农历新年前的楼市淡季，2026年开年的一线城市二手房市场却走出了“逆势升温”的独立行情。北京连续三月成交破1.4万套，上海创近五年同期成交新高，深圳成交量同比激增超45%——在成交量稳步攀升的同时，一个更值得玩味的现象浮出水面：三大一线城市二手房挂牌量持续回落，上海已连续9个月下降，北京挂牌量跌至近两年低位。这种“量增价稳、挂牌收缩”的反向组合，并非偶然的短期波动，而是政策、供需与预期三重力量重构下，一线城市房地产市场迈向新平衡的明确信号。
一线楼市的“淡季不淡”，本质是政策精准滴灌后的需求释放。2025年末至2026年初，一系列针对性政策密集落地：北京放宽非京籍购房社保年限、降低公积金首付比例，上海优化购房资格审核流程，全国层面延长换房退税政策、下调2年以下房产增值税税率至3%。这些政策并非大水漫灌，而是精准击中了改善型置换与刚需入场的核心痛点。深圳罗湖业主程海的经历颇具代表性，其手中小两室年化租售比接近3%，叠加区域限购放松，最终吸引了兼具自住与投资需求的买家，这背后正是政策激活合理住房需求的生动体现。数据印证了政策效果：北京、上海、深圳1月成交量同比分别上涨20.9%、24%、45.5%，持续三个月的高位成交，标志着市场需求已从观望转向实质性入场。
挂牌量的持续下降，揭示了房东心态的根本性转变。过去数年，楼市调整期内“以价换量”成为常态，不少房东为快速脱手被迫多次降价，形成恶性竞争。而今，随着市场预期修复，房东的博弈筹码显著增加：要么选择撤牌观望，等待更理想的成交价格；要么将房源由售转租，上海部分老房3.3%~3.5%的年化租金回报率，让长期持有成为更稳妥的选择。上海中原地产的数据显示，当前市场消化速度已超过新增挂牌速度，库存从2025年4月的12万套降至8.9万套，降幅达26%。这种“供给收缩”与“需求扩张”的供需再平衡，直接缓解了市场下行压力，为价格企稳奠定了基础——深圳1月二手房成交均价稳定在50801元/平方米，核心区域优质房源甚至出现结构性小幅上涨。
市场回暖的背后，是结构性分化加剧的真相。并非所有房源都能搭上回暖快车，一线城市二手房市场正呈现“核心优质房源抢手、非核心普通房源滞销”的鲜明特征。北京西城学区房、上海宝山200万左右刚需次新房、深圳核心区域优质物业成为成交主力，而远郊老旧小区、缺乏配套的房源仍面临去化压力。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一季度学位房交易的集中释放，成为推动成交的重要力量，家长们趁着价格调整到位提前布局，进一步凸显了“优质资产”的稀缺性。这种分化本质上是市场回归理性的表现：经过近四年的调整，房价逐步脱离投机泡沫，地段、房龄、配套、租售比等真实价值指标，重新成为购房者决策的核心依据。
从长远来看，一线二手房市场的变化，预示着中国楼市正式迈入“存量主导”的新阶段。2025年，北京、上海二手房成交占比已分别达到81%、83%，接近发达国家70%~80%的存量交易占比水平。这意味着，未来楼市的稳定将更多依赖二手房市场的流通效率与供需平衡。对于后市，业内普遍持谨慎乐观态度：春节后积压需求有望进一步释放，二季度“小阳春”行情值得期待，但市场很难重现爆发式增长，更可能以“小步快走”的方式完成筑底修复。
一线城市二手房市场的“量增挂牌降”，打破了过去“要么暴涨要么暴跌”的极端循环，勾勒出一幅“政策托底、需求回归、价值重构”的新图景。这不仅是楼市自身调整的必然结果，更是中国房地产从“高速增长”向“高质量发展”转型的生动缩影。未来，随着交易成本进一步降低、市场秩序持续优化，一线城市二手房市场有望成为全国楼市稳定的“压舱石”，为行业健康发展注入持久动力。
