“二手房收储”。
作为一个再次优化的方案，“二手房收储”的优点在于可以精准的抓住那些有置换需求的个体，不用花大量的钱去做全面的城市更新，确定买房才收你的存量二手房，而且还是按照评估价，可谓花小钱，资源精准投放办大事的一个方案。本质还是在资源有限的情况下希望降低成本去托底的一个尝试。
至于很多人在说的，政府收来的二手房通过金融运作可以存在经济效益一说，我只能说这想法太天真。当过房东的都知道，哪怕 年租金/购房本金超过了2%，但实际考虑空置期，考虑价值波动，考虑运营成本（花的时间精力），再考虑装修折旧啥的，实际收益是直线下降的，这生意根本不划算。
所以政府来干这个事，就是亏钱的，没可能有经济效益。但是相对拆迁亏大钱而言，这个是亏小钱，到同样可以起到一定的托底作用。
差不多就是这么一回事吧，至于结果和效果最终会是怎么样的，我觉得吧，虽然是精准滴灌，胜在精准，但大水漫灌都没能解决的问题，你指望精准滴灌能解决，那确实天真了点。（本文完）
